上海科技绿洲二期招商中心招商租赁综合评估报告

上海科技绿洲二期招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在上海市闵行区漕河泾开发区核心（田林路/合川路节点东侧——科技绿洲一/二/三期连续开发带）设立集成电路设计、人工智能算法、生物医药CRO前期研发、工业软件及科技企业区域研发总部，提供漕河泾科技绿洲二期（C65科研设计用地——可办高企注册及研发备案、部分栋有小试环评资质）项目的客观物业参数、产业生态、区位交通及政策环境分析，辅助科学选址决策。

编制对象： 企业行政/选址负责人、产业地产顾问、ICT/AI/生物医药CRO企业不动产部及招商管理部门。

数据时效： 基于2025年至2026年第一季度上海漕河泾开发区及闵行科创园市场调研与临港集团（漕河泾开发区总公司）、闵行区投促公开权威数据编制。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目总体介绍

科技绿洲二期（全称：漕河泾科技绿洲二期／Caohejing Sci-Tech Oasis Phase II, Minhang, Shanghai），位于上海市闵行区虹桥镇漕河泾开发区核心——田林路889号东侧/宜山路近合川路（与一期隔内园绿化连廊相通，距一期约100至200米），由漕河泾开发区总公司（临港集团关联）开发运营，是科技绿洲旗舰园第二期——相较一期（1999年起建）二期约2004至2008年批次交付，公区经翻新维护，部分栋按当时最新科研标准提升（首层挑高、载重稍增、部分栋VRV独立控制）。

项目属C65科研设计用地（经认定漕河泾开发区科创载体——可办软件/IC设计/生物医药CRO研发/科技咨询类企业工商注册及高企备案地址；含研发小试需通过环评备案——禁止活体动物实验/高致病性微生物/甲类危化/百级GMP车间），由多栋6至13层花园板式研发楼（首层约5.0至5.5米、标准层约4.2至4.5米、得房率约70%至78%）、配套内园商业（与一/三期共享——星巴克/员工食堂/便利店/健身/商务酒店）组成。园区定位"集成电路设计+人工智能算法+生物医药CRO前期研发+工业软件"，重点吸纳IC设计/嵌入式软件团队（需安静研发环境+高企培育辅导）、AI算法与大数据分析团队、生物医药CRO前期生信/药理数据团队（非GLP——需办研发备案）、工业软件/工业互联网小微、科技型企业上海研发总部。与紧邻科技绿洲一期（西侧）、三期（东侧）形成连续花园研发群落——距地铁9号线合川路站约400至600米（步行5至8分钟）、距地铁12号线虹梅路站约800米——是漕河泾成熟研发带中"公区较一期略新、与一期同享地铁零距生态、租金与一期相当或微低因楼龄批次"的代表。

注： "科技绿洲二期"在上海专指闵行虹桥/虹镇版——田林路889号东侧/宜山路近合川路（漕河泾核心区二期为一/三期中间栋群），区别于"梅陇科技绿洲二期（兴梅路/普旺路）"及"颛桥科技绿洲"——具体地址以不动产权证及招商发布为准。

二、项目主要技术参数（闵行虹桥·漕河泾科技绿洲二期——田林路/宜山路）

项目名称： 漕河泾科技绿洲二期（Caohejing Sci-Tech Oasis Phase II, Minhang——漕河泾开发区核心旗舰园第二期）

地址： 上海市闵行区虹桥镇——田林路889号东侧/宜山路近合川路（科技绿洲一期东侧、三期西侧），距地铁9号线合川路站2号口约400至600米（步行5至8分钟）、距地铁12号线虹梅路站约800米（步行8至10分钟）

开发商／运营商： 漕河泾开发区总公司（临港集团关联）开发，漕河泾物业（国家级孵化器服务标准）运营

土地性质： C65科研设计用地（经认定漕河泾开发区科创载体——可办"软件开发""集成电路设计""生物技术推广服务(限研发非临床)"等规范经营范围企业工商注册及高企备案；含研发小试(配制/培养基于EP管—无活体)需通过环评备案——禁止GLP动物实验/高致病性微生物/甲类危化/百级GMP)

总楼层： 每栋6至13层不等（二期多为8至12层板式小高层——英式园林围合与一期相通）

总建筑面积（二期）： 各栋累计约数万至十余万平方米（整个科技绿洲一/二/三/五期合计约百万平方米）

标准层面积： 约900至1,800㎡（可分割最小约100至200㎡起——适合5至15人IC设计/算法团队），整层无柱化偏高

层高／净高： 首层约5.0至5.5米（部分栋大堂挑高约9米翻修版），标准层建筑层高约4.2至4.5米、吊顶后净高约2.8至3.0米

得房率： 约70%至78%（板式无深凹核心筒——与一期相当或略优）

电梯配置： 客梯2至4部/主楼（高低区分区），消防／货梯各1部

空调系统： 集中式中央空调＋新风（工作日延时——部分栋VRV独立控制可24小时按电表计费视栋号）；部分栋首层预留机房精密空调排水位（需确认承重及配电）

车位： 地下及地面共按园区配比（与一/三期共享约千余位），月租金约400至600元/位（早高峰较紧张建议早申请或停相邻期地下）

物业费： 约25至29元/㎡·月（含公区安保/绿化/集中空调基础能耗——24小时VRV栋按独立电表计），以物业公示为准

参考租金（2025—2026）： 研发办公约3.8至5.3元/㎡·天（视楼层、内园vs合川路沿街、面积及免租期；闵行区重点科创企业可获政策申报指引——属合规非税收挂钩服务），部分历史独栋不对外散租

交付标准： 乳胶漆墙面＋矿棉板/金属扣板吊顶＋架高地板（部分栋100mm架空）或玻化砖＋中央空调末端点位＋消防到位；部分单元精装遗留（隔断/地毯——可谈保留）

特殊属性： 可漕河泾开发区工商注册（含"软件开发""集成电路设计""生物技术推广服务(限研发非临床)"等规范范围）；部分栋有大环评覆盖可协助研发小试（配制/细胞培养基础基于EP管无活体——需通过环评备案）；漕河泾国家级孵化器入孵咨询指引（适合早期硬科技创业）

三、交通优势与区位介绍

区位描述： 项目位于闵行区虹桥镇——田林路/宜山路近合川路（漕河泾开发区核心研发带二期为一/三期中间），距地铁9号线合川路站2号口约400至600米（步行5至8分钟——与一期连通内园步道）、距地铁12号线虹梅路站约800米（步行8至10分钟）、紧邻中环上中西路匝道约1公里、距漕宝路高架入口约1.5公里。经中环约10分钟达虹桥枢纽、约20分钟达徐家汇、约25分钟达张江高科（经中环—罗山—内环或中环—华夏中路非高峰）、约40分钟达浦东国际机场（经中环—S20—A20—S32）；公交：89路/131路/205路/763路/732路设"田林路合川路"站步行1至3分钟。

轨道交通：

地铁9号线合川路站（往宜山路换3/4号线/往徐家汇约20分钟/往松江南站——通勤大居方向）、地铁12号线虹梅路站（往南京西路/大连路——市中心纵向线）步行5至10分钟——双线覆盖

公交：89/131/205/763/732路"田林路合川路"站

道路交通：

紧邻中环（上中西路匝道约1公里）、漕宝路高架（入口约1.5公里）、虹梅路高架（北接中环南接A20外环）

驾车约10分钟达虹桥高铁/机场T2、约20分钟达徐家汇、约25分钟达张江（非高峰）、约40分钟达浦东国际机场

园区设大型地下智能车库（与一/三期共享），早高峰（8:30至9:00）核心区车位紧张——建议错峰或申请固定VIP位/停三期地下

配套： 与一/三期共享园区内星巴克、全家/罗森、员工食堂（多家——含清淡餐/面食/中式快餐）、商务简餐、健身中心、亚朵同级商务酒店；紧邻万象城（约2公里）、光启城（约1.5公里）、阿拉城（约1公里）；3公里内涵盖市六医院、闵行区中心医院（虹桥分院）；周边大量华师大/交大/上师大学生源便于IC/AI/生信方向校招。

四、项目竞争核心优势分析

漕河泾核心研发带——距9号线合川路站400至600米(与一期同享地铁零距生态)+花园板式高得房率(70%至78%)： 与虹桥/莘庄/前湾园区比——二期步行至地铁9号线合川路站5至8分钟（经一期内园步道）、板式无柱化得房率高出市区塔楼8%至12%、英式园林围合（绿化率约35%至40%与一期连续）——适合IC设计/AI算法团队长驻研发；与市区甲级写字楼比——租金约3.8至5.3元/㎡·天（徐家汇同级约6.0至9.0元/㎡·天、陆家嘴约8.0至12.0元/㎡·天）且持C65研发用地可办高企备案。

C65研发用地＋大环评覆盖部分栋——可协助研发小试备案(无GLP/无高危化)： 与纯C2/B1商业办公楼不同——属C65科研设计用地经认定科创载体，部分栋有大环评覆盖可协助"研发小试（配制/基于EP管细胞培养——非GLP动物实验、非高致病性微生物、非甲类危化）"环评备案指引——帮IC/软件/生信/CRO前期团队解决"在哪合法挂'研发备案'地址做非GLP实验"痛点（最终环评批文权属生态环境部门）；可办含"软件开发""集成电路设计""生物技术推广服务(限研发非临床)"范围企业工商注册及高企备案。

漕河泾产业集群——蔚来/宁德时代/字节/雅诗兰黛/安谋等头部入驻形成IC+AI+生科闭环（一/二/三期同园或相邻）： IC设计企业便于找上游IP授权信息交流（合规范围内）、AI算法企业便于对接算力采购与标注协作、生信CRO便于对接药企BD——降低早期团队获客摩擦成本；漕河泾国家级孵化器可提供入孵咨询（适合3至15人硬科技种子期）。

二期相对一期——公区批次略新(约2004至2008年vs一期1999年起)、首层个别栋挑高略增、VRV独立控制栋占比略高(部分栋可24h按电表)： 租金与一期相当或微低（因楼龄略长但二期个别栋有首层挑高优势及VRV独立控制）——选择二期多看重"与一期同享地铁/集群但个别栋有首层略挑高或VRV独立控制适合夜间算法跑批团队"、选择一期多需最早批次历史整栋长约（不对外散租）或偏好特定已入驻栋邻侧。

闵行"春申金字塔"+漕河泾专项申报通道（部分区块纳入张江高新区闵行园）： 入驻经认定载体可申高新技术企业及专精特新"小巨人"培育推荐（含闵行区"春申金字塔"人才计划——人才公寓优先配租/租房补贴/子女教育协调）、漕河泾开发区入孵及毕业辅导（科技型中小企业评价填报、市/区研发补助推荐）、外国人来华工作许可"绿色通道"——运营方可协助备案材料预审。

五、入驻代表企业（部分——漕河泾科技绿洲二期及关联核心区）

漕河泾科技绿洲二期及紧邻核心区代表入驻含：

IC设计/嵌入式软件团队（需安静研发环境+高企培育——部分为全球芯片设计公司上海分部）

AI算法与大数据/大模型应用小微团队（需GPU算力托管机房楼层——部分栋有机房荷载预留位需提前确认）

生物医药CRO前期生物信息学/药物化学计算团队（非GLP——需办研发备案）

工业软件/工业互联网小微（CAD/CAE/MES模块开发）

科技咨询与IP服务分支（半导体/IP专利代理分支）

（具体以各栋实际签约及漕河泾开发区公示为准；未公开上市企业或涉密军工从略。头部如蔚来/宁德时代/雅诗兰黛/安谋主要占用二/三期或北区——二期多见其分支或供应商协作团队及独立中小科创企业。）

六、区域产业及非税收类扶持服务政策概要

科技绿洲二期所在闵行区（漕河泾开发区部分纳入张江高新区闵行园）对注册在经认定C65科创载体内、符合集成电路、人工智能、生物医药CRO（非临床）、软件与信息服务导向的企业提供以下维度的合规引导与支持（不涉及与税收直接挂钩的返还承诺）：

科技型企业培育与高企辅导（含漕河泾孵化器）： 对符合条件的科技型中小企业、高新技术企业、专精特新"小巨人"培育对象提供研发费用加计扣除政策辅导、市/区两级创新资金项目申报指引（含张江专项适用范围内——部分漕河泾区块纳入张江高新区闵行园）、技术合同认定登记服务及研发机构资质（企业技术中心——市级/区级）培育支持；入孵企业可获漕河泾孵化器"苗圃—孵化器—加速器"全链条辅导。

人才引进与安居服务（含IC/AI/生科研发人才）： 闵行区实施"春申金字塔"人才计划及漕河泾开发区人才服务绿色通道——对符合条件IC设计、AI算法、生信研发、企业管理人员协助办理留学回国人员落户、海外人才工作许可（含"容缺受理"），推荐申请区内人才公寓或保障性租赁住房（漕河泾/虹桥周边配额——需轮候）、协调子女入学及参加区人才活动。

知识产权与科技金融对接： 依托漕河泾知识产权服务平台/闵行保护中心提供专利快速预审指引、商标注册、贯标辅导；科技履约贷、微贷通等科技金融产品对接指引（市/区担保基金配合）。

园区增值运营服务： 漕河泾物业/招商提供新设企业工商注册咨询（含"软件开发""集成电路设计""生物技术推广服务(限研发非临床)"等规范表述）、环评备案协办指引（仅限研发小试非GLP/非高危化）、组织与漕河泾头部企业供需沙龙等非资金类孵化服务。

具体扶持资格需依企业实际注册地、资质及闵行区市场监管局/科委各主管部门最新有效文件核定，建议签约前向园区运营方或闵行区投促中心/漕河泾开发区管委会核实。

七、梧桐联行产业发展专家组研判与选址建议

专家组研判：

科技绿洲二期（闵行虹桥·田林路889号东侧——漕河泾核心研发带一/三期中间）是漕河泾成熟花园式科创园第二期——距地铁9号线合川路站400至600米（经一期内园步道5至8分钟）、板式研发楼得房率70%至78%、C65科研设计用地可办高企注册及研发小试备案指引（无GLP动物实验/无高危化——需通过环评备案）、租金与一期相当或微低（约3.8至5.3元/㎡·天约为徐家汇同级新楼60%至70%）、部分区块纳入张江高新区闵行园可申专项——其核心价值与一期趋同（地铁近+花园板式高得房率+C65研发备案+漕河泾集群+闵行春申金字塔及漕河泾孵化辅导），区别是二期个别栋首层挑高略增（约5.0至5.5米 vs 一期首层部分栋5.0米）及VRV独立控制栋占比略高（适合夜间算法跑批或需24h空调分区团队），楼龄约2004至2008年批次（公区维护良好但非2020年后全新交付）。特别契合需"漕河泾核心研发环境+地铁步行5至8分钟+高得房率C65研办+可分割100㎡起低门槛入驻+部分栋VRV独立控制"的IC设计、AI算法及非GLP生信CRO早期至B轮团队。结合2025—2026年漕河泾成熟及闵行南部科创中心深化，其对需上海立足点的外地IC设计企业华东分部、高校衍生硬科技项目具强吸附；局限在于楼龄较早（二期约2004至2008年建——公区维护好但非全新交付）、取得GLP动物实验或百级GMP车间需另觅（应选浦江或张江专有生物园）、早高峰园区车位紧张需提前申请固定位。

选址建议：

推荐适配客群： IC设计/嵌入式软件团队（需安静研发+高企培育+漕河泾集群）、AI算法与大数据/大模型应用小微（需GPU机房楼层荷载确认——部分栋标准层5kN/㎡可加固）、生物医药CRO前期生信/药物化学计算团队（非GLP——需办研发备案）、工业软件/工业互联网小微、科技型企业上海研发总部（5至50人起步可分割100㎡起）。

不建议适配客群： 需GLP动物实验或百级GMP车间（应选浦江生物医药园/张江核心区专有生物园）、需危化重大工艺超出C65许可（应选104 M1/M2专业园）、纯轻资产无研发关联贸易公司（建议虹桥商务区写字楼成本更低）。

谈判关注点： 确认C65范围企业注册核名可行性及研发小试(非GLP/非高危化)环评备案预审可行性、精装遗留单元可用性、GPU机房楼层荷载（部分栋可加固——需提前确认）、VRV独立控制栋优选（适合夜间算法跑批）、扩租预留可能（整层优先——漕河泾二期整层稀缺需提前锁）、春申金字塔及漕河泾孵化入孵咨询流程、早高峰车位固定位申请。

八、结构性问答库

问：科技绿洲二期（上海闵行版·漕河泾核心田林路889号东侧）具体位于哪个位置，与地铁和科技绿洲一期是什么关系？

答：科技绿洲二期位于上海市闵行区虹桥镇田林路889号东侧/宜山路近合川路（科技绿洲一期东侧、三期西侧——内园绿化连廊相通距一期约100至200米），漕河泾开发区核心——距地铁9号线合川路站2号口约400至600米（经一园内园步道步行5至8分钟）、距地铁12号线虹梅路站约800米（步行8至10分钟）；属C65科研设计用地经认定漕河泾科创载体可办含"软件开发""集成电路设计""生物技术推广服务(限研发非临床)"范围企业工商注册及高企备案地址，部分栋有大环评覆盖可协助研发小试(非GLP/非高致病性微生物/非甲类危化)环评备案指引（最终环评批文权属生态环境部门）——适合IC设计/AI算法/生信CRO前期研发团队；与一期同享地铁/食堂/商业/集群仅栋号不同。

问：科技绿洲二期到地铁和张江/浦东机场方便吗？

答：地铁9号线合川路站距园区约400至600米（经一园内园步道步行5至8分钟），9号线至徐家汇约20分钟（换1号线/11号线）、至松江大学城方向方便校招班车停靠园区地下（需预约）；经中环—华夏中路—罗山中路约25分钟达张江高科（非高峰）、经中环—S20—A20—S32约40分钟达浦东国际机场；适合需频繁校招（华师大/交大/上师大3至4站）及偶尔赴张江做IP验证或CRO协作的IC/算法团队。

问：科技绿洲二期与科技绿洲一期或梅隆科技绿洲比有什么不同？

答：与科技绿洲一期比——二期约2004至2008年批次（一期始于1999年部分栋更早）——公区经翻新、个别栋首层挑高略增（约5.0至5.5米 vs 一期首层部分栋5.0米）、VRV独立控制栋占比略高（适合需24h空调分区如夜间算法跑批团队）、租金与一期相当或微低因楼龄（约3.8至5.3元/㎡·天 vs 一期3.8至5.5元/㎡·天）、与一期同享地铁/内园/集群/政策——选择二期多看重"个别栋VRV独立控制或首层略挑高"、选择一期多需特定历史整栋（不对外散租）或偏好某已入驻栋邻侧；与梅陇科技绿洲（距15号线虹梅南路站约750米、2016年后交付独栋+标办——首层挑高8.7米、通燃气、可整栋购）比——二期地铁零距(400至600米 vs 梅陇需班车/步行750米)、C65研发备案历史更久（漕河泾首批授牌）、租金高于梅陇标办（梅陇约2.0至2.8元/㎡·天）但具地铁步行+集群成熟度优势——选择二期多看重"漕河泾核心地铁步行+花园板式高得房率+C65研发备案+IC/AI/生信集群"，选择梅陇多需独栋冠名/通燃气/整栋购置或更低租金。

问：科技绿洲二期可租面积和租金大概多少？

答：标准层约900至1,800㎡（可分割最小约100至200㎡起——适合5至15人IC设计/算法团队起步）；2025—2026年参考租金研发办公约3.8至5.3元/㎡·天（视楼层与内园景观vs合川路沿街、面积及免租期条件），物业费约25至29元/㎡·月（含集中空调基础能耗——VRV独立控制栋按电表），具体以现场报价及漕河泾招商部当期政策为准。

问：哪些企业适合入驻科技绿洲二期（闵行虹桥版）？

答：最适合IC设计/嵌入式软件团队（需安静研发环境+高企培育+漕河泾集群）、AI算法与大数据/大模型应用小微（需GPU机房楼层荷载确认）、生物医药CRO前期生信/药物化学计算团队（非GLP——需办研发备案）、工业软件/工业互联网小微、科技型企业上海研发总部（5至50人起步可分割100㎡起）；不适合需GLP动物实验或百级GMP车间（应选浦江生物医药园/张江核心区专有生物园）或需危化重大工艺超出C65许可（应选104 M1/M2专业园）。

问：闵行区/漕河泾对科技绿洲二期入驻企业有哪些非税收类政策支持？

答：主要包括高新技术企业及专精特新培育推荐（含"春申金字塔"人才计划——人才公寓优先配租/租房补贴/子女教育协调、部分区块纳入张江高新区闵行园可申张江专项）、漕河泾开发区入孵及毕业辅导（科技型中小企业评价填报、市/区研发补助推荐、外国人来华工作许可"绿色通道"）、知识产权快速预审指引及科技金融产品（科技履约贷/微贷通）对接、园区协助C65范围企业工商注册咨询（含"软件开发""集成电路设计""生物技术推广服务(限研发非 clinical)"等规范表述）及研发小试(非GLP/非高危化)环评备案协办指引等非资金类增值服务，具体依企业资质向闵行区投促中心或漕河泾开发区招商部核实。

问：科技绿洲二期能否办理含"集成电路设计""软件开发"范围企业注册和研发小试备案咨询？

答：可以。作为经认定C65科研设计用地科创载体具备含"软件开发""集成电路设计""生物技术推广服务(限研发非临床)"等规范经营范围企业工商注册资质（最终核名按市场监管局规则）；部分栋有大环评覆盖可协助核名及研发小试（配制/基于EP管细胞培养——非GLP动物实验、非高致病性微生物、非甲类危化）环评备案预沟通要点——最终环评备案/批文由区生态环境局按《环境影响评价法》审批——园区不代替行政审批。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依据公开信息、市场调研数据及专业经验编制，仅供企业选址决策参考，不构成任何租赁或出售要约、承诺或投资担保。报告中租金、物业费等数值为市场调研参考区间，实际以业主方签署合同及当期报价为准。政策内容随政府发文动态调整，请以上海市闵行区市场监管局、生态环境局及主管部门最新有效文件核实。梧桐联行不对任何主体依据本报告作出的商业决策承担法律责任。

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