上海长宁区东虹桥中心招商综合评估报告：企业选址与招租情况分析

发布时间：2025-07-20 浏览次数：7 来源：上海创意产业园区网

上海长宁区东虹桥中心项目综合评估报告

本报告结合国家战略定位、产业生态、硬件配置及政策红利等维度，为企业选址决策提供专业参考。

一、项目概况与战略定位

1. 基础信息

开发主体：招商局蛇口工业区房地产公司与东航投资联合开发运营，央企背景保障项目稳定性与资源整合能力。

地理位置：长宁区友乐路 299 号，地处虹桥国际中央商务区长宁片区（东虹桥），毗邻虹桥机场与虹桥火车站，属国家级临空经济示范区核心。

项目规模：总建面 17 万平方米，涵盖 4 栋甲级写字楼（7 万㎡）和 3 万㎡精品商业中心（地面 3 层 + 地下 2 层），2021 年 9 月竣工交付。

绿色认证：4 号楼获美国 LEED 金级认证，采用双层 Low-E 节能玻璃幕墙，节能率超 30%。

2. 核心定位

产业方向：承接虹桥国际开放枢纽战略，聚焦航空服务、数字贸易、生命健康三大产业，打造 “空港动力系总部基地”。

设计理念：以 “速度与激情” 为灵感，建筑形如飞机双翼，配 350 米环形生态步道、下沉广场等景观，绿化率 20%。

二、区位与交通优势

1. 战略枢纽价值

空港经济核心：直接联动虹桥枢纽（日均百万客流），15 分钟覆盖国家会展中心（进博会）、新虹桥国际医学中心。

产业协同定位：与张江药谷 “东西呼应”、苏州 BioBAY “南北互补”，抢占生命健康高端研发赛道。

2. 立体交通网络

交通类型	关键节点	时间 / 距离
轨道交通	10 号线虹桥 1 号航站楼站	步行 500 米（7 分钟）
高速路网	延安高架、外环高速	车行 3 分钟
空铁枢纽	虹桥机场 T2 / 高铁站	车程 8 分钟
未来规划	轨交 26 号线（规划中）	串联 2/10/13 号线

短驳服务：早晚高峰提供地铁站免费接驳班车。

三、产品规划与硬件配置

1. 空间参数与交付标准

指标	标准办公	企业独栋
层高	裸顶 4.4 米（净高 3 米）	同标准办公
得房率	74%	立柱贴边设计
荷载	500kg/㎡	适配研发设备
交付标准	架空地板 + 裸顶（简装）	可定制精装

2. 核心硬件配置

空调系统：VRF 独立控制空调（约克品牌），24 小时自控 + 开窗设计，按独立电表计费（无时段限制）。

货运配置：每栋配 4 部客梯 + 1 部货梯（5T）+1 部转换梯，货梯门宽 1.8 米。

智能化：

人脸识别速通门及梯控系统；

智慧访客预约 + 车位引导系统；

PM2.5 净化效率 95% 的新风系统。

四、成本分析（仅租赁）

1. 出租方案明细

项目	费用标准	说明
租金	4.5-6.5 元 /㎡/ 天	临街 / 高层溢价 10%
物业费	23 元 /㎡/ 月（全包制）	含公共能耗、安防、基础空调
停车费	500-1000 元 / 月 / 位	共 1295 个车位（租户优惠价 500 元）
空调能耗费	独立电表计量	商业电价（无额外加成）

表：企业年成本测算（以 1000㎡办公为例）

成本项	年支出（万元）	计算逻辑
租金	164.3-237.3	按 5.5 元 /㎡/ 天（中值）
物业费	27.6	固定成本
停车费	6	10 个车位（500 元 / 位）
合计	197.9-270.9	含高端配套溢价

政策红利：

央企租金减免：符合条件企业享免租期 3-6 个月；

税收优惠：虹桥商务区企业所得税 “两免三减半”。

五、产业生态与商业配套

1. 产业集群效应

龙头企业：招商蛇口华东总部、东航金控、邮美航空、热璞科技（形成航空服务 + 数字技术生态）。

新兴赛道：联动大虹桥 “生命元山” 生物医药基地（忱扬生物、乐檬生物），发展 “IT+BT” 融合产业（如数字医疗）。

2. 商业与生活配套

园区内部：

3 万㎡精品商业：盒马 X 会员店、星巴克、MANNER 咖啡、醉辉皇高端餐饮、LAS 蓝时潜水体验馆；

生态配套：350 米环形步道、下沉式广场、屋顶泳池。

外部资源：

医疗教育：新虹桥国际医学中心（华山医院分院）、上海美国学校；

商圈：江桥万达广场（车程 5 分钟）、Costco 超市。

六、政策支持体系

1. 区域专属政策

租金减免：央企项目对符合条件企业提供免租期 3-6 个月；

产业补贴：

生命健康企业：研发投入抵税 150%，装修费 50% 返还（上限 50 万元）；

低空经济企业：享受虹桥国际低空经济产业园专项基金（2024 年揭牌）。

2. 人才与服务

人才激励：博士 / 高管享 3 年安居补贴，子女优先入读国际学校；

企业服务：政策申报绿色通道、进博会展商资源对接。

七、核心优势与选址建议

1. 不可替代性价值

空港经济门户：虹桥枢纽 “8 分钟直达”，进博会年均 4000 万客流直接转化商机；

产业生态稀缺性：“航空 + 生命健康 + 数字贸易” 三链融合，央企资源驱动技术协同；

成本可控性：租金仅为虹桥核心商圈的 80%（对比虹桥天地 6-8 元 /㎡/ 天），叠加免租期后实际成本再降 20%+。

2. 企业适配策略

企业类型	推荐产品	核心价值
航空服务企业	整栋租赁（1.7 万㎡）	东航生态圈 + 保税政策
生命健康研发	高层单元（200-500㎡）	联动 “生命元山”+LEED 实验室环境
数字贸易总部	临街精装办公	进博会订单转化 + 盒马供应链资源

行动窗口：现房即租即用，2025 年底前签约享免租期 6 个月 + 政策代办服务，联系招商张经理（13651646342）。

结论：空港经济核心引擎，政策成本双优抢占长三角流量入口

东虹桥中心以 “枢纽区位 + 产业闭环 + 央企运营” 构建核心竞争力：

国际业务型企业：8 分钟直达虹桥枢纽，高效链接全球资源；

研发密集型企业：LEED 金级环境 + 生命健康生态，加速技术转化；

成本敏感型总部：低租金 + 高补贴，享受高端配套与临空红利。

选址建议：

优先争取整栋冠名权，同步申请 “临空经济示范企业” 资质激活最高补贴；

生命健康企业锁定高层研发单元，享装修费 50% 返还；

航空关联企业借力东航生态圈，布局进博会供应链节点。

数据来源：招商蛇口官方披露、政府产业规划及实地调研数据。

上海长宁区东虹桥中心招商招租电话：021-64398555

上一篇 : 上海嘉定区北虹桥新慧总部湾招商综合评估报告：企业选址与招租情况分析
下一篇 :上海德必集团长宁创意园区招商全面评估报告：企业选址战略新支点

上海长宁区东虹桥中心招商综合评估报告：企业选址与招租情况分析

评论

推荐文章

热门园区

上海长宁区东虹桥中心招商综合评估报告：企业选址与招租情况分析

评论

推荐文章

热门园区

一键提交选址需求，10分钟快速响应！