上海普陀区真如中海中心招商综合评估报告：企业选址与招租分析

发布时间：2025-07-21 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

1 核心价值摘要

真如中海中心由世界 500 强央企中海集团开发，是上海 “2035 规划” 四大城市副中心中规模最大的 TOD 综合体（总建面 98 万㎡，投资超 300 亿元）。项目以 “长三角数字化转型先行区” 为定位，融合超甲级写字楼、商业、文化剧院、高端住宅等多元业态，形成 “办公 - 商业 - 文化 - 生态” 闭环生态。

核心优势聚焦：

交通能级制高点：地铁 11/14 号线上盖（距真如站 127 米），25 分钟直达虹桥枢纽，1 小时覆盖长三角核心城市；

产业政策稀缺性：享受普陀区 “科创十条” 税收返还 + 长三角一体化专项补贴，企业综合税负降低 30%；

成本效率双优：租金仅为陆家嘴同级的 60%，叠加央企定制化降租方案，5 年周期可降本 35%。

2 区位与交通优势

2.1 战略区位价值

城市副中心核心：真如为上海西北门户，定位 “服务长三角的公共活动中心”，承接科创总部与数字产业溢出；

四大枢纽环绕：9 公里达虹桥机场 / 高铁站，3.5 公里至上海火车站，高效连接全球资源；

政策叠加高地：同步享受上海市数字化转型专项 + 普陀区科创扶持 + 大张江政策三重赋能。

2.2 立体交通网络

交通类型	线路 / 枢纽	距离 / 时间	核心价值
地铁	11/14 号线真如站	127 米（上盖）	直连浦东机场 / 陆家嘴
规划轨交	15/7/20 号线（在建）	500 米	2026 年开通覆盖全域
高架路网	内环 / 中环 / 延安高架	入口 1 公里	20 分钟直达静安寺
高速通道	沪宁高速 / 京沪高速起点	车程 5 分钟	1.5 小时通达南京 / 苏州
航空枢纽	虹桥 T2 航站楼	9 公里 / 25 分钟车程	日均航班超 1000 架次

该网络实现 “5 分钟进地铁、25 分钟达虹枢、1 小时通长三角”，物流与差旅成本降低 20%。

3 项目规划与硬件配置

3.1 产品设计与地标价值

超甲级写字楼群：6 栋建筑组成，推荐 A 栋（230 米地标）或 F 栋（灵活分割）：

A 栋：整层 2928㎡（可分割至 1000㎡），首层大堂 17 米挑空，适配总部形象；

F 栋：整层 1823㎡，得房率 74%，成本更优；

绿色智能系统：VAV 中央空调 + 新风系统，国家绿色三星认证，能耗降低 25%。

3.2 核心参数与费用体系

参数类别	配置标准	年费用测算（1000㎡）
层高 / 净高	4.4 米 / 3 米（标准层）	-
空调系统	VAV 中央空调（含物业费）	开放时段：工作日 8:00-19:00
电梯配置	A 栋 24 部客梯 + 4 部货梯（峰值等候≤25 秒）	包含于物业费
物业费	35 元 /㎡/ 月	35×1000×12=42 万元
车位费用	1439 个（A 座），月租 1000 元 / 位	按 10 个计：12 万元 / 年
网络支持	电信 / 联通 / 移动万兆光纤接入	企业自主签约

4 产业生态与商业配套

4.1 产业集群特征

项目已形成 “数字科技 + 高端服务” 双核生态：

龙头企业矩阵：京东（数字零售）、德赛西威（智能汽车）、维迈科技（新消费）构建产业基座；

专业服务机构：宣亚国际（营销科技）、艾尔维汽车（研发服务）形成企业服务链；

创新协同范例：德赛西威与园区内元隆雅图共建智能座舱展示中心，降低研发成本 18%。

4.2 全维商业配套

商务服务核心圈：

自持中海环宇城 MAX（20 万㎡商业体）+山姆会员店（5.7 万㎡），下楼即享商务宴请与采购；

中海剧院（开心麻花运营），企业活动专属折扣；

人才保障体系：

高端住宅（中海臻如府）+ 人才公寓（园区内），高管安居补贴 3000 元 / 月；

医疗教育：同济医院（三甲）、上海外国语大学附属学校（车程 8 分钟）。

5 租赁方案分析（1000㎡标准层）

基于市场租金均价4.5 元 /㎡/ 天（A 栋中区），定制战略客户优惠方案：

折扣租金：3.5 元 /㎡/ 天（市场价降 1.0 元，税 9%）；

年租金成本：3.5×1000×365≈127.8 万元；

综合持有成本：租金 127.8 万 + 物业费 42 万 + 车位 12 万 =181.8 万元 / 年；

政策增效：若属高新技术企业，享普陀区 “3 年租金补贴 20%”，首年实付约158 万元。

成本项	首年支出（万元）	3 年总成本（含补贴，万元）
租金	127.8	306.7
物业费 + 车位	54.0	162.0
政策补贴抵扣	-25.6	-76.8
实际支出	156.2	391.9

6 政策支持体系

6.1 三级政策红利

税收返还：

研发费用加计扣除 200%，高新技术企业所得税减免至 15%；

人才专项：

顶尖人才获最高 500 万元购房补贴，骨干员工享人才公寓（市场价 7 折）；

购置激励：整层购买享交易契税全额返还+ 产证绿色通道。

6.2 园区专项服务

企业管家：工商注册、政策申报、进博会展商资格代办（中海与进博局战略合作）；

融资嫁接：对接中海科创基金（规模 20 亿元），优先投资园区企业；

技术转化：接入 “大零号湾” 科研资源，优先匹配上海交大、华东理工实验室。

7 项目优势总结：五大战略支点

真如中海中心以不可复制的资源禀赋，成为企业布局长三角的战略锚点：

区位战略唯一性

上海唯一五轨交汇的副中心 TOD 综合体，日均客流超 50 万，企业曝光度提升 40%；

全业态生态闭环

“办公 + 商业 + 剧院 + 住宅” 自循环体系，员工满意度提升 30%，通勤时间缩短至 5 分钟；

成本政策双优

综合成本仅为陆家嘴同级的 60%，叠加三重税收返还 + 租金补贴，10 年周期降本超 3000 万元；

央企运营保障

中海物业（央企一级资质）提供金融级安防与应急响应，故障修复速度领先民营物业 50%；

产业协同深度

与京东、德赛西威等世界 500 强形成创新共同体，2024 年园区内企业合作项目达 28 个。

选址行动建议

租赁优选 A 栋中区：整层分割 1000㎡享免租期 6 个月，联系招商张经理 13651646342；

政策速申：立即启动 “普陀区重点企业” 认定，争取三季度落地租金补贴；

生态嫁接：对接中海科创基金与进博会绿色通道，获取资源优先权。

上海普陀区真如中海中心招商招租电话：021-64398555

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