岳阳路西班牙式老洋房｜上海徐汇区10 处老洋房招商集合（第五期）

发布时间：2025-09-20 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区优质老洋房招商招租项目汇报（第五期）

上海徐汇区老洋房招租电话：021-64398555

报告基本信息

报告用途：为西班牙餐厅、艺术画廊、异国风情民宿等业态提供徐汇区岳阳路沿线西班牙式风格老洋房租赁决策参考，聚焦 “西班牙风情 + 沉浸式文化体验” 的活化路径

编制对象：异国餐饮品牌方、艺术策展团队、特色民宿运营商及历史建筑文化活化团队

数据时效：2025 年 11 月底岳阳路历史风貌区西班牙式洋房租赁市场监测数据及产权核验信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

岳阳路作为上海 “西班牙式建筑风情带” 核心段，1920-1940 年代因西班牙侨民与西商聚集形成独特的异域建筑群，现存可租赁的西班牙式风格老洋房共 10 处，为徐汇区可出租老洋房的最后一批核心资源。这类建筑以 “红色筒瓦屋顶、弧形拱窗、铁艺栏杆、庭院喷泉” 为典型特征，涵盖西班牙乡村、殖民式、地中海式等风格，其中 6 处为上海市优秀历史建筑，4 处为区级历史风貌保护建筑。

据《2025 年徐汇区异国风情业态发展报告》显示，该区域西班牙式老洋房租赁需求同比增长 38%，带庭院喷泉的标的租金溢价达 60-80%，空置周期仅 1.7 个月，为全区老洋房中最低；西班牙餐厅、异国民宿类业态年均翻台率 / 入住率分别达 3.2 次、82%，较普通同类业态高 30-40%。随着 “岳阳路西班牙文化节”“地中海艺术展” 等 IP 活动落地，此类建筑的 “异域文化 + 空间体验” 复合价值持续释放，成为上海异国风情消费的核心地标。

第五期精选徐汇区西班牙式风格老洋房项目介绍

项目一：岳阳路 175 号原西班牙商会职员住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1924 年（西班牙殖民式风格经典作品）

建筑类型：西班牙殖民式风格（对称式拱廊特征）

占地面积：880 平方米（含 550 平方米庭院，带喷泉）

建筑面积：620 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带露台）

保护等级：上海市优秀历史建筑（1994 年）

历史脉络与市场适配性

为西班牙驻沪商会高管居所，建筑立面以 “红色筒瓦双坡屋顶 + 连续弧形拱廊” 为标志性组合，庭院保留 1924 年原建的地中海式喷泉（大理石材质），室内保留西班牙式螺旋楼梯与彩色玻璃穹顶。此类 “纯正殖民风格 + 庭院喷泉” 的空间，在西班牙餐厅租赁需求中占比达 75%，2024 年同类项目客单价超 700 元 / 人，年均翻台率 3.5 次，特别适配高端西班牙海鲜饭餐厅 + 红酒品鉴复合业态。

现状描述

装修情况：2024 年完成 “修旧如旧” 修缮，保留拱廊、彩色玻璃穹顶与喷泉，新增符合环保标准的西班牙式开放式厨房（配备专业海鲜饭灶），庭院增设户外餐区（容纳 60 人），室内划分主餐厅（100 人）+ 4 个 VIP 包间（带景观窗）

租金水平：140000 元 / 月（含庭院维护费、喷泉设备养护费）

周边配套：距淮海中路商圈 1.2 公里，毗邻上海交响乐团音乐厅，周边 300 米内有 5 家异国餐厅、3 家艺术画廊（如岳阳路 Gallery）

交通优势：距地铁 1 号线衡山路站步行 7 分钟，7 号线肇嘉浜路站步行 10 分钟，提供 3 个专属停车位（含 1 个冷链物流车位）

项目二：岳阳路 200 弄 8 号原西商贸易公司别墅老洋房

核心参数

建筑年代：1929 年（西班牙乡村风格代表作）

建筑类型：西班牙乡村风格（低矮体量 + 木质廊柱）

占地面积：720 平方米（含 420 平方米庭院，带花架）

建筑面积：520 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阳光花房）

保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑（2011 年）

历史脉络与市场适配性

为西班牙西美贸易公司总经理居所，建筑以 “低矮红色筒瓦屋顶 + 木质廊柱门廊” 为特色，阳光花房为 1929 年原建（铸铁框架 + 玻璃顶，种植地中海原生花卉），庭院保留葡萄藤架（1929 年原种）。当前岳阳路沿线异国民宿需求旺盛，此类带花房 + 藤架的空间，可打造 “地中海风情民宿”，2025 年一季度同类项目客单价超 1800 元 / 晚，复购率达 38%。

现状描述

装修情况：2025 年改造 5 间主题客房（均带独立卫浴，装饰西班牙瓷砖），保留花房铸铁框架与葡萄藤架，庭院增设户外休憩区（配地中海风格座椅），一层设共享客厅（带壁炉）+ 小型早餐区

租金水平：125000 元 / 月

周边配套：位于岳阳路 “异国风情街区” 核心段，周边有 8 家特色咖啡馆、4 家文创商店，距徐家汇商圈 1.5 公里

交通优势：距地铁 1 号线徐家汇站步行 12 分钟，11 号线衡山路站步行 10 分钟，共享弄内 5 个公共停车位

项目三：岳阳路 145 号原西班牙侨民艺术家住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1931 年（西班牙地中海式风格）

建筑类型：西班牙地中海式风格（白色墙面 + 蓝色装饰）

占地面积：780 平方米（含 480 平方米庭院，带水景）

建筑面积：580 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阁楼画室）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年）

历史脉络与市场适配性

为西班牙侨民画家胡安・里维拉居所，建筑立面以 “白色拉毛墙面 + 蓝色木质窗棂” 为特色（地中海经典配色），阁楼为原始画室（保留画架、颜料台等复制品），庭院设小型水景（模拟地中海海岸景观）。此类 “艺术 IP + 地中海风格” 的空间，适合艺术画廊 + 艺术家驻留业态，2024 年同类项目年均举办展览 25 场，艺术品销售额占比达 55%。

现状描述

装修情况：2024 年修复白色墙面与蓝色窗棂，阁楼保留画室原貌（改造为艺术沙龙区），庭院增设户外展场（容纳 80 人），一层为精品画廊（展示空间 400㎡），二层为艺术家工作室（2 间）

租金水平：130000 元 / 月

周边配套：紧邻上海油画雕塑院，周边有 6 家艺术机构、3 家艺术品拍卖行，距淮海中路艺术街区 1 公里

交通优势：距地铁 1 号线衡山路站步行 9 分钟，7 号线肇嘉浜路站步行 13 分钟

项目四：岳阳路 225 号原西商银行职员住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1927 年（西班牙折衷主义风格）

建筑类型：西班牙折衷主义风格（融合新艺术元素）

占地面积：680 平方米（含 380 平方米庭院）

建筑面积：480 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带户外连廊）

保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑（2017 年）

历史脉络与市场适配性

为西班牙巴塞罗那银行上海分行职员住宅，建筑立面保留西班牙式拱窗，融入新艺术运动风格的铁艺栏杆（花卉纹样），户外连廊连接主楼与附属用房（原管家房，可改造为甜品区）。此类 “折衷风格 + 连廊空间” 的载体，适合西班牙 Tapas 小酒馆 + 甜品复合业态，2025 年同类项目下午茶时段翻台率达 4.2 次，客单价超 200 元 / 人。

现状描述

装修情况：2025 年改造 Tapas 厨房（符合小型餐饮标准），保留铁艺栏杆与连廊，附属用房改造为甜品展示区，庭院增设户外吧台（容纳 20 人），室内划分用餐区（60 人）+ 酒水吧台

租金水平：98000 元 / 月

周边配套：位于岳阳路餐饮集群段，周边有 7 家异国小酒馆、5 家甜品店，距徐家汇商圈 1.8 公里

交通优势：距地铁 11 号线徐家汇站步行 11 分钟，1 号线衡山路站步行 13 分钟

项目五：岳阳路 190 号原西班牙领事附属住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1934 年（西班牙殖民式风格）

建筑类型：西班牙殖民式风格（厚重墙体 + 小窗）

占地面积：820 平方米（含 500 平方米庭院，带泳池遗迹）

建筑面积：600 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带地下储藏室）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2009 年）

历史脉络与市场适配性

为西班牙驻沪领事馆附属住宅，建筑以 “厚重红色砖墙 + 小窗洞” 为特色（殖民式防御设计），庭院保留 1934 年原建的小型泳池遗迹（可改造为景观水池），室内保留西班牙式石膏浮雕与木质天花板。此类 “历史厚重感 + 大庭院” 的空间，适合异国风情文化沙龙 + 小型展览业态，2024 年同类项目年均举办文化活动 30 场，政企客户占比达 40%。

现状描述

装修情况：2024 年修复石膏浮雕与砖墙，泳池遗迹改造为景观水池（带灯光系统），地下储藏室改造为文化衍生品商店，一层为沙龙空间（容纳 120 人），二层为小型展览区（200㎡）

租金水平：135000 元 / 月

周边配套：距上海图书馆 1.2 公里，周边有 4 家文化机构、3 家高端酒店（如上海宝格丽酒店）

交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 10 分钟，1 号线衡山路站步行 12 分钟，提供 2 个专属停车位

项目六至十：西班牙式风格特色老洋房概览

项目六：岳阳路 120 号原西商实业家住宅老洋房

1928 年建造的西班牙乡村风格洋房，建筑面积 480 平方米，两层结构带 380 平方米庭院（带小花坛）。立面以 “红色筒瓦 + 弧形门廊” 为特色，室内保留西班牙式壁炉与瓷砖地面。适合中型西班牙餐厅，月租金 95000 元 / 月，距地铁 1 号线衡山路站步行 10 分钟，周边有 6 家异国餐饮集群，客群共享度高。

项目七：岳阳路 250 弄 5 号原西班牙侨民家庭住宅老洋房

1930 年建成的西班牙地中海式风格住宅，建筑面积 420 平方米，两层结构带 320 平方米庭院（带小型喷泉）。建筑特色为 “白色墙面 + 绿色窗棂”（地中海配色），室内保留原始木楼梯。月租金 88000 元 / 月，距地铁 7 号线肇嘉浜路站步行 9 分钟，适合小型异国民宿（4 间客房），周边文旅资源丰富。

项目八：岳阳路 165 号原西商贸易公司职员住宅老洋房

1932 年建造的西班牙折衷主义风格洋房，建筑面积 500 平方米，两层结构带 400 平方米庭院（带葡萄架）。立面融合西班牙拱窗与新艺术铁艺，室内保留彩色玻璃装饰。月租金 105000 元 / 月，距地铁 1 号线徐家汇站步行 12 分钟，适合艺术画廊 + 咖啡轻食复合业态，周边艺术机构密集。

项目九：岳阳路 210 号原西班牙医生住宅老洋房

1926 年建成的西班牙殖民式风格住宅，建筑面积 450 平方米，两层结构带 350 平方米庭院（带草药园）。建筑以 “厚重砖墙 + 小窗” 为特色，庭院曾种植西班牙药用植物（2024 年复种）。月租金 92000 元 / 月，距地铁 11 号线衡山路站步行 11 分钟，适合西班牙草药护肤体验 + 轻食业态，周边高净值女性客群集中。

项目十：岳阳路 240 号原西班牙教师住宅老洋房

1933 年建造的西班牙乡村风格洋房，建筑面积 520 平方米，两层结构带 420 平方米庭院（带户外舞台）。立面保留 “红色筒瓦 + 木质廊柱”，庭院可搭建临时舞台（适合小型演出）。月租金 110000 元 / 月，距地铁 1 号线徐家汇站步行 13 分钟，适合西班牙文化体验中心（举办弗拉门戈舞蹈、吉他演奏活动），文旅导流效果显著。

产业扶持政策补充说明

依据《徐汇区异国风情业态扶持办法（2025）》，结合西班牙式洋房特色定制扶持措施：

西班牙元素修复补贴：修复红色筒瓦、弧形拱窗、铁艺栏杆等特色元素的，按工程费用的 45% 补贴（上限 90 万元）；复建地中海式庭院喷泉、葡萄藤架的，按工程费用的 35% 补贴（上限 30 万元）

文化业态支持：经营西班牙餐厅、异国民宿的，年度营收达标后给予 8-12 万元运营奖励；举办弗拉门戈演出、西班牙红酒节等文化活动的，每场补贴 4.5 万元（年度上限 45 万元）

文旅导流奖励：纳入 “徐汇区异国风情旅游线路” 的企业，可免费获得区文旅局官方宣传资源（如旅游手册标注、短视频推广）；年度接待游客超 3 万人次的，给予 15 万元导流奖励

绿色改造补贴：安装西班牙式节能门窗、太阳能庭院灯的，设备费用补贴 40%（上限 70 万元）；采用地中海风格环保材料（如天然石材、手工瓷砖）装修的，补贴装修费用 20%（上限 35 万元）

人才配套支持：引进西班牙烹饪、弗拉门戈教学、红酒品鉴等专业人才的，按人才等级给予最高 10 万元 / 人的一次性补贴；优先对接徐汇区 “国际人才公寓” 资源，租金优惠 35%

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：3-20 年弹性租期，西班牙餐饮、异国民宿类企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 50%（普通项目下调 30%）；承诺年度举办不少于 12 场 “西班牙文化主题活动” 的，可额外获得 5 个月免租期。参考 2024 年市场数据，岳阳路西班牙式老洋房 10 年周期投资回报率达 35-40%，为全区老洋房中最高。

租金模式设计：月租金区间 8.8 万 - 14 万元（按建筑面积核算 190-240 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 20% 风貌保护费，带庭院喷泉 / 泳池遗迹的标的溢价 60-80%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 18% 折扣），匹配异国业态前期装修投入高的现金流特征。