上海闵行区华谊万创新所招商综合评估报告：招租与企业选址决策深度分析

发布时间：2025-08-21 浏览次数：14 来源：上海创意产业园区网

上海市闵行区华谊万创・新所项目综合评估报告

报告说明

编制用途：为企业研发中心 / 创新总部选址提供客观数据支持与生态价值研判

编制对象：企业董事长及战略决策委员会

数据时效：2025 年 8 月（来源：政府公报 / 仲量联行 / 实地调研）

编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组（产业经济、区域规划、房地产领域专家组成）

上海闵行区华谊万创新所招商招租电话：021-64398555

一、上海华谊万创新所项目战略定位：工业遗存转型的科创生态综合体

项目概况

华谊万创・新所位于闵行区沪闵路 1391 号，原为 1926 年建成的大中华正泰橡胶厂（中国民族橡胶工业摇篮），2007 年停产闲置后，由华谊集团、上海万科、闵行弄升于 2019 年联合改造，2021 年竣工投用，总建筑面积 8.6 万平方米。项目定位为 “大零号湾全球创新创业集聚区” 核心载体，参照硅谷模式打通科技成果转化 “最后一公里”，2025 年 10 月全面运营，当前出租率超 70%。

设计亮点

工业遗存活化：保留 18 幢原厂房的包豪斯风格建筑，延续高层高（4-6 米）、大承重（首层荷载 1 吨 /㎡）优势，新增采光天井与楼电梯，适配实验室、中试产线需求，获 2025 年上海城市更新提名奖；

生态布局：拆除围墙，北侧规划人才公园，东临横泾港滨水廊道，与滨水绿廊连通，形成 “沪闵路城市界面 + 滨水绿地” 双景观体系；

绿色节能：融入悬挑绿植平台与光伏屋顶（年发电 50 万度），VRV 空调系统能耗较传统建筑低 30%。

产业聚集特征

聚焦智能制造、新材料、新一代信息技术领域，引入歌尔光学、泰尔智慧激光、奕目科技等企业，高新技术企业占比 60%，构建 “高校科研 - 企业应用 - 市场转化” 闭环生态。

二、上海华谊万创新所区位价值：大零号湾全球创新创业核心载体

地理坐标与核心优势

项目处于闵行区沪闵路 - 剑川路 T 型发展轴交汇点，纳入上海南部科创中心核心区，半径 3 公里内集聚上海交大、华东师大两所 985 高校，产业协同优势显著。

区域产业定位

国家级战略节点：国家首批双创示范基地，参照 “斯坦福 - 硅谷” 模式，定位颠覆性技术策源地，2025 年目标产业规模 700 亿元（占全市 15%）；

主导集群：立足 “大零号湾” 双创示范基地，聚焦智能制造、新一代信息技术、新材料三大领域，周边集聚高新技术企业 1930 家（2025 年闵行区政府数据）。

产业协同效应

上游资源：上海交大闵行校区（直线距离 2 公里）提供科研人才与实验室资源，共建技术转化中心；

下游应用：上海电气、西门子能源赋能中心提供技术验证场景；

创新平台：零号湾全球创新创业集聚区承接市级双创政策，企业研发协作成本降低 40%。

三、上海华谊万创新所交通优势：双轨交汇的 TOD 枢纽

立体交通网络

轨交枢纽：毗邻地铁 5 号线剑川路站（步行 200-500 米），30 分钟直达莘庄枢纽；在建 23 号线（2026 年通车）联通紫竹高新区、徐汇滨江；

路网体系：S4 沪金高速入口 1.5 公里，15 分钟覆盖虹桥枢纽；沪闵路主干道直达徐家汇商圈，1 小时通达核心城区；

慢行网络：滨水绿道连接龙湖天街商圈（步行 10 分钟），激活商务休闲场景。

货运优势

距张江跨境科创监管中心 3 公里，研发设备通关时效 6 小时（行业均值 72 小时），支撑 “研发 - 转化 - 制造” 产业链布局。

四、上海华谊万创新所项目核心参数

空间与硬件配置

空间标准：标准单元面积 500-3000㎡，得房率 75%；层高 4-6 米，荷载 800kg/㎡（首层 1 吨 /㎡），适配高端制造研发与无尘车间改造；

智慧系统：5G 全覆盖，人脸识别闸机 + 乐动力 APP 智能管理（场馆预约、停车缴费）；VRV 多联机支持 24 小时独立控温，PM2.5 过滤效率 95%。

运维成本

物业费：10-18 元 /㎡/ 月（含基础能耗）；

停车费：300 元 / 月 / 辆（园区配 650 个车位）。

五、上海华谊万创新所竞品对标分析（闵行南部科创区）

核心差异优势

与维璟中心对比：华谊万创租金更低（2.0 元 vs 4.9-5.8 元），层高（4-6 米 vs 3.5 米）与承重（1 吨 /㎡ vs 250kg/㎡）优势显著，支持重型设备入驻，改造成本低于竞品 40%；

与紫竹高新区写字楼对比：距地铁更近（500 米 vs 1.8 公里），无需依赖班车接驳，租金低 30%，工业遗存空间特色提升品牌形象；

与虹桥汇对比：具备中试生产资质，产业协同性强，高校资源对接紧密，研发成本降低 40%。

核心壁垒

✅ 工业遗存稀缺性：强承重结构（1 吨 /㎡）适配高端制造中试需求，成本较新建厂房低 50%；

✅ 开放式生态闭环：19 万㎡乐动力体育中心 + 滨水商业街，员工留存率提升 30%。

六、上海华谊万创新所商业与人才配套

全维服务矩阵

商业生态：Manner 咖啡、新尚・嘉宴、滨江宴等 50 + 品牌入驻，龙湖天街商圈（1 公里）覆盖星级餐饮、人才公寓；

商务场景：共享路演厅、公共会议室；上海交大科技园加速器提供技术转化平台；19 万㎡乐动力体育中心含 19 片羽毛球场、4 片篮球场、赛艇俱乐部，企业可享 8 折包场权益。

人才资源网络

政务服务：园区内设 “大零号湾” 分中心，提供知识产权交易、人才落户一站式服务；

教育资源：华师大附属学校（升学率全区前三）、协和国际学校（K12 全龄）；

健康保障：同仁医院南院 3 公里可达，满足员工医疗需求。

七、上海华谊万创新所产业扶持政策

人才发展计划：闵行区 “春申人才计划” 提供安家补贴（最高 50 万元）、子女入学便利；外籍人才居留许可绿色通道（审批缩短至 7 工作日）；

创新载体支持：高新技术企业享 3 年租金减免（市场价 30%-50%），优先入驻零号湾孵化器获免租展位；

研发协同补贴：使用上海超算中心、交大实验室等共享平台享 30% 费用补贴；校企联合研发项目配套资金支持（最高 500 万元）；

注册加速服务：闵行区 “闵址汇” 系统一键生成标准化住所证明，企业注册周期缩短 60%。

八、上海华谊万创新所定制化出租方案（1000㎡标准单元）

核心条款

租金方案：2.0 元 /㎡/ 天（板块均价 2.8-3.5 元），月支出约 6 万元；

配套成本：物业费 10-18 元 /㎡/ 月（月支出 1-1.8 万元），配租 10 个智能车位（300 元 / 月 / 辆）；

战略增值权益：

✅ 免租期 180 天 + 免费使用 500 人报告厅（50 小时 / 年）；

✅ 业主承担定制装修（价值 600 元 /㎡），支持无尘车间 / 数据中心改造，含轻钢龙骨隔墙 + 模块化布线。

成本优势：按得房率 75% 测算，年租金成本 54.75 万元，较维璟中心（5.3 元 /㎡均值）年节省约 100 万元。

九、梧桐联行专家组研判结论

核心优势

✅ 成本洼地价值：2.0 元 /㎡/ 天租金为闵行科创板块最低，叠加定制装修节省初期投入 60 万元；

✅ 工业基因稀缺性：首层 1 吨 /㎡荷载 + VRV 空调 24 小时运行，满足高端制造研发需求；

✅ 政策直通性：深度绑定 “大零号湾” 双创战略，优先获取场景开放与校企协同资源。

决策建议

优先推荐：智能制造、新材料等需中试产线的研发企业；注重成本控制与产业协同的成长型科技团队；

租赁策略：锁定临沪闵路独栋单元（荷载 1 吨 /㎡），利用免租期完成产线改造；

政策联动：签约同步申报 “闵行区产学研合作专项”，获取设备共享补贴。

总结：华谊万创・新所以 “工业基因 × 开放生态 × 成本优势” 三维价值，在 2.0 元租金区间形成稀缺性壁垒，建议企业把握 2025 年政策窗口期，优先选择东侧滨水独栋单元，最大化获取科创生态红利。若需重型制造承载（＞2 吨 /㎡）可评估临港智造园，侧重金融能级则比对前滩商务区。

上海闵行区华谊万创新所招商招租电话：021-64398555

上一篇 : 上海市人民政府办公厅关于印发《上海碳市场全面深化改革行动方案（2026-2030年）》的通知
下一篇 :上海闵行区大零号湾科创成果转化中心招商综合评估报告：招租与企业选址决策深度分析

上海闵行区华谊万创新所招商综合评估报告：招租与企业选址决策深度分析

评论

推荐文章

热门园区

上海闵行区华谊万创新所招商综合评估报告：招租与企业选址决策深度分析

评论

推荐文章

热门园区

一键提交选址需求，10分钟快速响应！