上海嘉定区联东U谷产业园区招商综合评估报告：项目招租与出售企业选址决策分析

发布时间：2025-07-26 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海嘉定区联东 U 谷产业园项目群专业选址评估报告

一、上海嘉定区联东U谷产业园区报告概述

报告用途：为企业选址决策提供产业适配性与资产价值评估

编制对象：企业董事长及战略决策层

数据时效：截至 2025 年 7 月市场数据（租金 / 售价 / 招商动态）

编辑人：上海产业招商选址专家 | 12 年产业地产咨询经验

上海嘉定区联东U谷产业园区招商出售招租电话：021-64398555

二、上海嘉定区联东U谷产业园区项目群整体介绍

嘉定区联东 U 谷布局两大核心园区，形成 “新能源汽车 + 智能制造” 双核驱动的产业生态：

联东 U 谷・嘉定国际企业港

定位：汽车零部件与自动化设备基地，纳入上海新能源汽车及关键零部件产业基地（9.2 平方公里核心区）；

体量：占地 87 亩，总建面 11.7 万㎡，含 8 栋花园独栋 + 4 栋分层厂房（2024 年竣工）；

产业生态：重点引入新能源汽车研发、高端装备制造企业，预计投产后产值达 10 亿元。

联东 U 谷・嘉定产业中心

定位：总部研发与中试生产综合体，上海国际汽车城核心载体；

体量：占地 351 亩，总建面 17 万㎡，规划 “一轴两廊三区”（总部办公区 / 中试生产区 / 商务配套区）；

产品线：

亲水总部办公（575-770㎡独栋，附赠 66% 面积）

标准中试厂房（1285-6330㎡，首层 6.5m 层高 + 货运分离设计）。

战略价值：双项目均位于 104 工业地块，可办理环评注册，享受嘉定区 “四重政策叠加”（嘉定 + 虹桥 + 临港 + 张江）。

三、上海嘉定区联东U谷产业园区区位与交通体系

（一）枢纽级交通网络

维度	配置细节	企业价值
轨交枢纽	11 号线上海赛车场站 3.5km（产业中心）；规划嘉闵线（企业港）	30 分钟直达虹桥枢纽
高速路网	G1501 嘉松北路匝口 1.5km，直连 G2 京沪高速 / G15 沈海高速	25 分钟达虹桥机场，1 小时覆盖苏州 / 昆山
空港物流	虹桥机场 25km，浦东机场 50km	高效对接国际物流通道

（二）经济圈层辐射

5 分钟圈：金地威新智造园（产业链协同）；

10 分钟圈：汽车新能港（新能源产业集群）、虹桥新慧总部湾（研发总部核）；

20 分钟圈：联动安亭汽车城、江桥北虹桥商务区。

四、上海嘉定区联东U谷产业园区区域产业定位与聚集

（一）嘉定区 “三个千亿级” 战略

主导产业：新能源汽车、智能传感器、高性能医疗设备（2025 年目标）；

非税收扶持政策（规避公平竞争审查）：

▶︎ 研发补贴：设备投资额最高 30% 返还（区产业引导基金支持）；

▶︎ 人才安居：3，000 套华润人才公寓（租金低于市场价 20%）；

▶︎ 环评绿色通道：104 地块优先审批，缩短投产周期 40%。

（二）产业集群现状

园区	代表企业	产业链价值
国际企业港	汽车零部件 / 自动化设备	新能源汽车配套基地
产业中心	总部研发 / CDMO 平台	技术转化枢纽（附赠 LOFT 研发空间）
协同生态	联动北虹桥商务区	2023 年税收 43.62 亿元（同比增 52.68%）

五、上海嘉定区联东U谷产业园区项目参数与硬件配置

指标	国际企业港	产业中心（中试厂房）
层高承重	首层 6.5m / 承重 2T	首层 6.5m / 承重 500kg/㎡
空间配置	独栋 2300-3200㎡	标准层 1285-6330㎡（附赠 LOFT）
配电标准	工业级双回路	60W/㎡（可增容至 150W/㎡）
空调系统	VRV 中央空调 + 新风	独立控温 + 节能 30%
持有成本	物业费 3.2 元 /㎡・月	物业费 3.5 元 /㎡・月
停车费	300 元 / 月・辆	350 元 / 月・辆（独立车位）

六、上海嘉定区联东U谷产业园区商业配套生态

（一）企业服务矩阵

基础配套：

U 客餐厅（人均 25 元）、共享会议室（免费预约）；

体育场馆（羽毛球 / 篮球场）、便利店。

产业服务：

上海新能源汽车技术服务平台（检测认证加速）；

谷歌出海中心（降低跨境营销成本 40%）。

（二）人才储备

上海赛车场站周边布局上海大学产学研基地；

嘉定职教集团（技术工人定向输送）。

七、上海嘉定区联东U谷产业园区周边竞品分析

项目	租金 (元 /㎡・天)	突出优势	关键短板
联东 U 谷双园	1.0-1.5	工业承重 2T / 政策直通	商业能级弱于市中心
金地威新智造园	1.5-2.0	紧邻企业港（协同便利）	租金溢价 50%+
临港嘉定科技城	1.8-2.2	国有背景 / 低融资成本	期房交付（2026 年）
张江嘉定园	1.6-2.0	生物医药生态成熟	距虹桥枢纽 40 分钟

八、上海嘉定区联东U谷产业园区核心竞争优势

（一）硬件适配性壁垒

首层 6.5m 层高 + 2T 承重：唯一满足新能源车企重型生产线需求的嘉定项目，较金地威新降低改造成本 50%；

产权灵活性：支持 3000㎡整栋购买，企业冠名权提升品牌形象。

（二）成本效益标杆

租金仅为临港嘉定科技城的60%，叠加人才公寓降低人力成本 15%；

售价 1.2 万 /㎡（较张江园区低 40%），年租金回报率超 6%。

（三）政策叠加红利

“基金 + 基地” 招投联动：联东直投基金覆盖 30 家头部机构（明势资本 / 同创伟业），优先投资入驻企业；

北虹桥商务区赋能：享受人才落户配额 + 跨境数据流通试点。

九、上海嘉定区联东U谷产业园区租赁与购买解决方案

（一）租赁方案（1000㎡专项）

选址建议：国际企业港分层厂房（汽车零部件企业优选）

条款	明细
租期	5 年起（含6 个月装修免租期）
租金	1.2 元 /㎡・天（市场均价 1.5 元下调 20%）
物业费	3.2 元 /㎡・月
年度总成本	438,000 元（租金 + 物业 + 5 车位）

（二）购买方案（3000㎡独栋）

交易方式：产权转让（规避股权交易风险）

条款	明细
位置	产业中心标准中试厂房（首层 6.5m 层高）
单价	1.2 万元 /㎡（市场均价 1.5 万）
总价	3,600 万元
金融支持	首付 30% + 70% 贷款（基准利率下浮 10%）
政策嫁接	固投补贴（设备投资额 8%）

十、上海嘉定区联东U谷产业园区选址专家建议

联东 U 谷嘉定项目群以 “汽车产业 × 硬件适配 × 非税补贴” 三维模型，成为三类企业战略优选：

新能源汽车零部件商：2T 承重 + 货运分离设计匹配生产线，政策直通缩短投产周期；

智能制造研发机构：LOFT 附赠空间改造实验室，联动北虹桥研发总部生态；

跨境技术企业：谷歌出海中心降低获客成本，25 分钟空港提升物流效率。

决策窗口期：2025 年 Q3 前签约可锁定 “6+3” 免租期（6 个月装修 + 3 个月运营扶持），同步申报嘉定区设备补贴（2025 年 12 月截止）。

价值对比矩阵

维度	联东 U 谷双园	临港嘉定科技城（竞品）
产业适配性	⭐⭐⭐⭐⭐（汽车专精）	⭐⭐⭐（通用型）
政策强度	⭐⭐⭐⭐（四区叠加）	⭐⭐⭐（临港单点）
持有成本	租金低 20%+ 售价低 40%	期房溢价显著

数据溯源：产业政策引自《嘉定区建设世界级汽车产业中心行动方案》；交通参数依据嘉定区规划局公示文件。

上海嘉定区联东U谷产业园区招商出售招租电话：021-64398555

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