上海虹桥正荣中心写字楼项目招商评估报告：企业选址与商业价值分析

发布时间：2025-07-19 浏览次数：18 来源：上海创意产业园区网

1 上海虹桥正荣中心项目概况与核心定位

虹桥正荣中心是由正荣集团斥资开发的大型商务旗舰项目，坐落于上海虹桥商务区核心地带（闵行区申虹路 666 弄），占据区域内临高铁企业展示要地，是长三角一体化战略的重要门户节点。项目总建筑面积达23 万平方米，占地面积约7.4 万平方米，由全球著名建筑事务所凯达环球以 “光影律动” 理念设计，打造出融合生态与科技的花园式办公环境。

项目定位为甲级纯办公综合体，由南北两个地块组成。南区布局 6 栋甲级办公楼和 6 栋企业独栋，北区规划 8 栋建筑作为正荣总部及商业配套设施，形成区域内稀缺的 100% 纯办公产品结构。项目绿化率达到 23%，容积率 1.8，营造出低密、生态的商务环境，于 2016 年 12 月竣工并投入运营。

在入驻企业方面，虹桥正荣中心已吸引包括工商银行、阿里巴巴（欧普照明）、唯品会、中国平安、格兰富等众多头部企业设立区域总部或分支机构，形成了高质量的商务生态圈，彰显了项目的高端定位和品牌号召力。

2 区位与交通优势分析

2.1 战略级交通网络

多维立体交通枢纽：项目距离虹桥综合交通枢纽仅400 米，步行至虹桥火车站约10 分钟，至国家会展中心仅15 分钟。距上海虹桥国际机场直线距离约3 公里，形成 “轨、路、空” 三位一体的交通体系。该枢纽日均客流量超百万人次，为企业提供高效的人流、物流支持。

轨道交通网络：周边汇聚 3 条地铁线路，包括：

另有规划中的 20 号线润虹路站将与项目实现无缝对接。

地铁 2 号线（连接浦东国际机场与上海市中心）

地铁 10 号线（贯通虹桥枢纽与市区核心）

地铁 17 号线（连接青浦新城）

公交接驳系统：项目周边公交网络密集，覆盖嘉虹 1-5 线、闵虹 1 线、87 路、91 路等多条线路，可快速通达上海各区域。

2.2 区域核心价值

虹桥商务区作为国家战略规划的长三角一体化核心功能区，承载着 “长三角城市群会客厅” 的重要使命。正荣中心所处的核心区北片区具有以下战略优势：

会展经济驱动：紧邻全球规模最大的国家会展中心（年展览面积超 700 万平方米），直接承接会展经济红利，为企业带来庞大的商务流量与合作机遇。

企业总部集聚：区域已形成总部经济生态圈，包括世界 500 强企业、长三角民营企业总部等，促进产业链上下游资源高效对接。

长三角同城化：依托高铁网络，1 小时内可达杭州、苏州、无锡等长三角主要城市，实现 “同城效应”，特别适合跨区域经营的企业。

3 产品设计与硬件配置

3.1 建筑空间规划

甲级标准办公：

单层面积：2000-2500㎡，采用大跨度无柱设计，可自由分割组合

层高：4.1-4.5 米（高于市场平均 3.5-3.8 米标准），提升空间舒适度

大堂：9 米挑高精装大堂，地面采用高级石材，彰显企业形象

采光：全明中庭设计，三面采光，营造通透办公环境

企业独栋办公：

面积范围：2200-7166㎡（商业独栋最大达 6530㎡）

专属配置：独立冠名权、专属电梯、贵宾车道、总裁办公区

空间特色：屋顶花园、下沉庭院、层层退台设计

层高优势：首层6.5 米，标准层4.2 米（二期独栋）

产权属性：50 年商业产权，部分配备燃气，适合企业总部自用

表：虹桥正荣中心产品技术参数概览

指标	甲级标准办公	企业独栋办公	商业配套
单层面积	2000-2500㎡	2200-7166㎡	裙楼商业
标准层高	4.1-4.5 米	首层 6.5 米 / 上层 4.2 米	-
大堂高度	9 米	5.9-6.5 米	-
得房率	68%-70%	70% 以上	-
电梯配置	日立等品牌 / 2-6 部	专属独立电梯	-

3.2 技术配置标准

项目采用行业领先的硬件设施，确保办公环境舒适高效：

空调系统：配备三种模式满足不同需求

租户可自行控制运行时长，采用独立电表计费，能耗透明。

风机盘管 + 新风系统（基础配置）

VRV 空调系统（独立控温）

分体式空调（灵活补充）

电梯系统：配置日立或同档次品牌电梯，标准办公配备 2-6 部客梯，独栋办公设专属电梯，高峰期候梯时间不超过 30 秒。

智能楼宇：

双路供电保障（60-100VA/㎡）

双层 Low-E 中空玻璃幕墙（节能 30% 以上）

架空地板系统（方便线路布置）

电信、联通、移动三网接入

4 租金与运营成本分析

4.1 租金水平

租金结构根据产品类型、面积规模和装修标准差异化定价，整体处于虹桥商务区中高端水平：

标准办公：

2.5-3.5 元 /㎡/ 天

独栋办公：

南区小独栋：3.0-4.5 元 /㎡/ 天

二期商业独栋：地上部分4.5 元 /㎡/ 天，地下空间1.5 元 /㎡/ 天

整售方案：商业独栋产权交易报价约5.5 万元 /㎡（适合企业总部自置物业）

表：虹桥正荣中心租金水平概览

空间类型	面积范围 (㎡)	租金 (元 /㎡/ 天)	交付标准
标准办公	110-800	2.5-4.5	毛坯
标准办公	340-800	2.0-4.8	精装
南区小独栋	2200-3100	2.2-5.5	毛坯
二期商业独栋	5294-7166	5.5 (地上)/2.5 (地下)	毛坯

4.2 运营成本构成

除租金外，企业需关注以下持续性运营成本：

物业管理费：

由正荣物业提供国家一级物业服务，含公共区域维护、安防监控、绿化养护等。

标准办公：16-16.8 元 /㎡/ 月（全包制）

独栋办公：13.8 元 /㎡/ 月

停车费用：

月租方案：500 元 / 月 / 位（固定车位）

临停收费：8 元 / 小时（日封顶 96 元）

车位规模：1000-1132 个地下车位（1：220㎡配比）

能源费用：

空调能耗：独立计量，按商业电价计费（约 0.8-1.2 元 / 度）

公共分摊：包含在物业费中，无额外收取

表：企业年度运营成本分析概览（以 500㎡标准办公为例）

成本项目	单价	月成本	年成本	备注
租金	4.0 元 /㎡/ 天	60,000 元	720,000 元	按 30 天计算
物业费	16.5 元 /㎡/ 月	8,250 元	99,000 元	全包制
停车费	1500 元 / 位 / 月	15,000 元	180,000 元	按 10 个车位计算
空调能耗费	商业电价	约 4,000 元	约 48,000 元	季节性浮动
合计	-	87,250 元	1,047,000 元	-

5 商业与产业生态分析

5.1 商业配套体系

项目构建了多层次商业生态，满足企业员工日常需求：

内部商业配套：

裙楼精品商业：约 2 万平方米，引入咖啡厅（星巴克、Costa Coffee）、轻食餐厅、便利店等即时消费业态

独栋企业会所：内设高端接待区、会议中心，满足商务社交需求

外部商业资源（1 公里范围内）：

虹桥天地购物中心：体量超 30 万平方米，聚集 200 + 品牌

龙湖天街：大型综合购物中心

协信星光天地：高端商业体

餐饮集群：星湘宴、三门小海鲜、游园觅食记等特色餐厅

专业服务机构：

银行网点：工行、建行、中信银行等虹桥商务区支行

酒店配套：全季酒店、瑞衡美居酒店、慕弈酒店（差旅接待）

人才公寓：中骏方隅公寓等（解决员工住宿）

5.2 产业聚集效应

虹桥商务区已形成高端产业集群，为企业创造丰富的合作机会：

核心产业生态：

金融服务业：工商银行、中国平安、交通银行区域总部

科技与互联网：阿里巴巴智慧园区、唯品会华东运营中心

专业服务：律所、会计事务所、咨询公司

制造业总部：欧普照明、格兰富研发中心

协同发展平台：

企业联盟：定期举办商务对接会、行业论坛

共享会议中心：国家会展中心提供国际级会展服务

创新孵化器：虹桥海外贸易中心支持跨境业务拓展

6 政策支持与园区服务

6.1 政府扶持政策

作为虹桥国际开放枢纽的核心载体，入驻企业可享受多重政策红利：

租金补贴政策：虹桥管委会对符合条件的总部企业提供最高 30% 的租金补贴（年限 3 年），特别针对长三角区域总部、跨国公司事业部。

税收优惠：

增值税返还：区级留存部分返还 50%

企业所得税优惠：高新技术企业适用 15% 税率

人才税补：对符合条件的紧缺人才给予个人所得税补贴

抗疫扶持案例：2020 年疫情期间，正荣集团联合商务区 6 家业主共同推出租金减免计划，为中小企业减免租金及物业费总额超6000 万元，其中正荣中心对部分商户实施 1-2 个月租金全免或减半。这体现了业主方与入驻企业风险共担的经营理念。

6.2 园区专业服务

正荣物业提供企业级服务体系，赋能入驻企业发展：

基础服务：

24 小时智能安防系统

高峰期交通疏导（每日早晚高峰）

会议室共享租赁（配备视频会议设施）

绿植养护与室内空气管理

增值服务：

政策咨询：协助申请虹桥商务区专项补贴

工商注册绿色通道

人才招聘对接服务

法律与财税咨询平台

低碳运营：项目为三星级绿色建筑，提供：

能耗监测系统（每月提供用能报告）

垃圾分类管理服务

雨水回收利用设施

7 项目价值与选址建议

7.1 核心优势总结

基于全面评估，虹桥正荣中心的核心价值点包括：

枢纽经济价值：项目占据长三角一体化国家级战略支点，依托虹桥枢纽的 “半小时经济圈” 覆盖上海主城区，1 小时交通圈辐射长三角主要城市，为企业提供跨区域整合资源的独特平台。

产品稀缺性：区域内唯一纯办公花园式综合体，4.5 米层高、9 米挑高大堂、企业独栋冠名权等配置具有市场稀缺性。相较于虹桥协信中心、阿里中心等竞品，在空间品质和形象展示上更具优势。

全周期成本优势：虽然租金单价处于区域高位，但得益于高得房率（68-70%）、能耗节约设计（双层 Low-E 玻璃节能 30% 以上）及政策补贴，全生命周期成本实际低于市场平均水平。

产业生态价值：工商银行、阿里巴巴、中国平安等标杆企业集聚形成高端商务生态，有利于企业提升品牌形象、拓展商业网络。

7.2 选址策略建议

针对不同类型企业需求，提出差异化选址建议：

大型企业总部：

推荐方案：商业独栋整购 / 长租

面积建议：5000㎡以上（二期独栋）

价值点：独立冠名权、总裁办公区、企业会所提升品牌形象；贵宾车道满足高端接待；产权交易确保资产配置

成本策略：争取 3 年以上长约锁定租金涨幅，同步申请虹桥总部经济补贴

高成长科技企业：

推荐方案：甲级标准办公（精装交付）

面积建议：300-800㎡灵活分割单元

价值点：4.5 米层高支持创新空间设计；VRV 空调系统满足研发环境需求；毗邻阿里巴巴园区形成集群效应

成本策略：选择中层景观单元（租金溢价 10-15% 但提升人才吸引力）

商贸与专业服务机构：

推荐方案：裙楼商业或低区办公

面积建议：150-300㎡临街单元

价值点：临街展示面增强客户触达；共享会议中心降低接待成本；近星巴克等商务配套提升客户体验

成本策略：采用 “基础租金 + 营业额分成” 模式降低初期压力

专业提示：据 2025 年市场监测，虹桥商务区空置率已降至 12% 以下，核心区优质项目去化加速.

虹桥正荣中心凭借其战略级区位、高端产品配置、成熟产业生态和政策红利，已成为长三角企业总部选址的价值高地。建议企业结合发展战略，充分评估全周期成本与战略收益，把握区域发展机遇期。

上海虹桥正荣中心招商招租电话：13651646342

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