上海康桥青浦生命科学园招商综合评估报告：企业选址与招租价值分析

发布时间：2025-07-19 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海康桥青浦生命科学园项目综合评估报告

一、项目概况与核心定位

项目名称：康桥青浦生命科学园

开发主体：康桥资本旗下康桥医疗健康产业设施平台（专注生命科学基础设施投资）。

地理位置：上海市青浦区新园路 1718/1788 号，位于国家级张江高新区青浦园核心区，属上海市首批六大生物医药产业基地之一。

建设进度：2022 年 11 月开工，2023 年 12 月结构封顶，2024 年 7 月竣工投产（当前内部装修收尾）。

项目规模：一期占地 84 亩，总建筑面积 12 万平方米，由9 栋高标准厂房及办公楼组成，融合研发、生产、总部办公多功能空间。

核心定位：

产业方向：聚焦生物医药、医疗器械、医疗服务三大赛道，打造 “研发 - 中试 - 生产 - 商业化” 全链条闭环。

运营模式：首创 “基金 + 基地” 模式，联合政府设立产业基金，提供创新孵化、政策申请、金融赋能等全周期服务。

企业目标：引入 10-15 家国内外行业领军企业（已签约 2 家，4 家在谈）。

二、区位与交通优势

1. 战略区位价值

长三角产业枢纽：向西 1 小时达苏州 BioBay，向东 1 小时抵张江药谷，向南 1 小时 45 分钟至杭州医药港，覆盖长三角最优生命科学产业集群。

产业承接平台：向东承接张江研发溢出，向西吸引苏州产业回流，形成 “东承西引” 格局。

政策高地：属青浦区 “1+2+X” 生物医药产业布局核心载体，2023 年园区集聚 70 余家企业，产值近百亿。

2. 交通网络

交通类型	关键节点	时间 / 距离
轨交	17 号线青浦新城站	直线 3 公里（新增 8 条接驳班车）
高架路网	崧泽高架（2024 年底通车）	直线 2 公里，15 分钟直达虹桥枢纽
高速	沈海高速、沪常高速	园区直接接入
机场	虹桥机场 / 浦东机场	20 分钟 / 45 分钟车程

三、产品设计与硬件配置

1. 空间规划

产品类型	面积范围	层高 / 承重	适配场景
高标准厂房	1080-6800㎡	首层 7.2m / 标准层 5.2m	生产 / 机电设备
研发办公楼	4650-14000㎡	4.5-6.8m（可定制）	实验室 / 总部办公
甲类库	140㎡起	4.5-6.8m	危化品存储 / 特殊物料

2. 专业技术标准

空调系统：分户 VRV 独立空调 + 新风系统，24 小时自控，按商业电价计量（0.8-1.2 元 / 度）。

环评资质：C65 研发用地，预设排污 / 废气接口，支持 GMP 车间改造。

绿色建筑：LEED 金级认证，双层 Low-E 玻璃幕墙（节能 30%+），园区绿化率 30%。

货运配置：每栋配备 2T 货梯 + 1.6T 客梯，首层荷载 2T/㎡，满足重型设备需求。

四、成本分析

1. 租金与运营费用

项目	费用标准	对比张江药谷
租金	1.7-2.5 元 /㎡/ 天	低 40%-50%
物业费	9-12 元 /㎡/ 月（全包制）	含公共维护 / 安防 / 绿化
停车费	200-300 元 / 月 / 位	地下车库配比 1:200㎡
空调能耗费	商业电价计量（无加成）	独立电表

表：企业年成本测算（以 3000㎡厂房为例）

成本项	年支出（万元）	说明
租金（按 1.8 元 /㎡/ 天）	194.4	基础费用
物业费（12 元 /㎡/ 月）	43.2	固定成本
停车费（10 车位）	2.4-3.6	参考区域标准
合计	240-250	仅为张江药谷的 50%

注：高新技术企业可叠加最高 30% 租金补贴（青浦区政策），实际成本再降 25%+。

五、产业生态与商业配套

1. 产业集群效应

龙头企业矩阵：

生物医药：宝龙药业（中药）、赛伦生物（抗蛇毒血清）、辰光医疗（医疗器械）；

产业链闭环：涵盖中药药事服务（观道科技）、制药设备（日泰医药）、供应链（九州通）。

平台赋能：

设立 “NICE— 威高联合创新中心” ，链接长三角临床资源（华山医院等）；

临港集团 + 国投先导基金 “投孵联动” ，提供从研发到量产的资金支持。

2. 商业与生活配套

园区内部：员工餐厅、共享会议室（500 人报告厅）、便利店、咖啡店；

外部资源：

商业：Costco 超市（1 公里）、在建前湾印象城 MEGA（26 万㎡商业地标）；

医疗：新虹桥国际医学中心（华山医院分院）；

教育：上海美国学校、新加坡外籍子女学校（高管子女就学）。

六、政策支持体系

1. 青浦区专项政策（2024 版）

租金补贴：高新技术企业享最高3 年 30% 租金返还；

研发奖励：

创新药临床试验：I/II/III 期分别补贴最高 200 万 / 300 万 / 500 万；

三类医疗器械注册证：非诊断试剂补贴 50 万，创新器械补贴 100 万；

规模化奖励：产值首破 2 亿 / 5 亿 / 10 亿，分别奖 5 万 / 10 万 / 50 万。

2. 园区增值服务

政策代办：专人对接生物医药产品注册、高新技术企业认定；

金融赋能：康桥产业基金优先投资入驻企业，提供种子轮到 Pre-IPO 全周期支持；

产医融合：直连华山医院临床试验资源，缩短产品上市周期 6 个月 +。

七、核心优势与选址建议

1. 项目核心竞争力

全链条稀缺性：上海罕有集 “研发 - 生产 - 临床 - 基金” 于一体的生物医药园区，企业不出园完成产业化闭环；

成本护城河：租金仅为张江药谷 50%，叠加政策补贴后综合成本再降 25%+；

时效优势：现房即驻（2024 年 7 月投产），规避建设期不确定性。

2. 企业适配策略

企业类型	推荐产品	核心价值
研发型企业	研发办公楼（14000㎡）	高环评资质 + 共享实验室
生产型企业	标准厂房（整栋）	7.2m 层高 + 2T/㎡承重 + 排污接口
创新孵化团队	甲类库（小面积）	基金直投 + 进博会资源对接