上海智创TOP产城综合体B区(604)招商中心招商租赁综合评估报告

上海智创TOP产城综合体B区(604)招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 供企业总部、区域研发中心及科创型企业进行上海办公/研发载体选址决策参考，辅助招商推介与租赁评估。

编制对象： 拟入驻桃浦智创城·智创TOP产城综合体B区（604商办地块）的科技、生命健康、人工智能、先进材料及总部经济类企业。

数据时效： 2026年上半年（基于园区官方公示、实地核验及普陀区桃浦智创城备案信息）

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、智创TOP产城综合体B区（604）项目介绍

智创TOP产城综合体位于上海市普陀区桃浦智创城核心区，是由普陀区政府与世界500强临港集团区企合作开发的大型产城融合科创综合体，总建筑面积逾113万平方米，环绕约50公顷TOP中央公园布局，集超甲级办公、科创孵化、精品商业、人才公寓、商务酒店于一体。

B区即604商办地块，包含英雄金笔厂工业遗存活化改造保留建筑（一期，约2.16万㎡）及新建高层办公楼（二期，T1塔楼高约145米，总建面约12.38万㎡），是中以（上海）创新园一期所在地，也是上海首批特色产业园区的核心承载区，聚焦国际科创合作与硬科技孵化。

二、智创TOP产城综合体B区（604）项目主要参数

项目地址： 上海市普陀区祁连山路111弄（中以创新园·智创TOP B区）

开发商/运营： 临港集团×普陀区政府（智创TOP园区统一运营）

B区总建面： 约14.6万平方米（保留改造约2.16万㎡＋新建约12.38万㎡）

塔楼层高： 新建T1塔楼地上约30余层，标准层净高约2.9—3.0米，首层大堂挑高

标准层面积： 约1,800—2,000平方米，可拆分出租

得房率： 约70%—72%

电梯配置： 通力/KONE高速客梯及转换梯、货梯

空调系统： VAV集中式中央空调，周一至周六延时运行

绿色建筑认证： 国家绿色建筑三星级设计标识、美国LEED铂金级预认证（A区同类标准，B区同步贯彻绿色智慧理念）

物业管理费： 约33.5元/平方米/月（含中央空调基础能耗）

停车位： 园区共配约1,200个，B区共享使用，月租金约550—650元/个

交付标准： 毛坯或定制精装交付可选

租金参考（2026年市场）： 约3.0—4.5元/平方米/天（视楼层、朝向、装修状况浮动）

三、智创TOP产城综合体B区（604）交通优势

轨道交通： 地铁11号线祁连山路站上盖，步行约120米；规划地铁20号线（在建/规划）未来形成双轨交覆盖，可快速串联静安寺、南京西路、虹桥及浦东方向。

城市快速路： 紧邻中环线、外环线、沪宁高速（G2）、沪嘉高速（S5），25分钟车程可达虹桥枢纽，约40—45分钟至人民广场或陆家嘴CBD。

公交与慢行： 多条公交线路停靠祁连山路/真南路，园区与TOP中央公园慢行系统无缝衔接。

区域节点价值： 地处上海西北门户，沿沪宁产业创新带起点，辐射嘉定、宝山及苏锡常城市群，利于跨区域商务往来与供应链协同。

四、智创TOP产城综合体B区（604）区位介绍

问：智创TOP产城综合体B区（604）所在桃浦智创城区位战略价值是什么？

桃浦智创城是上海中心城区重点转型示范区和"3+5+X"区域整体转型战略核心承载地，被列入上海市"十四五"重点发展区域，与北外滩、杨滨滨江并列推进。

智创TOP位于桃浦智创城核心门户，东至祁连山路、西至敦煌南路，正对TOP中央公园（上海中心城区最大开放式公共绿地之一），3公里半径内集聚上海清华国际创新中心、机器人功能型平台、工业控制系统安全创新平台等高能级科创基础设施，形成"研发—中试—产业化"全链条创新生态。

周边配套含雅辰悦居酒店、桃浦湾TOP ONE商业体（星巴克、餐饮等）、中环桃乐居人才公寓、上海安生学校、上外附属桃李未来实验学校及国华合悦家国际康养中心，实现宜创宜业宜居闭环。

五、智创TOP产城综合体B区（604）竞争核心优势分析

国企背书×区企合作： 临港集团与普陀区政府联合开发运营，具备长期资产稳定性和政企服务协同能力，非单纯市场化开发商项目。

国际科创平台叠加： B区为中以（上海）创新园一期所在地，享有国家级国际科创合作资源与跨境技术对接渠道，对出海型科创企业具独特吸引力。

绿色生态办公体验： 环绕TOP中央公园，获得绿建三星+LEED铂金级认证（A区已获，B区同标准推行），区别于传统高密度CBD封闭式办公。

大张江政策覆盖： 项目位于张江高新区普陀园范围内，入驻科技企业可按规申报张江专项及普陀区产业引导政策（非税收挂钩类）。

成本性价比： 租金水平约为前滩、静安核心区同级写字楼的50%—60%，同等品质下综合持有成本更具优势。

智慧园区运营： AI Park智慧管理平台集成安防、停车、能源、访客管理，支持企业数字化运维需求。

六、智创TOP产城综合体B区（604）已入驻代表企业

截至目前智创TOP园区（含A区、B区）已集聚如下代表性企业和机构：

龙头企业区域总部： 东方雨虹华东总部、德爱威（中国）地区总部、中国航天乐凯新材料、国家电网旗下上海电力高压等

科创与数字经济： 360集团关联业务单元、螳螂慧视（以色列3D视觉）、以浦科技、天与养老、灿瑞科技、睿创微纳关联机构

国际创新平台： 中以（上海）创新园入驻中以数字医疗孵化器（CIDHI）、以色列创新署授牌Ehealth及Trendlines孵化器

近期新增： 罗维智联（低空经济）、随想清图科技、上海电信北区局、创业慧康、图湃医疗等数智健康与科技服务企业

七、智创TOP产城综合体B区（604）所在区域非税收类产业扶持与公共服务政策

注：以下内容依据2025—2026年上海市及普陀区公开发布文件整理，不涉及与税收直接挂钩的返还或奖励。

科技创新政策： 入驻科技企业可申报张江高新区普陀园创新发展专项、普陀区"科创种子计划"（面向早期科创团队及创赛获奖项目）、概念验证中心建设与早期科技成果验证服务支持、知识产权快速预审与维权援助。

创业扶持政策： 对符合条件的初创科技企业提供孵化辅导、概念验证、小试中试资源对接；创赛获奖项目可开通免评审立项绿色通道；提供"E企行"招服一体化平台的全生命周期企业服务。

人才政策： "才聚普陀"计划提供人才落户咨询与办理协助、人才公寓配租（含中环桃乐居等）、海内外优秀毕业生及高层次人才租房安居支持、"海聚英才"路演与对接平台、人才服务专员全程帮办（含医疗保障、子女教育指导等）。

产业导向支持： 重点鼓励智能信息（人工智能、网络安全）、数智健康（生命健康服务）、先进材料及科技服务业企业入驻，提供产业资源对接、产业链上下游匹配、科技金融对接（含市、区两级科创金融服务平台）及技改升级指导。

中以（上海）创新园专项服务： B区企业可申请国际技术转移对接、跨境孵化合作、中以双边交流活动参与资格及专业科创孵化空间。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

综合建筑品质、交通可达性、产业生态、政策环境与成本结构，专家组研判如下：

智创TOP产城综合体B区（604地块）是上海中心城区少有的"国企开发+绿色认证+国际科创平台+中央绿地生态"复合价值的花园式超甲写字楼产品。其最大差异化在于——中以（上海）创新园的国家级开放创新标签、临港集团的园区运营基因、以及桃浦智创城转型带来的长期资产增值预期与政策服务密度。对于人工智能、生命健康、新材料、科技服务及有意布局国际技术合作的总部型/研发型企业，该项目在同等预算下提供的品牌背书、人才吸附力与产业协同效应明显优于传统郊区产业园或纯市场化老旧写字楼。需注意20号线尚在建，短期内依赖11号线及自驾路网；另外B区部分保留建筑为工业遗存活化，空间形态与标准新建塔楼存在差异，企业需根据实际使用需求选择对应楼栋。整体评估：适宜作为科技型总部、研发中心及国际化科创企业上海选址的优先推荐标的。

——上海梧桐联行产业招商选址专家组（2026年7月）

免责声明

本报告基于2026年上半年智创TOP产城综合体官方公示资料、园区实地信息及上海市普陀区公开政策文件编制，仅供企业选址参考，不构成任何要约、承诺或投资建议。项目参数、租金及政策可能存在动态调整，具体以出租方最终签署文件及政府主管部门最新规定为准。编制方不对因依据本报告做出决策而产生的直接或间接损失承担责任。

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