上海松江区联东U谷产业园区招商综合评估报告：项目招租与出售企业选址决策分析

发布时间：2025-07-26 浏览次数：8 来源：上海创意产业园区网

上海松江区联东 U 谷产业园项目群专业选址评估报告

一、上海松江区联东U谷产业园区报告概述

报告用途：为企业选址决策提供产业适配性与资产价值评估

编制对象：企业董事长及战略决策层

数据时效：截至 2025 年 7 月市场数据（租金 / 售价 / 招商动态）

编辑人：上海产业招商选址专家 | 12 年产业地产咨询经验

上海松江区联东U谷产业园区招商出售招租电话：021-64398555

二、上海松江区联东U谷产业园区项目群整体介绍

松江区联东 U 谷布局两大核心园区，形成 “智能制造 + 卫星互联网” 双核驱动的产业生态，均位于 G60 科创走廊核心节点：

联东 U 谷・雅泰国际企业港（车墩镇）

定位：长三角先进制造业示范基地，聚焦高端装备、精密电子、新能源；

体量：占地 183 亩，总建面 23 万㎡，分三期开发（一期已交付，二期在建）；

更新模式：通过存量工业用地盘活，容积率从 0.43 提升至 2.0，实现 “工业上楼”；

代表企业：浪拓股份（制冷设备龙头）、栎智半导体（泛半导体解决方案）。

联东 U 谷・松江科技企业创新港（车墩镇）

定位：工业互联网与 5G 技术应用基地，纳入国家级工业互联网示范基地；

体量：占地 150 亩，总投资 50 亿元，预计达产后年产值 22.5 亿元；

产业生态：重点引入数字经济、卫星互联网配套企业，与 G60 卫星产业链协同。

战略价值：双项目均位于 104 工业地块，可办理环评注册，享受松江区 “双千亿产业” 政策（智能终端、卫星互联网）。

三、上海松江区联东U谷产业园区区位与交通体系

（一）立体交通网络

维度	配置细节	企业价值
轨交枢纽	12 号线西延伸线（2027 年通车，距雅泰港 3km）；9 号线串联虹桥枢纽	30 分钟直达市区核心商圈
高速路网	G60 沪昆高速 / G15 沈海高速入口 2km 内	1 小时覆盖苏州 / 嘉兴产业带
空港物流	虹桥机场 25km（车程 25 分钟），浦东机场 50km	高效对接国际物流通道
战略通道	沪松快速路（2028 年通车），压缩至虹桥时间至 18 分钟	解决陆路拥堵痛点

（二）经济圈层辐射

5 分钟圈：车墩工业区（151 家规上企业，产业链协同）；

10 分钟圈：G60 卫星互联网产业基地（垣信卫星、格思航天等链主企业）；

20 分钟圈：联动临港松江科技城（商业航天集群）、洞泾人工智能基地。

四、上海松江区联东U谷产业园区区域产业定位与聚集

（一）松江区 “2+4” 产业战略

双千亿产业：

智能终端：集聚海尔卡萨帝、库卡机器人等头部企业，形成 G60 信创产业园；

卫星互联网：实施 “G60 星链计划”，2025 年目标规模超 1000 亿元。

非税收扶持政策（规避公平竞争审查）：

▶︎ 研发补贴：设备投资额最高 30% 返还（区产业引导基金）；

▶︎ 人才安居：配建 3000 套人才公寓，租金低于市场价 20%；

▶︎ 环评绿色通道：104 地块优先审批，缩短投产周期 40%。

（二）产业集群现状

园区	产业聚集特点	企业能级
雅泰国际企业港	规上企业占比 62.5%，高新技术企业超 50%	亩均税收目标 150 万元
科技企业创新港	工业互联网 + 5G 技术融合，服务传统制造转型	亩均税收已突破 150 万元
协同生态	九亭镇卫星互联网集群 2024 年引进西科控股等企业	技术协同降本增效

五、上海松江区联东U谷产业园区项目参数与硬件配置

指标	雅泰国际企业港	科技企业创新港
层高承重	首层 6.5m / 承重 2T（局部加固至 500kg/㎡）	首层 7.2m / 承重 2T
空间配置	独栋 2，300-3，200㎡，分层可分割 500㎡起	标准厂房 1，285-6，330㎡
配电标准	工业级双回路	150W/㎡（支持高能耗设备）
空调系统	VRV 中央空调（独立控温）+ 新风过滤	24 小时分区控温，电费 0.18 元 / 度
持有成本	物业费 3.2 元 /㎡・月，停车费 300 元 / 月・辆	物业费 3.5 元 /㎡・月，停车费 350 元 / 月・辆

六、上海松江区联东U谷产业园区商业配套生态

（一）企业服务矩阵

基础配套：

U 客餐厅（人均 25 元）、共享会议室（免费预约）；

健身房、便利店、地下车库（雅泰港配建 1，200 车位）。

产业服务：

金融支持：联东直投基金对接明势资本等 30 家机构，提供设备融资；

技术平台：上海卫星互联网服务中心（加速产品认证）。

（二）人才储备

4 公里内覆盖上海工程技术大学（智能终端研发人才）；

松江职教集团定向输送技术工人（卫星装配、精密制造）。

七、上海松江区联东U谷产业园区周边竞品分析

项目	租金 (元 /㎡・天)	突出优势	关键短板
联东 U 谷双园	1.0-1.5	工业承重 2T / 环评绿色通道	商业配套依赖外部商圈
临港松江科技城	1.8-2.2	国有背景 / 卫星产业集聚	租金溢价 80%+
金地威新智造园	1.5-2.0	紧邻 G60 高速	无 “工业上楼” 设计
中创智谷	1.6-2.0	毗邻大学城	层高仅 4.5m（局限重型产线）

八、上海松江区联东U谷产业园区核心竞争优势

（一）硬件适配性壁垒

首层 2T 承重 + 6.5m 层高：唯一满足卫星部件、高端装备重型生产线的松江项目，较中创智谷降低改造成本 50%；

工业上楼实践：雅泰港二期 “双首层” 设计，支持轻制造企业垂直拓展。

（二）成本效益标杆

租金仅为临港松江科技城的 60%，叠加人才公寓降低人力成本 15%；

售价 8800 元 /㎡（较市场均价 1.1 万低 20%），年租金回报率超 7%。

（三）政策叠加红利

双千亿产业扶持：优先享受卫星互联网设备补贴（最高 30%）及人才落户配额；

G60 科创走廊赋能：参与 “商业航天企业走进 G60” 等政企对接活动。

九、上海松江区联东U谷产业园区租赁与购买解决方案

（一）租赁方案（3000㎡专项）

选址建议：雅泰国际企业港分层厂房（卫星配套 / 高端制造优选）

条款	明细
租期	5 年起（含6 个月装修免租期）
租金	1.0 元 /㎡・天（市场均价 1.3 元下调 23%）
物业费	3.2 元 /㎡・月
年度总成本	1，314，000 元（租金 + 物业 + 15 车位）

增值权益：

免费使用卫星互联网测试平台（12 次 / 年）；

匹配 3 套人才公寓（市场价 8 折）。

（二）购买方案（3000㎡独栋）

交易方式：产权转让（规避股权交易风险）

条款	明细
位置	科技企业创新港标准独栋（首层 7.2m 层高）
单价	8，800 元 /㎡（市场均价 1.1 万）
总价	2，640 万元
金融支持	首付 30% + 70% 贷款（基准利率下浮 10%）
政策嫁接	固投补贴（设备投资额 8%）

十、上海松江区联东U谷产业园区选址专家建议

联东 U 谷松江项目群以 “工业上楼 × 卫星生态 × 非税补贴” 三维模型，成为三类企业战略优选：

卫星互联网配套商：首层 2T 承重支持重型设备，联动 G60 星链计划技术协同；

高端装备制造商：环评绿色通道缩短投产周期，设备补贴对冲升级成本；

工业互联网服务商：融入松江国家级示范基地，共享海尔、库卡等应用场景。

决策窗口期：2025 年 Q3 前签约可锁定 “6+3” 免租期（6 个月装修 + 3 个月运营扶持），同步申报松江区设备补贴（2025 年 12 月截止）。

价值对比矩阵

维度	联东 U 谷双园	临港松江科技城（竞品）
产业适配性	⭐⭐⭐⭐⭐（卫星 / 制造专精）	⭐⭐⭐（通用型研发）
政策强度	⭐⭐⭐⭐（双千亿产业直通）	⭐⭐⭐（单点支持）
资产回报率	租金低 23%+ 售价低 20%	高溢价稀释利润

数据溯源：产业政策引自《松江区促进智能终端产业高质量行动方案（2024-2026）》；交通规划依据松江区 2035 总规公示文件。

上海松江区联东U谷产业园区招商出售招租电话：021-64398555

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