1地产基因太强

拿地、规划、同步建设和销售，快速去化、高周转、高杠杆是房企永恒的旋律。但这一套打法用到园区开发运营商，基本就行不通了。哪儿哪儿都卡壳，好像哪儿都是坑。

首先是只管卖房回款，不管产业，最后无法跟政府交差，其次是产业园区就不是可以按照房开套路走的模式。

2初心不纯

据我们了解，许多房企做园区一方面是看中低地价，拿了再说，拿地总不会赔钱不是；另一方面是迫于政府的压力，你要拿住宅商业，就必须配套做一部分产业，希望房企在地产赚的钱能向产业做一部分输血。

无论是房企的想法，还是政府的想法，站在他们的角度都是对的，无可厚非。

产业园区是一种特殊的地产——产业地产，那么就等于产业+地产。现阶段我们确实需要从地产层面实现变现盈利，但也需要做好产业对政府、对社会有个交代。我们说地产盈利，产业争名，名利双收才是好园区就是这个道理。而房企一开始就只奔着盈利去了，就没打算做产业，所以一开始就跟政府站到对立面去了，结果可想而知了。

任何一行都有它自己的运营规律和挣钱模式，但同时任何一个行业也都有其应当承担的社会责任和意义。这两者从来都是不可分割的，我们做任何行业、事业的初心都应该是利他的，应该是要为社会进步创造价值，为国家，为人民创造福祉的。也就是我们大家天天挂在嘴上的：不忘初心方得始终！一旦为了牟利而忘记了社会责任甚至不择手段的话，最后一定是挣不到钱甚至可能成为过街老鼠的。

当然也不是所有房企都是这样，我们也碰到好几家优秀的房企就做得很好（一多半是国企）。政府支持下他们在住宅板块挣了钱，然后就在产业板块把利润预期降到很低，基本按照不赔钱就干的原则，这样企业入驻成本很低，招商难度也降低了，同时再从住宅的利润里拿出一定比例来为企业做服务、做配套，真正让企业得了实惠，产业得到发展。这样就是一个好的良性循环。

3漠视定位智策

做了房地产就不想再做其它任何行业了！做房地产有钱是公众认知，有钱就自负很合理。当然招的社会仇恨也很多。

而房开的定位智策基本就是做个形式、弄个套路、走个过场。因为住宅的客群是显性的，需求是明确的，户型不可能有太大的区别和创新，且房开几十年积累已经很成熟了，所以调研定位并没有什么实际的意义。房开商觉得无所谓，智策服务商也只能按套路模板搞。智策服务商的目的是拿下销售代理权，于是二三十万的策划费就成了常态行规。这个时候规划反而是最重要的，因为一个好的户型设计创新往往给项目带来的增值是巨大的。

但产业园区正好是反的。设计院不可能懂得不同行业企业的需求，所以他们在建筑设计方面的创意和美观其实没有太大的价值，因为产业用房要的是实用性和性价比。而产业园区的客群是隐形的，一开始你并不知道他们是谁，他们在哪里？他们的需求根据产业客群不同也是有很大区别的，没有真实的需求数据设计院根本无法设计出好产品。同时每个园区项目因为当地政策不同、区位条件不同、产业基础不同、客群需求不同，最后都是个性化项目，根本不可能复制。所以产业园区前期的市场调研、需求调研、定位策略，产品设计建议就变得非常重要。

我们很多房企的园区项目在做前期的定位智策的时候，也按照住宅开发的套路定一个策划服务费的封顶。

房企未来一定是园区不可或缺的重要力量，这点毋庸置疑。我们其实也看好房企转型进入园区，因为他们自带地产盈利基因