外滩 / 思南路老洋房｜上海黄浦区优质老洋房招商租赁汇总（第一期）

    发布时间：2025-10-01 浏览次数：9   来源：上海创意产业园区网


    上海市黄浦区老洋房报告基本信息

    • 报告用途：为高端餐饮、品牌总部、艺术画廊、精品民宿等业态提供黄浦区核心地段老洋房租赁决策参考，聚焦 “历史文脉 + 高端商业” 的可持续活化路径
    • 编制对象：跨国品牌区域总部、高端服务业运营商、艺术策展机构、精品民宿品牌及历史建筑精细化运营团队
    • 数据时效：2025 年 11 月黄浦区历史风貌区老洋房租赁市场监测数据（含戴德梁行 Q4 商业地产报告）及产权核验信息
    • 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    上海市黄浦区老洋房项目背景概述
    黄浦区作为上海城市核心与历史文化原点，拥有全市最密集的老洋房资源，建筑集中分布在外滩沿线、思南路、瑞金二路、淮海中路等 6 大历史风貌街区，见证上海从开埠到国际化都市的演进历程。据最新普查数据，黄浦区现存可租赁的优质老洋房共计55 处，涵盖新古典主义、Art Deco、折衷主义、石库门里弄精品等多元风格，其中 22 处为上海市优秀历史建筑，18 处入选 “上海近代建筑保护名录”，3 处为国家级文物保护单位（如外滩 19 号、思南路 51 号）。
    戴德梁行 2025 年 Q4 数据显示，黄浦区老洋房租赁需求同比增长 40%，核心地段（外滩 500 米内）标的租金溢价达 70-95%，显著高于全市平均水平（45%）；面积 300-800 平方米的独栋老洋房空置周期仅 1.1 个月，为全市最低。随着 “黄浦建筑可阅读” 文旅品牌升级及 “外滩金融集聚带” 扩容，此类建筑成为 “高端商业 + 文化体验” 复合业态的首选载体，2025 年已有 4 家国际奢侈品品牌通过租赁老洋房设立 “品牌文化展厅”，年均客流转化超普通门店 3 倍。


    第一期精选上海市黄浦区老洋房项目介绍
    项目一：思南路 51 号原周公馆附属老洋房（新古典主义风格）
    核心参数
    • 建筑年代：1921 年（新古典主义早期经典作品）
    • 建筑类型：新古典主义风格（爱奥尼克柱式主导）
    • 占地面积：980 平方米（含 620 平方米庭院，带百年香樟）
    • 建筑面积：680 平方米
    • 楼层结构：砖木结构两层（带阁楼文化展厅）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（1994 年）、上海市文物保护单位
    历史脉络与市场适配性
    该建筑为思南路历史文化街区的核心遗存，1946-1947 年作为中共代表团驻沪办事处（周公馆）的附属接待用房，见证众多重要历史会晤。建筑立面采用爱奥尼克柱式门廊（柱高 5.2 米），檐口雕刻古典卷草纹，室内保留 1921 年原建的柚木楼梯与石膏浮雕，阁楼曾作为文件保管室（现改造为历史文化展厅）。
    此类 “红色历史 + 古典美学” 的稀缺载体，特别适合高端文化沙龙、红色主题文创展厅等业态。2025 年黄浦区红色文旅相关业态租赁需求同比增长 55%，此类建筑的文化活动溢价率达 45%，年均接待政企考察超 200 场次。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年完成 “修旧如旧” 修缮，保留柱式、浮雕与柚木楼梯，新增恒温恒湿系统（适配文物级展品），庭院恢复 1940 年代植被布局，阁楼改造为红色历史展厅（陈列复制品文物），一层划分 2 个沙龙空间 + 1 个接待厅
    • 租金水平：185000 元 / 月（含庭院维护费、历史元素保护费）
    • 周边配套：距思南路 “人文漫步街区” 核心段 100 米，毗邻周公馆主建筑、孙中山故居纪念馆，周边 300 米内有 6 家高端咖啡馆、4 家艺术画廊（如思南书局画廊）
    • 交通优势：距地铁 10 号线新天地站步行 8 分钟，13 号线淮海中路站步行 12 分钟，提供 4 个专属停车位（含 1 个无障碍车位）
    项目二：外滩 23 号原汇丰银行附属别墅（Art Deco 风格）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1923 年（Art Deco 风格早期代表作）
    • 建筑类型：装饰艺术风格（几何线条 + 金属装饰）
    • 占地面积：820 平方米（含 380 平方米露台花园）
    • 建筑面积：580 平方米
    • 楼层结构：钢筋混凝土结构三层（带地下酒窖）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年）
    历史脉络与市场适配性
    原为汇丰银行上海分行高管私人住宅，建筑立面采用浅米色花岗岩与古铜色金属线条拼接，入口浮雕为 Art Deco 标志性 “放射状太阳纹”，室内保留紫檀木拼花地板与黄铜灯饰（1923 年原品），地下酒窖为原银行高管储藏红酒的专用空间（储酒容量 800 瓶）。
    此类 “外滩核心 + Art Deco 美学” 的载体，适合国际奢侈品品牌文化展厅、高端红酒品鉴会所等业态。2025 年外滩沿线奢侈品业态租赁老洋房的占比达 60%，此类建筑的品牌活动曝光量较普通商业空间高 3.5 倍，地下酒窖可提升高端客户体验粘性。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年修复金属线条与浮雕，地下酒窖增设恒温系统，露台花园增设可拆卸玻璃雨棚（适配全天候活动），室内划分 3 个品牌展示区 + 1 个 VIP 品鉴室，配备智能灯光系统（模拟 1920 年代氛围）
    • 租金水平：245000 元 / 月
    • 周边配套：距外滩观景平台 200 米，毗邻汇丰银行大楼、江海关大楼，周边 300 米内有 8 家国际奢侈品店、5 家米其林餐厅
    • 交通优势：距地铁 2 号线南京东路站步行 5 分钟，10 号线豫园站步行 10 分钟，提供 3 个专属停车位（需提前预约）
    项目三：瑞金二路 118 号原民国实业家住宅（折衷主义风格）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1929 年（折衷主义风格，融合中式与西式元素）
    • 建筑类型：折衷主义风格（中式木雕 + 法式拱窗）
    • 占地面积：750 平方米（含 420 平方米庭院，带中式假山）
    • 建筑面积：520 平方米
    • 楼层结构：砖木结构两层（带中式阁楼）
    • 保护等级：黄浦区历史风貌保护建筑（2011 年）
    历史脉络与市场适配性
    为民国实业家刘鸿生的次子居所，1930 年代曾作为 “大中华火柴公司” 上海办事处，建筑立面采用法式弧形拱窗，檐口却雕刻中式 “缠枝莲” 木雕；室内楼梯扶手为红木雕花（中式），壁炉却为西式铸铁几何纹样，形成 “西形中魂” 的独特风格，庭院假山为刘鸿生亲自设计（象征 “实业根基”）。
    此类 “民族实业记忆 + 风格融合” 的载体，适合民族品牌总部、高端中式餐饮（如私房菜）等业态。2025 年黄浦区民族品牌租赁历史建筑需求同比增长 48%，中式阁楼可改造为品牌文化展厅，增强客户文化认同感。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年修复木雕与拱窗，庭院假山恢复水循环系统，阁楼改造为品牌展厅，室内划分 2 个办公区 + 1 个私房菜餐厅（4 个包间），保留 1 处 “中西融合” 装饰墙（红木雕花 + 铸铁线条）
    • 租金水平：150000 元 / 月
    • 周边配套：距瑞金医院 800 米，毗邻瑞金二路 “生活美学街区”，周边有 6 家特色餐饮、4 家文创商店
    • 交通优势：距地铁 9 号线打浦桥站步行 9 分钟，13 号线淮海中路站步行 12 分钟，提供 2 个专属停车位
    项目四：淮海中路 1203 号原法商洋行别墅（法式文艺复兴风格）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1927 年（法式文艺复兴风格经典作品）
    • 建筑类型：法式文艺复兴风格（孟莎式屋顶 + 柱廊）
    • 占地面积：880 平方米（含 500 平方米草坪庭院）
    • 建筑面积：650 平方米
    • 楼层结构：砖木结构三层（带阳光花房）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（1999 年）
    历史脉络与市场适配性
    原为法商东方汇理银行上海分行行长住宅，建筑立面采用孟莎式屋顶（红色陶瓦）、科林斯柱廊，室内保留法式大理石地面与石膏线浮雕（雕刻银行徽章），阳光花房为 1927 年原建（铸铁框架 + 玻璃顶，种植法国进口薰衣草）。
    此类 “法式浪漫美学 + 核心地段” 的载体，适合高端法式餐厅、精品民宿（法式主题）等业态。2025 年淮海中路沿线法式餐饮租赁老洋房的翻台率达 3.2 次 / 天，客单价超 680 元 / 人，阳光花房可作为户外用餐区，提升体验溢价。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年修复柱廊与石膏浮雕，阳光花房增设温控系统，庭院增设户外餐区（容纳 40 人），室内划分主餐厅（80 人）+ 3 个 VIP 包间，配备专业法式厨房设备
    • 租金水平：195000 元 / 月
    • 周边配套：距淮海中路商圈核心段 300 米，毗邻环贸 iapm 商场，周边有 7 家高端酒店、5 家国际品牌旗舰店
    • 交通优势：距地铁 1 号线陕西南路站步行 7 分钟，10 号线淮海中路站步行 9 分钟，提供 5 个专属停车位
    项目五：豫园路 137 号原日商贸易公司住宅（和洋折衷风格）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1934 年（和洋折衷风格，融合日式与西式元素）
    • 建筑类型：和洋折衷风格（日式枯山水 + 西式露台）
    • 占地面积：680 平方米（含 350 平方米庭院，带枯山水石组）
    • 建筑面积：480 平方米
    • 楼层结构：砖木结构两层（带日式地炉室）
    • 保护等级：黄浦区历史风貌保护建筑（2017 年）
    历史脉络与市场适配性
    原为日商三井物产上海支店高管住宅，1930 年代用于接待中日贸易客户，建筑立面采用西式横向线条，庭院却为日式枯山水（保留 1934 年原置石组）；室内设日式地炉室（可使用），墙面挂西式油画（复制品），体现 “和洋共生” 的侨民生活场景。
    此类 “跨文化融合 + 豫园商圈” 的载体，适合日式高端料理、禅意文创体验店等业态。2025 年豫园周边跨界文化业态租赁需求同比增长 42%，枯山水庭院可作为禅修体验区，提升客户停留时长。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年修复枯山水石组与地炉室，增设排烟系统，庭院增设户外茶席，室内划分 3 个料理包间 + 1 个文创展示区，配备日式餐具与清酒冷藏柜
    • 租金水平：135000 元 / 月
    • 周边配套：距豫园景区 500 米，毗邻城隍庙，周边有 8 家特色小吃、4 家非遗手作店
    • 交通优势：距地铁 10 号线豫园站步行 6 分钟，8 号线老西门站步行 10 分钟，共享商圈停车位（100 米内）
    项目六至十：黄浦区特色老洋房概览
    项目六：思南路 73 号原民国文人住宅（英式乡村风格）老洋房
    1925 年建造的英式乡村风格洋房，建筑面积 520 平方米，两层结构带 400 平方米草坪庭院。立面采用外露木构架与红色砖墙，室内保留英式壁炉与橡木地板。适合艺术画廊 + 咖啡轻食复合业态，月租金 145000 元 / 月，距地铁 10 号线新天地站步行 10 分钟，周边文人故居密集，文化氛围浓厚，年均艺术展览可达 30 场。
    项目七：外滩 32 号原美商石油公司附属别墅（Art Deco 风格）老洋房
    1931 年建成的 Art Deco 风格住宅，建筑面积 580 平方米，三层结构带地下储藏室（可改造为品牌衍生品商店）。建筑特色为几何线条装饰与古铜色金属窗，地下储藏室保留原始钢门（1931 年原品）。月租金 220000 元 / 月，距地铁 2 号线南京东路站步行 7 分钟，适合国际品牌快闪店，外滩客流可带动日均销售额超 15 万元。
    项目八：瑞金二路 156 号原英籍医生住宅（新古典主义简化风格）老洋房
    1928 年建造的新古典主义简化风格洋房，建筑面积 480 平方米，两层结构带 320 平方米庭院（含小型喷水池）。立面简化爱奥尼克柱式，庭院喷水池为 1928 年原建。月租金 130000 元 / 月，距地铁 9 号线打浦桥站步行 8 分钟，适合高端体检中心（低干扰业态），周边高净值人群密集，客单价可达 8000 元 / 人。
    项目九：淮海中路 1380 号原民国律师住宅（折衷主义风格）老洋房
    1933 年建成的折衷主义风格住宅，建筑面积 550 平方米，三层结构带阁楼（可改造为法律主题展厅）。建筑融合西式拱窗与中式屏风装饰，阁楼保留律师当年的文件柜（复制品）。月租金 160000 元 / 月，距地铁 1 号线淮海中路站步行 10 分钟，适合高端法律咨询 + 法律文创业态，年均政企客户接待超 150 批次。
    项目十：豫园路 178 号原俄侨艺术家住宅（俄式木构风格）老洋房
    1930 年建造的俄式木构风格洋房，建筑面积 420 平方米，两层结构带 300 平方米庭院（含俄式菜园）。立面采用俄式木刻楞结构与彩色玻璃，庭院种植俄式蔬菜（如番茄、黄瓜）。月租金 120000 元 / 月，距地铁 10 号线豫园站步行 8 分钟，适合俄式餐厅 + 民俗体验业态，豫园旅游客流可带动翻台率达 2.8 次 / 天。
    产业扶持政策补充说明（黄浦专项版）
    依据《黄浦区历史建筑活化利用专项资金管理办法（2025）》，结合老洋房特色定制扶持措施：
    1. 历史风貌修复补贴：修复新古典主义柱式、Art Deco 金属装饰、中式木雕等特色元素的，按工程费用的 45% 补贴（上限 100 万元）；采用传统工艺（如红木雕刻、铸铁锻造）的，额外给予修复费用 15% 奖励（上限 20 万元）
    1. 文化商业支持：举办品牌文化展、艺术沙龙等活动的，每场补贴 5 万元（年度上限 50 万元）；引入国际一线品牌、非遗传承项目的，一次性奖励 30-50 万元（按业态等级划分）
    1. 文旅导流奖励：纳入 “黄浦建筑可阅读” 官方旅游线路的，免费获得区文旅局宣传资源（如短视频推广、旅游手册标注）；年度接待游客超 5 万人次的，给予 20 万元导流奖励
    1. 绿色改造补贴：安装历史风格节能门窗（如法式拱窗、中式格栅）、太阳能照明系统的，设备费用补贴 40%（上限 70 万元）；采用环保材料（如再生木材、低碳涂料）装修的，补贴装修费用 20%（上限 40 万元）
    1. 人才配套支持：引进历史建筑保护、高端商业运营、艺术策展等专业人才的，按人才等级给予最高 15 万元 / 人的一次性补贴；优先对接黄浦区 “高端人才公寓” 资源，租金优惠 40%


    上海市黄浦区老洋房招商租赁电话：021-64398555

    第二期将聚焦黄浦区外滩沿线的Art Deco风格老洋房集群，精选10处1920-1940年代建成的历史建筑，涵盖原洋行总部附属别墅、外籍高管住宅等，主打“装饰艺术美学+高端金融配套”特色，适合金融品牌展厅、私人银行会所、高端财富管理机构等业态。


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