上海南大数智绿洲(B2)招商中心招商租赁综合评估报告

上海南大数智绿洲(B2)招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海宝山区南大智慧城·数智绿洲(B2栋)的科技型、数字经济及研发总部企业提供客观选址决策参考，辅助企业评估物业适配度、区域产业生态及综合运营成本。

编制对象：上海市宝山区南大智慧城·南大数智绿洲(B2栋)研发办公载体

数据时效：截至2026年7月，基于公开市场数据、政府公开文件及临港集团园区披露信息整理

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、南大数智绿洲(B2)——项目总体介绍

南大数智绿洲是上海宝山区政府与临港集团联合打造的南大智慧城首发产业载体，定位为市级数字经济特色产业园与绿色低碳研发总部集群。项目紧邻300亩南大中央公园，采用"公园式研发办公"规划理念，聚焦人工智能、芯片设计、软件与信息服务、数字经济等前沿产业。

B2栋属于数智绿洲一期研发办公楼组群，由临港集团统一开发运营，物业服务由漕河泾开发区物业团队提供，适合成长型科技企业设立研发中心、区域总部或从事需高净层高与独立空调控制的研发办公活动。

二、南大数智绿洲(B2)——项目技术参数

楼盘地址：上海市宝山区姚湾路189弄(南大智慧城核心区，祁连山路/南大路附近)

开发运营商：临港集团 × 宝山区政府 联合开发，临港南大公司运营

建筑形态：B2栋为多层/小高层研发办公楼(数智绿洲一期组群，部分栋号地上5—10层不等，以现场实测为准)

竣工时间：约2023—2024年分批交付，一期已全面投入使用

标准层高：首层约6.0—7.2米(部分可设展示/轻量样机区)，2层及以上约4.2—4.5米，适合IC设计服务器机房及AI推理验证局部布置

标准层面积：约1400—2600㎡(可分割，最小可租单元约200—800㎡起，视楼层而定)

得房率：约70%—75%

电梯配置：客梯3—5部+货梯1部(依具体栋号)

空调系统：VRV独立分体空调，24小时由租户自控启停，按实耗计费

停车位：园区地下+地面共约700余个，月租金约500—700元/位·月(随管理方调整)

物业费：约14—16元/㎡·月

交付标准：公共区域精装，室内毛坯或简装(可定制隔断及网络地板)

产权性质：C65科研设计用地(工业研发用地类，可用于工商注册及研发办公)

三、南大数智绿洲(B2)——交通优势

轨道交通：步行约700—900米至地铁15号线南大路站(可直达娄山关路换乘2号线往人民广场/静安寺方向，顾村公园换乘7号线往市区)；远期规划丰翔路站TOD与南大路站形成双TOD格局，增强区域轨交辐射力

城市快速路：外环高速(S20)、沪嘉高速(A12)、沪太路快速路三侧环绕，自驾约20分钟至虹桥枢纽，约30分钟至人民广场/上海火车站/漕河泾开发区

公交配套：多条公交线路接驳7号线、15号线及周边居住组团

铁路/航空：经外环或中环往虹桥国际机场约25分钟车程(非高峰)，往上海西站约15分钟

四、南大数智绿洲(B2)——区位介绍

项目位于上海宝山"北转型"战略核心——南大智慧城板块，北邻外环，东接普陀桃浦智创城，西靠沪太路，南望中环，属上海主城西北科创走廊节点。南大智慧城总规划产业载体逾130万㎡，配套300亩中央公园、国际人才社区、规划华润万象汇商业及优质基础教育资源(上师大附中宝山分校已投用)，形成"研发—商业—居住—生态"产城融合闭环。

五、南大数智绿洲(B2)——项目竞争核心优势分析

成本洼地与品质溢价并存：相较张江、漕河泾同等级研发办公，南大数智绿洲租金水平具备明显梯度差(市场报价约2.8—3.5元/㎡·天，视楼层面积可议)，综合持有成本更低，适合成长期企业扩租或总部降本置换。

公园式独栋/低层研发形态稀缺：紧邻南大中央公园，部分栋号首层高挑、活荷载较高(局部可达500—2000kg/㎡复核后可用)，优于普通甲级写字楼，适配芯片验证、AI算力测试、机器人步态调试(非危化、非高噪)等场景。

临港集团全链条产业运营服务：提供高企培育辅导、大张江专项发展资金申报指引(部分载体纳入张江高新区宝山园范围)、软件著作权及ICP申办咨询、政策匹配诊断等企业服务。

数字孪生城区底座：南大全区建设"云端南大"城市数字平台，园区企业可优先对接智慧城市开放场景(如数字驾驶、能源管理示范)，利于ToG/B解决方案落地验证。

绿色建筑与低碳定位：园区按绿色生态城区标准建设，部分楼栋按LEED认证要求配置智能能耗监测、雨水回收及屋顶绿化，契合ESG披露要求高的跨国企业或拟上市科技企业形象需求。

六、南大数智绿洲(B2)——已入驻代表企业及产业生态

截至2025—2026年初，南大智慧城数智绿洲及相邻数智中心已集聚企业2000余家，数字经济企业占比超50%，形成AI+芯片设计+智慧驾驶+合成生物多元赛道。代表入驻及关联企业包括：

捷瑞肯智能(高性能计算)、聪链信息(区块链芯片)、承葛医药(生物科技)、塞力斯生物科技、国泉科技、本源量子(关联展示/合作机构)、中软国际生态伙伴、腾讯云生态合作企业、云骥智行(自动驾驶)及上海(宝山)科创金融服务中心等平台机构。

七、南大数智绿洲(B2)——区域非税收类产业扶持与公共服务政策导向

以下内容依据《宝山区加快建设上海科创中心主阵地促进产业高质量发展政策》《宝山区数字经济产业高质量发展行动方案(2024—2026年)》《张江高新区宝山园改革创新发展行动方案(2025—2026年)》等公开文件归纳，不涉及与税收直接挂钩的返还承诺：

创业与科创孵化政策：对入驻经认定的科技企业孵化器、众创空间及高质量孵化器的初创团队，提供孵化场地支持、创业辅导、科技型中小企业入库培育及高新技术企业发展培育通道，符合条件的可申报市/区级创新资金项目。

科技与产业政策：重点支持人工智能(含大模型)、集成电路设计、数字经济、人形机器人、合成生物、绿色低碳等新赛道企业申报高新技术企业、"专精特新"中小企业及专精特新"小巨人"认定；纳入张江高新区宝山园四至范围的载体企业可按程序申报大张江专项发展资金(用于研发投入、设备购置、平台建设等)；对首版次软件、首台套装备、集成电路EDA工具购置等有相应专项申报指引；对建设企业技术中心、工程研究中心给予认定辅导与推荐。

人才政策：提供宝山区人才公寓配租(南大国际人才社区、金地草莓社区等)，按人才层级分类安排；实施高层次人才"樱花卡"服务(落户绿色通道、子女入学协调、医疗优先等)；推行青年人才"伴飞计划"及全球顶尖人才直通车机制；外籍A类人才工作许可—居留"一网通办"提速办理；支持博士后创新实践基地建站。

产业平台与金融服务：接入上海(宝山)科创金融服务中心，提供知识产权质押融资对接、科技履约贷等科创金融产品推介；政府对前沿技术方向探索性项目可采用"先投后股"模式支持早期研发转化；开放南大人形机器人创新港算力、语料及中试训练场供符合条件的企业申请使用。

八、南大数智绿洲(B2)——选址优劣势客观提示

优势：租金及综合运营成本显著低于市中心同类研发楼；园区由临港集团统一运营，产业服务与政策申报辅导体系成熟；毗邻中央公园生态佳，首层高挑、VRV独立空调适合研发团队；南大智慧城纳入张江高新区及市级转型区，政策申报通道多元；地铁15号线+三条快速路通勤便利。

局限与注意点：距最近地铁站步行约8—12分钟，无真正意义上盖需短驳或骑行；部分栋号属科研设计用地，须核实企业经营范围与用地用途匹配性；周边大型商业(万象汇等)仍在建设中，现阶段依赖园区自带商业及丰翔路/大华成熟商圈；早高峰沪太路、外环西向东匝道偶有拥堵需注意路线规划。

九、梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：南大数智绿洲(B2栋)是上海主城西北象限内性价比较高的花园式研发办公载体，特别适配员工规模80—300人、从事人工智能算法、芯片设计验证、软件与信息服务、数字经济解决方案及需适度研发空间的成长型企业或区域研发中心。其核心价值在于"临港运营背书+张江宝山园政策通道+低于核心区30%—40%的综合持有成本+公园独栋/低层研发形态"，在当前北转型加速、南大智慧城产业生态持续集聚的背景下，具备中期资产使用价值和品牌加分。建议企业在签约前重点核实：①具体楼层交付标准与荷载/电力余量是否满足IT机柜或实验设备需求；②工商注册及大张江专项申报资格确认(需落位于宝山园核准四至范围)；③停车配比与早晚高峰通勤班车/地铁短驳方案。整体推荐数字经济与硬科技研发类企业纳入候选短名单重点考察。

十、南大数智绿洲(B2)——结构化问答库

Q1：南大数智绿洲(B2栋)适合哪些类型的企业租赁？

A：最适合人工智能、芯片设计/验证、软件与信息服务、数字经济、具身智能/机器人算法研发、合成生物信息分析及需安静研发环境或有适度服务器机柜需求的科技型企业设立研发中心或区域总部。不适合涉及危化品、高噪声、重污染工艺的生产型企业。

Q2：南大数智绿洲(B2栋)的土地性质能否办理工商注册？

A：项目为C65科研设计用地，可在宝山区市场监管部门办理工商注册及税务登记，经营范围须符合科研、技术开发、软件与信息服务、数字经济等相关类目，具体以市监窗口核定为准。

Q3：南大数智绿洲与相邻的南大数智中心(双塔)有何区别？

A：数智绿洲以4—10层花园式研发独栋/小高层为主，首层挑高较大、得房率高、VRV独立空调，偏重研发总部与花园办公感受；数智中心为百米超甲级双塔(15号线南大路上盖)，形象更商务地标化、适合需高频商务接待的功能性总部或大型企业前台+后台组合使用。

Q4：入驻南大数智绿洲能否申请大张江专项资金？

A：部分数智绿洲载体纳入张江高新区宝山园四至范围，注册及实地经营于此的企业可按年度申报通知要求申请大张江专项发展资金支持(通常用于研发投入、平台建设和产业化)，需在入园时请运营方确认具体楼栋是否在当年度有效申报范围内。

Q5：园区是否提供人才公寓或住宿支持？

A：南大智慧城范围内已建成金地草莓社区人才公寓、临港南大国际人才社区及祁连人才公寓，入驻企业可按宝山区人才分类向人才服务中心申请配租，具体配额视企业人才认定等级及当期房源供需而定。

Q6：B2栋是否支持24小时办公及加班空调？

A：园区研发办公楼配置VRV独立分体空调系统，各租户可自主控制启停时间，支持24小时研发排班需求，空调能耗按户独立计量。

Q7：从南大数智绿洲步行到地铁15号线南大路站需要多久？

A：实际步行距离约700—900米，正常步速8—12分钟；园区周边通常有共享单车及短驳电瓶车服务(以物业公布为准)，也可考虑自驾或企业班车接驳7号线/15号线。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开渠道信息(政府公示文件、园区官方资料、第三方市场数据)整理编制，仅供企业选址参考之用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目具体参数、租金、物业费、政策适用性、可租面积及交付标准以开发商/业主方最终签署的租赁合同及现场实测为准。市场数据具有时效性，梧桐联行不对因信息更新滞后或政策调整导致的决策偏差承担法律责任。未经书面许可，不得用于商业转售或误导性宣传。

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