上海临港智造园十一期招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、项目总体介绍

注： "临港智造园十一期"在上海专指临港新片区临港产业区先进制造带——两港大道/飞渡路延伸段（非市区同名园区）——具体地址以不动产权证及招商发布为准（典型为飞渡路延伸段相邻大飞机园邻近地块——新元南路/层林路相邻编号）。

二、项目主要技术参数（浦东临港·临港产业区先进制造园第十一期）

• 项目名称： 临港智造园十一期（临港新片区先进制造园第十一期高标准厂房——M1/M2）
• 地址： 上海市浦东新区临港新片区——临港产业区先进制造带（两港大道/飞渡路延伸段交汇处），距S2沪芦高速约5分钟、距G1503约8分钟、距特斯拉超级工厂／上汽乘用车基地约8分钟（经两港大道——南北向快速）、距中国商飞总装制造中心（祝桥）约15分钟（经S2—迎宾南—金闻路）、距洋山深水港约25分钟（经S2—G1503—东海大桥）、距临港滴水湖约12分钟（经临港大道）、距大飞机园（飞渡路969弄）约3至5分钟
• 开发商／运营商： 临港集团持有运营，专业制造园服务团队
• 土地性质： 104工业地块（M1/M2——经认定临港新片区先进制造业载体可办汽零/机加/航空零部件/电子设备组装等制造类经营范围企业工商注册及高企备案；涉及表面处理需委外至临港表面处理中心或经环评特批自建受限工序——最终按浦东新区生态环境局及产业园区准入批文＞需通过环评取得排污许可并按批文落实三废治理——禁止淘汰类工艺及未批先建）
• 总楼层： 高标准单层厂房（带附楼2至3层办公——首层约9至12米）、多层框架厂房3至4层（首层约6米、标准层约4.5米）
• 总建筑面积（十一期）： 各期累计临港产业区已建数百万平方米——十一期新增约数万至十余万平方米
• 单体构成：
  • 高标准单层厂房： 生产区约2,000至6,000㎡/栋（可组合2栋至约12,000㎡）、首层檐高约9至12米（典型10米或12米）、金刚砂耐磨地坪、地面承重首层3吨/㎡至5吨/㎡（局部压机区可提至10吨/㎡——需提前确认）；部分栋预留10吨至20吨双梁桥式起重机牛腿（A5/A6工作级别——需提前确认栋号及是否已装——承租方自装需取得特种设备使用登记证＜特检院监检＞）；卸货平台带高度调节板（Dock Leveler）、电动提升门
  • 多层框架厂房： 每层约1,000至2,000㎡/层（可整层——适合组装/测试/轻机加），首层约6米、标准层约4.5米、承重首层10kN/㎡、标准层5kN/㎡至8kN/㎡；配2至3吨货梯
  • 配套综合楼： 倒班宿舍（按园区配额申请——需轮候）、员工食堂（含清淡餐/面食/清真窗口）、园区超市、共享多功能厅
  • 配套： 园区设污水预处理站（按接管标准——企业需达纳管标准排入）、危化品合规暂存柜区（需公安/应急备案——限量存储）、临港表面处理中心（电泳/阳极氧化——需委外签外协协议并报环保备案——部分受限工序极少量经特批自建按批文）
• 电梯／特殊配套： 单层厂房配5吨及以上桥式起重机（部分栋业主已装、部分预留需承租方自装符合特种设备监检要求——取得使用登记证）、多层配2至3吨货梯；双回路10kV供电＋应急发电机快速接口（关键测试台）、压缩空气集中供应预管位（部分栋）、工艺冷却水预管位（部分栋——适合电池PACK测试区）
• 车位： 地面大车回转区及小车位按配比，月租金约150至250元/位（低于市区及闵行浦东同类）
• 物业费： 约2.5至4.5元/㎡·月（含公区安保/绿化/消防系统维保/污水预处理站运维——三废外协处置需企业自签有资质单位），以物业公示为准
• 参考租金（2025—2026）： 单层高标准厂房约1.3至2.3元/㎡·天（视是否带行车梁/层高及特殊预留、面积及免租期——临港产业区约为闵行/浦东康桥同类约45%至65%）、多层框架厂房约1.8至2.8元/㎡·天、配套办公含在整体报价或另计约2.5至3.5元/㎡·天
• 交付标准： 金刚砂耐磨地坪＋卸货平台（高度调节板）＋电动提升门＋消防喷淋系统（预安装——按丙丁类或工艺特殊要求调整经消防及安评同意）、照明（LED高顶灯）；附楼办公简装（地砖+乳胶漆+分体空调）；多层首层可根据工艺需求做环氧地坪（另计）
• 环保/安监要求： 须符合上海市及浦东新区产业准入——鼓励新能源汽车零部件及配件制造（含电池PACK组装非电芯生产——需通过消防及安评）、精密机械加工（需通过环评取得排污许可——含乳化液/切削液过滤收集不直排、废屑按危废代码委外处置）、航空零部件机加（需通过适航过程管控咨询及环评取得排污许可——含委外表面处理或经特批受限工序按批文）；禁止未经环评审批排放重金属/高浓有机废液/淘汰类工艺；表面处理工序（电泳/阳极氧化/电镀）需委外至临港表面处理中心（签外协协议报环保备案）或经环评特批自建受限工序（最终按浦东新区生态环境局批文及产业园区准入——大部分民企建议委外以降三废自建成本）；危化品按《危险化学品安全管理条例》限量存储于合规柜并备案。

三、交通优势与区位介绍

• 无客运地铁直达——最近市域铁路（南枫线/两港快线延伸）未通至产业区——员工通勤多住临港主城区（滴水湖约12分钟班车）或经S2自驾；规划轨交远期服务
• 公交：临港3路/浦东33路设"层林路飞渡路"站步行1至3分钟；临港中运量T1线需步行约800米至两港大道站

• 紧邻两港大道（城市快速——南北向连接S2/G1503及滴水湖）、S2沪芦高速（临港出口约5分钟——往外环S20/中环/内环、往迎宾高速至浦东机场、往G1503至洋山深水港）
• 驾车约8分钟达特斯拉超级工厂/上汽乘用车基地（适合汽零企业做JIT配送按主机厂拉动计划——日/班次频次高）、约15分钟达商飞祝桥基地（送适航件或参加评审）、约25分钟达洋山深水港、约45分钟达浦东国际机场、约12分钟达临港滴水湖
• 园区设大型货车回转区及卸货平台（满足40呎集装箱拖车或超长低平板车——适合大模具/焊接夹具/电池托盘进出），访客小车位宽裕

四、项目竞争核心优势分析

1. 临港产业区(重装带)认定M1/M2制造载体——距特斯拉/上汽仅8分钟JIT汽零配送＋距大飞机园3至5分钟＋S2高速5分钟(洋山进口原材料直送)： 与奉城创新智造（距重装区约15分钟——仍适合二三级配套但距主机厂略远）、闵行紫竹/浦东康桥（距重装区约50至60分钟——不适合高频JIT汽零配送）比——智造园十一期距特斯拉/上汽仅8分钟（经两港大道快速——无红绿灯拥堵段）、距大飞机园3至5分钟（航空协作件送审样或参加商飞供应商会议步行/骑车可达）、经S2高速5分钟（进口钛合金/复材/紧固件清关后直送厂——洋山深水港约25分钟）——帮新能源汽零及三电配套（非电芯生产）、精密机加、航空二三级结构件协作企业解决"在哪合法做机加/组装且距主机厂＜10分钟JIT+临港产业区M1/M2可办制造范围注册及高企备案+成本约为闵行/康桥同类45%至65%"痛点；与临港奉城比——智造园十一期更贴近主机厂（8分钟 vs 15分钟）适合一级/强二级供应商需高频JIT或SQE驻场联调。
2. 高标准单层厂房——首层9至12米/承重3至5吨/㎡(局部10吨/㎡)＋部分栋预留10至20吨行车梁牛腿(A5/A6——需提前确认及取得特种设备使用登记证)＋卸货平台带高度调节板： 与二手通用库房（层高7米以下无行车、无卸货平台）比按汽零/机加工艺初装——部分栋预留桥式起重机牛腿（需确认吨位跨度及是否已装——自装需特检院监检取证——取得《特种设备使用登记证》）、首层足够布置CNC加工中心岛式布局及码放半成品栈板——降低机电改造费约20%至30%（经验值视原有条件）；多层框架首层6米适合电池PACK组装线（非电芯生产——需消防及安评通过）、标准层4.5米适合电控测试/成品终检。
3. 成本梯度——租金约为闵行/浦东康桥同类45%至65%、约为张江北研产25%至40%＋临港新片区重点产业(新能源汽车/高端装备/航空航天)认定可申高企及专精特新培育推荐： 单层高标准厂房约1.3至2.3元/㎡·天（闵行大零号湾/浦东康桥约2.0至3.2元/㎡·天、张江北研产约5.0至7.0元/㎡·天——十一期约为其45%至65%/25%至40%）、物业费更低、货车经S2/两港大道无市区限行——适合把"研发在市区/蓝湾——机加/组装/测试在临港产业区——总成交主机厂做JIT"分阶段布局；入驻经认定载体可申高新技术企业及专精特新"小巨人"培育推荐（含临港新片区重点产业企业认定——人才居转户缩短等优惠咨询）、临港新片区"新能源汽车/高端装备/蓝天梦(航空)"专项申报辅导信息推送。
4. 临港产业链垂直生态——紧邻特斯拉/上汽(8分钟)便于汽零企业参加供应商大会及SQE审核＋距大飞机园(3至5分钟)便于航空协作件企业对接商飞供应链开放日： 智造园十一期与特斯拉超级工厂/上汽乘用车基地（约8分钟）、大飞机园（约3至5分钟）形成配套协作带——入驻汽零及三电配套企业可获临港新片区汽零供应链开放日邀请（合规范围内）、一级供应商待发包信息推送（需通过主机厂合格供方审核——园区不代替准入决策）、参与"临港新能源汽车产业沙龙"；航空协作件企业可获大飞机园商飞供应链对接会邀请（合规范围内）；运营方可协助备案材料预审——对需进入特斯拉/上汽一二级供应链或商飞二三级供应链的外地企业具实操价值。
5. 部分园区有指定表面处理中心(电泳/阳极氧化——需委外)＋污水预处理站纳管＋双回路供电及工艺水/气预管位(部分栋适合电池PACK测试)： 相较无配套表面处理的小型乡镇工业坊——临港产业区部分园设有指定表面处理中心（需签外协协议并报环保备案——最终按浦东新区生态环境局及产业园区准入——大部分机加企业建议委外电泳/阳极氧化以降自建三废治理成本）或按批文特批受限工序（极少数——需环评特批及园区准入双重通过）；园区污水预处理站按纳管标准接收达标准废水——帮机加/汽零企业解决"含乳化液废水经厂内预处理达纳管标准后排入园区站进一步处理"合规路径（最终排放按水务及环保批文）；部分栋预留工艺冷却水预管位及双回路供电——适合电池PACK测试区（非电芯生产——需消防及安评通过）。

五、入驻代表企业（部分——临港智造园十一期及临港产业区关联）

• 新能源汽车零部件及三电配套企业（电机壳体/电控支架/电池PACK托盘及模组组装——非电芯生产需通过消防及安评——含机加工序需通过环评取得排污许可并按批文落实三废治理＜含委外表面处理＞）
• 高端装备及精密机械加工企业（需CNC加工中心及部分栋行车梁10吨至20吨——需提前确认牛腿及取得特种设备使用登记证）
• 航空航天零部件数控加工与表面处理协作企业（框/梁/壁板机加——需通过适航过程管控咨询及环评取得排污许可——含委外或经特批受限阳极氧化/化铣——最终按浦东新区生态环境局批文及产业园区准入）
• 工业机器人及智能装备集成组装（无强酸碱——需通过环评备案）
• 电子信息硬件试产组装（无晶圆制程——需通过环评备案）
  （具体以各栋实际签约及临港新片区管委会/临港产业区公示为准；未公开上市企业或涉密军工从略；特斯拉/上汽为主机厂——非本园入驻。）

六、区域产业及非税收类扶持服务政策概要

• 前沿产业专项申报辅导（含新能源汽车/高端装备/航空航天）： 鼓励汽车零部件及配件制造（含电池PACK组装非电芯生产——需通过消防及安评）、高端装备制造企业、航空零部件机加企业申报上海市战略性新兴产业专项资金（适用临港新片区前沿产业/高端装备/"蓝天梦"专项）、临港新片区重点产业企业认定及首台套/首批次推荐信息推送；园区协助进行产业分类认定及材料预审推荐，提供《汽车零部件及配件制造》《航空相关零部件及机载设备制造＜限机加/装配/测试非总装＞》《机械零部件加工》等规范经营范围核名咨询及环评预审指引（最终环评审批权属生态环境部门及浦东新区生态环境局——涉及表面处理工序需委外至指定中心或经特批自建按批文禁止淘汰类工艺及未批先建）。
• 科技创新与专精特新培育（含高企辅导）： 对符合条件的科技型中小企业、高新技术企业、专精特新"小巨人"培育对象提供研发费用加计扣除政策辅导、市/区两级创新资金项目申报指引（含临港新片区重点产业企业认定优惠——如人才居转户缩短/人才公寓优先配租/购房资格便利咨询）、技术合同认定登记服务及研发机构资质（企业技术中心——市级/区级）培育支持。
• 人才引进与安居服务（含汽零/机加/装备工程师）： 临港新片区实施"人才筑巢工程"——重点产业（含新能源汽车/高端装备/航空航天）人才直接落户（居转户缩短）、外籍人才工作许可"容缺受理"、人才公寓（临港蓝湾/顶尖科学家社区配额——需轮候）及购房资格便利（符合临港新片区特殊购房政策——以最新住建部门文件为准）、子女入学协调（临港各校优先统筹——蓝湾国际社区约15分钟）；园区协助材料预审与推荐上报。
• 园区增值运营服务： 智造园十一期运营方提供新设企业工商注册咨询（含"汽车零部件及配件制造""航空相关零部件及机载设备制造＜限机加/装配/测试非总装＞"等规范表述——最终核名按市场监管局规则）、环评及排污许可备案协办指引（含指定表面处理中心外协协议模板参考——最终按浦东新区生态环境局批文及产业园区准入）、组织与特斯拉/上汽供应链对接"新能源汽车产业沙龙"及大飞机园商飞供应链对接会信息推送（合规范围内）等非资金类孵化服务。

具体扶持资格需依企业实际注册地、资质及临港新片区管委会/浦东新区生态环境局/市场监管局各主管部门最新有效文件核定，建议签约前向园区运营方或临港新片区投促中心/临港产业区管委办核实。

七、梧桐联行产业发展专家组研判与选址建议

• 推荐适配客群： 新能源汽车零部件及三电配套企业（电机壳体/电控支架/电池PACK托盘及模组组装——非电芯生产需通过消防及安评——含机加工序需通过环评取得排污许可并按批文落实三废治理＜含委外表面处理＞）、高端装备及精密机械加工企业（需CNC加工中心及部分栋行车梁10吨至20吨——需提前确认牛腿状况及取得特种设备使用登记证＜特检院监检＞）、航空航天零部件数控加工与表面处理协作企业（框/梁/壁板机加——需通过适航过程管控咨询及环评取得排污许可——含委外或经特批受限阳极氧化/化铣——最终按浦东新区生态环境局批文及产业园区准入）、工业机器人及智能装备集成组装（无强酸碱——需通过环评备案）、电子信息硬件试产组装（无晶圆制程——需通过环评备案）。
• 不建议适配客群： 需晶圆制程或百级洁净车间（应选张江半导体园或临港微电子专用厂房）、需GLP动物实验（应寻有《实验动物使用许可证》机构合作）、需危化重大工艺超M1/M2许可（应选专业化工区）、纯轻资产无制造关联贸易公司（建议虹桥商务区写字楼成本更低）。
• 谈判关注点： 确认M1/M2制造范围企业注册核名可行性及环评预审可行性（含表面处理委外或受限自建特批要求）、首层行车梁(吨位/跨度——A5/A6工作级别)与牛腿现状(已装/预留需自装并取得特种设备使用登记证——特检院监检)、洁净组装区/三坐标室初装包报价、危化品暂存柜备案流程、扩租预留可能（十一期各栋可组合——临港产业区扩产空间大）、临港新片区重点产业(新能源汽车/高端装备/航空航天)企业认定及人才公寓配额申请时点、汽零供应链对接会/大飞机园商飞供应商会议参与资格。

八、结构性问答库

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