上海松江区泗泾镇手拉手汽车港招商招租综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2025-09-06 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市松江区泗泾镇手拉手汽车港综合评估报告：招租与企业选址决策深度分析

上海松江区泗泾镇手拉手汽车港招商招租电话：021-64398555

一、上海松江区手拉手汽车港报告概述

1.1 编制目的与用途

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，旨在为汽车销售、交付、后市场服务及文化体验类企业提供全面、客观、专业的选址参考。报告结合长三角 G60 科创走廊规划与松江区汽车产业布局趋势，从区位交通、产业生态、硬件参数、市场竞争等多维度评估项目价值，为企业战略决策提供数据支撑。

1.2 数据时效与编制原则

数据时效：基于 2025 年 8-9 月最新市场调研数据、园区运营报告及松江区政策文件，确保信息准确性与时效性。

编制原则：严格遵循国家公平竞争审查要求，不包含与税收直接挂钩的优惠政策描述，所有分析均基于客观事实与公开数据。

1.3 编制机构

上海梧桐联行产业招商选址专家组

二、上海松江区手拉手汽车港项目概述与背景

2.1 项目基本概况

手拉手汽车港位于松江区泗泾镇九干路 50 号，前身为江南造船厂泗泾分厂老旧厂房，经 “腾笼换鸟” 改造后于 2020 年 10 月开园，由上海手牵手科技发展有限公司投资运营（总投资超 2 亿元），是上海产业升级标杆项目。

项目总占地面积 157 亩，总建筑面积 7.5 万平方米，配套 2.8 万平方米专业活动广场，聚焦 “汽车商业 + 汽车文化 + 汽车运动 + 汽车金融” 四大板块，打造集品牌展示、交付服务、创意改装、赛事体验于一体的专业化汽车产业集聚区。

2.2 发展现状与成效

截至 2025 年 9 月，园区已入驻企业超 50 家，形成头部品牌集聚效应：

核心品牌：极氪新能源销售与交付中心（旺季单月交付 1400 辆）、长安汽车华东销售总部及交付中心、奥迪上海交付中心、特斯拉展示中心、睿选名车（高端二手车）等；

经营数据：2024 年销售额突破 70 亿元，税收超 7000 万元，预计 2025 年新能源汽车相关交易额达 50 亿元；

社会价值：提供上千个高质量岗位，员工月均收入超 8000 元，同时成为泗泾镇汽车文化地标，年均举办各类汽车主题活动 20 余场（如新车发布、试乘试驾、漂移赛事）。

三、上海松江区手拉手汽车港区位优势与交通条件

3.1 地理位置与战略价值

项目地处长三角 G60 科创走廊重要节点，同时承接两大核心红利：

虹桥辐射圈：距离虹桥综合交通枢纽 10 公里、国家会展中心 12 公里，处于虹桥国际开放枢纽南向拓展带，可快速对接高端商务与物流资源；

区域产业带：北接嘉定汽车产业带，南连松江经开区智能制造基地，东靠虹桥开放枢纽，西临佘山旅游度假区，既享产业协同优势，又具消费辐射能力；

规划定位：纳入泗泾镇 “新能源汽车产业特色街区” 规划（2021-2035），是松江区 “新能源设施 + 高端装备” 产业体系的核心承载区。

3.2 多维交通网络

3.2.1 高速与地面交通

周边 4 条高速环绕：沪渝高速（G50）、沈海高速（G15）、沪昆高速（G60）、嘉闵高架，驾车 300 米可达 G15 沈海高速出口，1.5 公里接入嘉闵高架，15 分钟直达虹桥枢纽，30 分钟覆盖徐家汇、古北等核心商圈，形成 “30 分钟上海西部交通圈”。

3.2.2 公共交通

地铁：距离地铁 9 号线泗泾站 3 公里，可通过松江 47 路、1845 路公交接驳（车程 10 分钟），9 号线 3 站达七宝、6 站至漕河泾、9 站通徐家汇，沿线 70% 办公人群来自大虹桥、漕河泾板块，人才供给充足；

公交：周边设沪松公路望东中路、康顺磁性（九干路）等站点，覆盖松江 46 路、94 路、186 路等线路，衔接松江新城与上海市区。

3.2.3 内部与未来交通

内部配套：规划 800 个停车位（含 80 个新能源充电桩车位，占比 27%），满足展销、交付及客户停车需求；

未来利好：泗泾站正在建设松江区首个轨交 TOD 项目（预计 2027 年建成），打造商业与交通一体化枢纽，将进一步提升区域通达性与商业价值。

四、上海松江区手拉手汽车港区域产业定位与集聚效应

4.1 区域产业导向

松江区 2025 年《支持制造业高质量发展的若干意见》明确：以 “新能源设施为引领的高端装备产业” 为核心，重点支持新能源汽车核心部件研发、智能网联汽车测试、新能源汽车展示交易等业态，为园区发展提供政策导向支撑。

泗泾镇同步构建 “1+4+X” 产业集群（1 个信创核心产业，4 个优势产业，X 个未来产业），2023 年战略性新兴产业产值占规上工业总产值 80%，重点产业规模近 200 亿元，为汽车产业发展奠定良好生态基础。

4.2 园区产业定位

手拉手汽车港紧扣区域导向，形成差异化定位：聚焦 “新能源汽车销售服务 + 汽车文化体验 + 汽车后市场服务” 三大主线，打造 “展示交易 - 体验服务 - 技术服务” 全链条，避免与综合型园区同质化竞争，致力于成为 “上海西南新能源汽车服务枢纽”。

4.3 产业集聚效应

4.3.1 产业链完善度

已形成从 “新车展示 - 交付 - 售后 - 二手车 - 改装 - 金融” 的完整产业链：

前端服务：极氪、长安、奥迪等品牌交付中心，特斯拉展示中心，覆盖主流新能源品牌；

后端配套：睿选名车（二手车交易）、凌炫卡丁车俱乐部（文化体验）、汽车改装机构，以及 20 余家周边配件供应商、检测站，形成 “15 分钟产业服务圈”。

4.3.2 协同价值

成本降低：企业可在园区内找到供应商与合作伙伴，如岚图与极氪共享检测设备，减少跨区域协作成本，集群内企业客户转化率比分散经营高 35%；

客户导流：定期联合举办汽车体验日、赛事活动（2025 年二季度已吸引超万人次客流），实现品牌间客户共享，提升整体运营效率。

五、上海松江区手拉手汽车港项目硬件参数与配套设施

5.1 建筑与空间参数

基础指标：总占地面积 157 亩，总建筑面积 7.5 万平方米，由 12 栋单体建筑构成（含展示厅、维修车间、办公区、配套设施）；

空间设计：展示区层高 5.5-8 米（满足汽车高挑空展示需求），维修车间配备 380V 工业用电与专用排污系统（符合环保要求），柱间距合理，承重能力适配汽车行业设备需求；

灵活分割：租赁面积 500-5000 平方米不等，可自由分割，既支持大型企业整栋 / 整层租赁（如长安华东总部），也满足中小企业个性化需求（如改装工作室）。

5.2 专业设施亮点

活动场地：2.8 万平方米专业广场（高标沥青路面，长 200 米、宽 106 米），是上海设施标准最高的汽车活动场地之一，可承办试乘试驾、新车发布、国家级漂移赛事；

特色体验：上海市区唯一的 2.8 万平方米漂移赛道、卡丁车体验中心，为企业提供独特的品牌推广与客户体验场景，增强客户粘性。

5.3 商业配套服务

5.3.1 园区内配套

产业配套：共享会议中心（容纳 100 人）、VIP 接待室、汽车主题咖啡厅、汽车用品超市，满足商务会议与客户接待需求；

生活配套：引入快修连锁品牌、多元化餐饮（覆盖简餐、特色餐饮），解决员工日常用餐需求。

5.3.2 周边配套

商业体：1.5 公里内有宝乐汇、三湘商业广场（2025 年新增滨寿司、乐刻健身），3 公里可达佘山湾商业广场（含上蔬永辉、Tims 咖啡），满足购物、休闲需求；

住宿服务：周边有上海保利华宾馆、雅居轩酒店公寓，为商务客户提供住宿支持。

六、上海松江区手拉手汽车港市场竞争分析与核心优势

6.1 同区域竞品对比

选取松江区 2 个核心竞品，从定位、租金、配套等维度对比：

6.1.1 竞品 1：九淦 168 智慧产业园

位置：泗泾镇九干路 168 号（距本项目 1 公里）；

定位：综合型智慧产业园（含新能源汽车、人工智能、大数据）；

租金：1.2-2 元 / 平方米・天；

优势：规模大（占地 310 亩，建面 17.8 万平方米）、配套全（气膜体育中心、1.6 万㎡商业）；

劣势：汽车产业专业性弱，租金比手拉手高 20%，缺乏专业赛道与体验设施；

适配企业：大型汽车企业总部或研发中心，与手拉手形成差异化互补。

6.1.2 竞品 2：G60 商用密码产业基地

位置：泗泾镇沐川路 58 弄；

定位：专注商用密码、数字安全等信创产业；

租金：1.3 元 / 平方米・天；

优势：政策聚焦度高，科技企业集聚；

劣势：无汽车产业专用设施，与汽车服务类企业适配度低；

适配企业：汽车电子、车联网安全等跨界企业，对传统汽车销售服务企业吸引力有限。

6.2 核心竞争优势

6.2.1 产业纯度高

专注汽车全产业链，50 余家入驻企业中 90% 为汽车相关，形成 “品牌集聚 - 客户共享 - 服务联动” 生态，避免综合型园区业态混杂问题，产业标识度鲜明。

6.2.2 专业设施独特

拥有 2.8 万平方米专业活动场地、漂移赛道、卡丁车中心，是上海少有的具备汽车赛事与大型体验活动承办能力的园区，为企业提供不可替代的品牌推广与客户体验场景。

6.2.3 租金性价比突出

租金 1.0 元 / 平方米・天，低于九淦 168（1.2-2 元）、G60 商用密码基地（1.3 元），且专业配套完善，企业无需额外投入建设体验设施，降低初期成本。

6.2.4 政策适配性强

完全契合松江区 “新能源设施产业” 导向，作为区域重点培育的汽车服务集聚区，可优先享受区级汽车消费补贴、活动支持等政策（如 2025 年松江 5000 万元汽车促消费补贴），间接助力企业提升销量。

七、上海松江区手拉手汽车港产业扶持政策与环境

7.1 区域政策支持

7.1.1 汽车消费与产业补贴

消费补贴：松江区 2025 年推出总规模 5000 万元的汽车促消费补贴，首批 1 万个名额，单个消费者最高补贴 4000 元，间接拉动园区企业销售；

技改支持：企业开展技术改造项目，可按投入获最高 3000 万元支持；被认定为区级以上智能工厂，给予一次性奖励。

7.1.2 人才与政务服务

人才安居：推行 “人才安居工程”，为优质企业人才提供住房补贴（最高 2000 元 / 月）、居住证积分快速办理、落户绿色通道；

政务便利：建立重点企业 “绿色通道”，工商注册、税务登记等流程压缩至 3 个工作日，降低企业开办成本。

7.2 园区专属支持

租金优惠：针对长期租赁（3 年及以上）或大面积租赁（5000 平方米以上）企业，提供租金梯度优惠，最高可享 10% 折扣；

产业服务平台：搭建三大平台 —— 金融服务平台（提供汽车消费金融、分期付款方案）、活动服务平台（协助举办新车发布、试乘试驾）、经营服务平台（提供工商财税代理、政策申报指导）；

场地支持：2.8 万平方米活动场地可优先供入驻企业使用，举办符合产业导向的活动可申请 30% 费用补贴（最高 100 万元）。

八、上海松江区手拉手汽车港租赁方案与财务分析

8.1 定制化租赁方案（3000 平方米）

8.1.1 空间与交付

位置：园区核心区域（近活动广场，展示性强），适合作为新能源汽车展示厅、交付中心或体验中心；

交付标准：可根据品牌调性定制化改造（如挑高展示区、客户接待区），满足企业个性化需求。

8.1.2 费用明细

租金：1.0 元 / 平方米・天，月租金 9 万元（3000㎡×1.0 元 ×30 天），年租金 108 万元；

物业费：4.5 元 / 平方米・月，月物业费 1.35 万元（3000㎡×4.5 元）；

停车费：停车位租金可协商，建议按企业需求配置 10-15 个专属车位，月成本约 1.5-2.25 万元。

8.1.3 租赁条款

支付方式：支持押二付一或押三付一；

租期：3 年起签，提供续约优先权；

其他选项：可提供 500-5000 平方米灵活面积分割，适配不同规模企业（如 500 平方米适合改装工作室，5000 平方米适合区域总部）。

8.2 财务效益分析

8.2.1 成本对比优势

对比九淦 168 产业园：若租赁 3000 平方米，年租金可节省 72-360 万元（九淦 1.2-2 元 /㎡・天，手拉手 1.0 元 /㎡・天），且无需额外投入建设体验场地（九淦无专业汽车设施）；

对比 G60 商用密码基地：年租金节省 10.8 万元（G60 1.3 元 /㎡・天），且产业生态更适配汽车服务企业，客户转化率更高。

8.2.2 间接价值

品牌增值：借助园区专业场地与活动资源（如赛事、体验日），可提升品牌曝光度，预计带动销量增长 10-15%；

成本节省：共享检测设备、配件供应商，减少自建配套成本，预计每年节省运营费用 20-30 万元。

九、梧桐联行专家组研判总结

9.1 综合评估结论

手拉手汽车港作为松江区 “汽车产业专业化标杆园区”，兼具 “区位红利 + 专业设施 + 产业生态” 三重优势，是新能源汽车销售、交付、后市场服务及文化体验类企业布局上海西南区域的优选载体。项目在产业纯度、专业设施、租金性价比方面表现突出，仅在地铁直达性（距 9 号线 3 公里）、市中心商务便利性方面存在小幅提升空间。

最适合入驻企业类型：

新能源汽车品牌区域展厅、交付中心；

高端二手车交易平台、汽车改装机构；

汽车文化体验企业（如卡丁车俱乐部、汽车赛事运营）；

汽车金融、贸易服务类企业。

9.2 决策建议

实地考察：建议企业实地评估空间层高、展示性、周边交通流量，重点测试专业设施（如试驾场地）是否适配业务需求；

政策联动：对接松江区经信部门与泗泾镇政府，申请汽车消费补贴、技改支持等政策，进一步降低运营成本；

长期规划：若计划长期布局，可签订 3 年及以上租赁协议，锁定租金优惠，并优先对接园区产业链资源，快速融入产业生态。

上海松江区泗泾镇手拉手汽车港招商招租电话：021-64398555

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