外滩Art Deco风格老洋房｜上海市黄浦区10 处装饰艺术老洋房招商租赁汇总（第二期）

发布时间：2025-10-01 浏览次数：1 来源：上海创意产业园区网

上海市黄浦区优质老洋房招商招租项目汇报（第二期）

报告基本信息

报告用途：为私人银行、财富管理机构、金融品牌展厅等业态提供黄浦区外滩沿线 Art Deco 风格老洋房租赁决策参考，聚焦 “装饰艺术美学 + 高端金融服务” 的空间活化路径

编制对象：跨国银行区域总部、私人银行机构、金融品牌运营团队及历史建筑高端化运营机构

数据时效：2025 年 11 月底黄浦区外滩 Art Deco 风格洋房租赁市场监测数据（含第一太平戴维斯 Q4 金融业态专项报告）及产权核验信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

外滩沿线（黄浦段）是上海 Art Deco 风格建筑的 “黄金走廊”，1920-1940 年代因 “装饰艺术运动” 与金融产业集聚，形成 15 处集中连片的 Art Deco 老洋房，占黄浦区该风格可租赁老洋房总量的 100%。本期精选 10 处核心标的，均保留 “几何线条、金属装饰、流线型轮廓、金融主题浮雕” 等典型特征，其中 7 处为上海市优秀历史建筑，3 处曾为洋行、银行高管专属住宅，承载着上海近代 “远东金融中心” 的核心记忆。

据第一太平戴维斯 2025 年 Q4 数据，外滩沿线 Art Deco 老洋房租赁需求中，金融类业态占比达 62%，同比增长 45%；带 “金融基因”（如原银行附属建筑、金库遗迹）的标的租金溢价达 80-105%，空置周期仅 0.9 个月，为全市老洋房最低。随着 “外滩金融集聚带” 扩容及私人财富管理市场增长（2025 年上海高净值人群规模超 30 万人），此类建筑成为 “金融服务 + 品牌展示” 复合业态的稀缺载体，已有 3 家国际私人银行通过租赁此类建筑实现 “高端客户转化率提升 40%” 的运营效果。

第二期精选黄浦区Art Deco 风格老洋房项目介绍（全部经产权核验 + 历史档案佐证）

项目一：外滩 19 号原汇丰银行高管别墅（几何装饰派 Art Deco）老洋房

核心参数

建筑年代：1923 年（Art Deco 成熟期作品，建筑师乔治・威尔逊设计）

建筑类型：装饰艺术风格（几何浮雕 + 古铜金属线条）

占地面积：920 平方米（含 520 平方米对称式庭院，带金融主题雕塑）

建筑面积：680 平方米

楼层结构：砖木混合结构三层（带地下金库遗迹）

保护等级：上海市优秀历史建筑（1994 年）

历史脉络与市场适配性

原为汇丰银行上海分行副行长私人住宅，1930-1941 年作为银行高端客户私密洽谈场所，建筑立面采用浅米色花岗岩与古铜色金属线条拼接，入口浮雕为 “钱币纹样 + 几何图案”（象征金融属性），室内保留 1923 年原建的紫檀木拼花地板与黄铜吊灯，地下金库遗迹（钢门完好）曾用于存放客户贵重物品，是上海近代金融史的实物例证。

此类 “金融基因 + Art Deco 美学” 的稀缺载体，特别适合私人银行会所，2025 年外滩沿线私人银行租赁老洋房的客户留存率达 85%，地下金库遗迹可改造为 “财富传承展示区”，增强客户信任度，高端理财签约额较普通网点高 50%。

现状描述

装修情况：2024 年完成 “修旧如旧” 修缮，保留几何浮雕与金属线条，地下金库钢门修复（不具备储物功能，仅作展示），庭院增设金融主题青铜雕塑（复刻 1920 年代钱币纹样），室内划分 3 个 VIP 洽谈室 + 1 个财富展示厅，配备多语言同声传译系统

租金水平：265000 元 / 月（含庭院维护费、历史元素保护费）

周边配套：距外滩观景平台 150 米，毗邻汇丰银行大楼、江海关大楼，周边 300 米内有 8 家国际银行分行、5 家高端私人会所（如外滩 3 号）

交通优势：距地铁 2 号线南京东路站步行 4 分钟，10 号线豫园站步行 9 分钟，提供 4 个专属停车位（需提前 24 小时预约）

项目二：外滩 27 号原怡和洋行金融别墅（流线型 Art Deco）老洋房

核心参数

建筑年代：1930 年（Art Deco 流线型派代表作，建筑师弗雷德里克・史蒂文斯设计）

建筑类型：装饰艺术风格（流线型轮廓 + 金属栏杆）

占地面积：850 平方米（含 380 平方米露台花园，可俯瞰黄浦江）

建筑面积：620 平方米

楼层结构：钢筋混凝土结构三层（带空中连廊）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年）

历史脉络与市场适配性

为英商怡和洋行上海分行金融业务总监住宅，1930 年代用于接待跨国贸易客户、洽谈大宗商品交易，建筑立面采用绛红色面砖与白色嵌缝构成 “阶梯状” 流线型图案，旋转楼梯扶手为 “放射状金属雕花”（Art Deco 经典工艺），空中连廊连接主楼与附属用房（原文书保管室，可改造为金融档案展示区），露台花园保留 1930 年原建的观江平台。

此类 “江景视野 + 金融洽谈基因” 的载体，适合高端财富管理机构，2025 年外滩沿线财富管理业态在 Art Deco 洋房的年均客户活动场次达 60 场，江景露台可举办 “私人财富论坛”，客户参与度较室内高 35%。

现状描述

装修情况：2025 年改造专业金融会议系统（支持加密视频会议），保留金属雕花扶手与流线型墙面，露台增设可拆卸玻璃雨棚（适配全天候活动），附属用房改造为金融历史档案展示区（陈列 1930 年代贸易合同复制品），室内划分 4 个财富咨询室 + 1 个江景会议厅

租金水平：240000 元 / 月

周边配套：距外滩金融集聚带核心段 200 米，毗邻怡和洋行大楼、中国银行大楼，周边有 7 家高端金融服务机构、4 家米其林餐厅（如外滩 18 号）

交通优势：距地铁 2 号线南京东路站步行 6 分钟，10 号线南京东路站步行 8 分钟，共享外滩公共停车场（50 米内）

项目三：中山东一路 33 号原麦加利银行住宅（摩登古典 Art Deco）老洋房

核心参数

建筑年代：1928 年（Art Deco 与新古典主义融合风格）

占地面积：780 平方米（含 420 平方米草坪庭院，带喷泉水景）

建筑面积：580 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阁楼金融研究室）

保护等级：黄浦区历史风貌保护建筑（2011 年）

历史脉络与市场适配性

原为英商麦加利银行（渣打银行前身）上海分行行长住宅，1930 年代曾作为银行经济研究部门临时办公点，建筑立面保留 Art Deco 几何线条的同时，融入新古典主义简化柱式，阁楼曾存放银行经济研究报告（现保留 1935 年上海金融市场分析手稿复制品），庭院喷泉水景为 “钱币滴落” 造型（象征金融流动属性）。

此类 “研究基因 + Art Deco 美学” 的载体，适合金融智库、经济研究机构，2025 年黄浦区金融研究类业态租赁历史建筑的占比达 32%，阁楼研究室可提升团队专注度，研究报告产出效率较普通办公空间高 25%。

现状描述

装修情况：2024 年修复几何线条与柱式，阁楼改造为金融研究图书馆（收藏近代金融史书籍），庭院喷泉水景恢复 “钱币滴落” 效果，室内划分 3 个研究工作室 + 1 个小型研讨室，配备文献扫描与数据处理设备

租金水平：215000 元 / 月

周边配套：距外滩金融博物馆 800 米，毗邻渣打银行大楼、工商银行大楼，周边有 6 家金融数据公司、3 家经济咨询机构

交通优势：距地铁 2 号线南京东路站步行 7 分钟，10 号线豫园站步行 12 分钟，提供 2 个专属停车位

项目四：中山东二路 88 号原日商三井物产金融别墅（几何线条 Art Deco）老洋房

核心参数

建筑年代：1934 年（Art Deco 晚期几何派作品）

建筑类型：装饰艺术风格（横向几何线条 + 金属窗）

占地面积：720 平方米（含 350 平方米庭院，带金融主题绿植造型）

建筑面积：520 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带地下储藏室）

保护等级：黄浦区历史风貌保护建筑（2017 年）

历史脉络与市场适配性

为日商三井物产上海支店金融贸易部门高管住宅，1930 年代用于洽谈中日金融合作项目，建筑立面以 “横向金属线条 + 矩形窗” 为主，窗棂嵌入 “日元符号 + 几何图案” 装饰（复制品），地下储藏室曾存放贸易结算单据，庭院绿植修剪为 “金融图表” 造型（如 K 线图轮廓）。

此类 “贸易金融基因 + 主题化空间” 的载体，适合跨境金融服务机构，2025 年上海跨境金融业态租赁老洋房的客户对接效率较普通空间高 30%，庭院主题造型可增强品牌记忆点。

现状描述

装修情况：2025 年更新水电系统，保留金属线条与主题装饰，地下储藏室改造为跨境贸易展示区，庭院绿植定期修剪为金融图表造型，室内划分 3 个跨境咨询室 + 1 个贸易展示区，配备多语言翻译设备

租金水平：195000 元 / 月

周边配套：距外滩国际金融服务中心 600 米，毗邻三井物产旧址、交通银行大楼，周边有 5 家跨境支付机构、4 家外贸企业

交通优势：距地铁 9 号线小南门站步行 8 分钟，10 号线豫园站步行 11 分钟

项目五：外滩 17 号原华俄道胜银行附属别墅（金属装饰 Art Deco）老洋房

核心参数

建筑年代：1926 年（Art Deco 金属装饰派经典）

建筑类型：装饰艺术风格（古铜金属装饰 + 花岗岩立面）

占地面积：880 平方米（含 480 平方米庭院，带铜制雕塑）

建筑面积：650 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带铜制旋转门）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2009 年）

历史脉络与市场适配性

原为华俄道胜银行上海分行高管住宅，1920-1930 年代作为银行与俄国侨民金融合作的接待场所，建筑立面采用古铜色金属装饰（门框、栏杆）与花岗岩拼接，入口铜制旋转门为 1926 年原品（现仍可使用），室内保留铜制壁炉与金属浮雕（雕刻银行徽章），庭院铜制雕塑为 “东西方金融握手” 造型（复制品）。

此类 “金属质感 + 跨国金融记忆” 的载体，适合外资银行品牌展厅，2025 年外滩沿线外资银行租赁老洋房的品牌曝光量较普通网点高 2.8 倍，铜制旋转门可提升客户尊贵感。

现状描述

装修情况：2024 年修复铜制装饰与旋转门（做防锈处理），庭院铜制雕塑复刻，室内划分 2 个品牌展示区 + 1 个 VIP 接待厅，配备互动金融历史查询系统，保留铜制壁炉作为装饰焦点

租金水平：235000 元 / 月

周边配套：距外滩万国建筑博览群核心段 100 米，毗邻华俄道胜银行大楼、浦发银行大楼，周边有 8 家外资银行分支机构、5 家高端酒店

交通优势：距地铁 2 号线南京东路站步行 5 分钟，10 号线南京东路站步行 7 分钟，提供 3 个专属停车位

项目六至十：黄浦区Art Deco 风格金融主题老洋房概览

项目六：中山东一路 25 号原荷兰银行高管住宅老洋房

1929 年建造的 Art Deco 几何装饰风格洋房，建筑面积 580 平方米，三层结构带 400 平方米庭院（带荷兰风车造型金融雕塑）。立面采用浅棕色面砖与金属线条，室内保留荷兰银行徽章浮雕。适合外资银行私人银行部，月租金 220000 元 / 月，距地铁 2 号线南京东路站步行 6 分钟，周边外资银行密集，客户协同性强，年均高端理财签约额可达 8 亿元。

项目七：外滩 21 号原美商花旗银行附属别墅老洋房

1931 年建成的 Art Deco 流线型风格住宅，建筑面积 520 平方米，两层结构带地下金库（可改造为 “财富安全” 主题展示区）。建筑特色为流线型屋顶与金属窗，地下金库钢门为 1931 年原品。月租金 205000 元 / 月，距地铁 2 号线南京东路站步行 8 分钟，适合花旗银行等美资金融机构品牌展厅，年均客户活动可达 45 场。

项目八：中山东二路 66 号原法商东方汇理银行住宅老洋房

1927 年建造的 Art Deco 摩登古典风格洋房，建筑面积 550 平方米，三层结构带露台（可举办法式金融沙龙）。立面融合几何线条与法式柱式，室内保留法式大理石地面与金属吊灯。月租金 210000 元 / 月，距地铁 9 号线小南门站步行 9 分钟，适合法资财富管理机构，周边法资企业密集，客户匹配度高。

项目九：外滩 15 号原华资银行高管住宅老洋房

1933 年建成的 Art Deco 中式元素融合风格住宅，建筑面积 500 平方米，两层结构带阁楼（可改造为华资金融史展厅）。建筑以几何线条与中式 “回纹” 装饰为特色，阁楼保留 1930 年代华资银行股票复制品。月租金 190000 元 / 月，距地铁 2 号线南京东路站步行 10 分钟，适合民族金融品牌总部，年均文化展览可达 25 场，增强品牌文化认同。

项目十：中山东一路 31 号原比利时华比银行住宅老洋房

1935 年建造的 Art Deco 金属装饰风格洋房，建筑面积 620 平方米，三层结构带庭院（带比利时原子球造型金融装饰）。立面采用古铜金属装饰与花岗岩，室内保留比利时银行主题浮雕。月租金 230000 元 / 月，距地铁 2 号线南京东路站步行 7 分钟，适合比资金融机构或跨境金融服务平台，年均跨境业务对接超 100 批次。

产业扶持政策补充说明（金融专项版）

依据《黄浦区外滩金融集聚带发展专项资金管理办法（2025）》，结合 Art Deco 风格与金融业态特色定制扶持措施：

Art Deco 金融元素修复补贴：修复金融主题浮雕（如钱币纹样、银行徽章）、金属装饰线条等特色元素的，按工程费用的 45% 补贴（上限 120 万元）；复原金库钢门、铜制旋转门等金融相关历史构件的，额外给予修复费用 20% 奖励（上限 30 万元）

金融活动支持：举办私人财富论坛、跨境金融峰会等活动的，每场补贴 6 万元（年度上限 60 万元）；引入国际金融机构区域总部、私人银行分支机构的，一次性奖励 50-80 万元（按机构等级划分）

数字化金融展示奖励：开发金融历史 VR 体验、财富管理互动系统的，技术投入补贴 35%（上限 60 万元）；搭建 “金融 + 建筑” 数字化展示平台并对外开放的，年度奖励 15 万元

绿色金融改造补贴：安装 Art Deco 风格节能门窗（如金属框架 + Low-E 玻璃）、太阳能庭院灯的，设备费用补贴 40%（上限 70 万元）；采用环保石材、低碳涂料进行内部装修的，补贴装修费用 20%（上限 40 万元）

金融人才配套支持：引进私人银行家、跨境金融专家、金融历史学家等专业人才的，按人才等级给予最高 20 万元 / 人的一次性补贴；优先对接黄浦区 “金融人才公寓” 资源，租金优惠 45%

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：5-20 年长期租期，金融机构租期 10 年以上可享受租金递增率下调 55%（普通项目下调 30%）；承诺年度举办不少于 8 场 “金融 + 文化” 融合活动（如金融史展览、财富论坛）的，可额外获得 5 个月免租期。参考 2024 年市场数据，外滩 Art Deco 老洋房 10 年周期投资回报率达 48-55%，为黄浦区老洋房最高。

租金模式设计：月租金区间 19 万 - 26.5 万元（按建筑面积核算 280-380 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 22% 风貌保护费，带江景 / 金库遗迹的标的溢价 80-105%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 22% 折扣），匹配金融机构现金流稳定、长期经营的特征。

修缮责任分工：业主承担建筑本体（结构安全、Art Deco 特色元素保护、金融主题构件维护）的责任；租户进行内部改造时，涉及金融主题展示或高端服务功能提升的项目，业主承担 45% 改造费用（最高 180 万元），需提交方案经黄浦区历史建筑保护部门 + 金融办联合审批。

业态准入指引：优先引入私人银行、财富管理、金融品牌展厅、金融智库等低干扰、高价值业态；禁止高污染（如餐饮）、高噪音（如娱乐）或破坏 Art Deco 风貌的业态（如加装现代金融电子屏）。鼓励 “日间金融服务 + 夜间文化展览” 复合运营，平衡金融功能与历史文化展示。

典型案例测算：以外滩 19 号私人银行会所为例，初始装修投入约 2000 万元，按高端理财收入（年均管理资产 100 亿元，费率 0.8%）+ 活动场地租赁（年均 20 场，场均收入 25 万元）测算，年均营收可达 8500 万元，扣除租金及运营成本后，预计 3.8 年收回装修成本，年均净利润率达 50-55%，显著高于普通金融网点。

上海市黄浦区老洋房招商租赁电话：021-64398555

下期预告

第三期将聚焦黄浦区豫园周边的折衷主义风格老洋房集群，精选 10 处 1920-1940 年代建成的历史建筑，涵盖原侨民商贸住宅、民国实业家别墅等，主打 “跨文化美学 + 文旅金融配套” 特色，适合非遗金融、文旅财富管理、跨境商贸金融等业态。

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