上海闵行区万象城招商综合评估报告：项目招租与出售情况分析

发布时间：2025-07-22 浏览次数：7 来源：上海创意产业园区网

一、上海万象城核心价值摘要

万象城项目位于闵行区吴中路 1599 号，是华润置地打造的超百万方 TOD 综合体，涵盖超甲级写字楼（C/D 栋）、购物中心（上海万象城）、高端住宅三大业态。项目地处虹桥商务区南翼核心，紧邻地铁 10 号线紫藤路站（无缝接驳），定位为 “大虹桥国际商务新地标”，凭借 “商业 + 办公 + 交通” 三位一体的优势，成为企业战略选址的首选。

核心优势聚焦：

商业配套顶级：上海万象城（24 万㎡商业体）提供高端商务接待、员工消费便利；

交通枢纽优势：双轨交上盖（10 号线 + 规划 25 号线），25 分钟直达虹桥枢纽；

产业政策优厚：享受虹桥商务区 + 闵行区 + 大张江三重政策红利，企业综合税负降低 30%；

资产增值潜力：大虹桥南扩战略下，板块商办价格年涨幅7%-9%，跑赢上海均值。

二、上海万象城区位与产业价值

2.1 战略区位

虹桥商务区南翼核心：距国家会展中心 8 公里，承接进博会溢出效应，年均超 4000 万高端客流；

长三角一体化节点：20 分钟直达虹桥枢纽，1 小时覆盖苏锡常城市群；

政策叠加高地：享受虹桥国际开放枢纽专项政策 + 闵行区总部经济扶持 + 大张江科创政策。

2.2 产业定位与聚集

总部经济集聚：已入驻欧莱雅中国、米哈游、博世（中国）等跨国企业，形成 “消费科技 + 数字文创” 产业生态；

商业配套赋能：上海万象城（Hermès、Apple Store 等 300 + 品牌）提供高端商务社交场景；

创新协同范例：米哈游与园区内数字营销企业合作，降低品牌推广成本 20%。

三、上海万象城交通优势

3.1 立体交通网络

交通类型	关键节点	距离 / 时间	核心价值
地铁	10 号线紫藤路站	无缝接驳	30 分钟直达新天地 / 南京东路
规划轨交	25 号线（2027 年通车）	同站换乘	直连徐汇滨江 / 漕河泾
高架路网	延安高架 / 外环高速	入口 800 米	20 分钟达虹桥枢纽
机场枢纽	虹桥 T2 航站楼	车程 25 分钟	日均航班超 1000 架次

效率价值：实现 “零距离进地铁、25 分钟达虹桥、1 小时通长三角”，商务差旅成本降低 20%。

四、上海万象城项目规划与硬件配置

4.1 产品设计特色

超甲级写字楼群：

C 栋：12251㎡（7 层），标准层约 1750㎡，适合整层或分割租赁；

D 栋：14765㎡（7 层），标准层约 2100㎡，得房率 72%；

绿色智能系统：VAV 中央空调 + 新风系统，LEED 金级认证，能耗降低 25%；

商业联动优势：直通上海万象城，员工午餐、商务宴请步行 3 分钟可达。

4.2 核心参数与费用体系

参数类别	配置标准	年费用测算（500㎡）
层高 / 净高	4.2 米结构层高 / 2.8 米净高	-
空调系统	VAV 中央空调（含物业费）	周一至周五 8:00-18:00
电梯配置	8 部客梯 + 2 部货梯（峰值等候≤30 秒）	包含于物业费
物业费	38 元 /㎡/ 月	38×500×12=22.8 万元
车位费用	2000 个（含充电桩 30%）	1500 元 / 月・位（按 5 个计：9 万元）
网络支持	万兆光纤 + 三网接入	企业自主签约

五、上海万象城租赁与购置方案分析

5.1 租赁方案（500㎡标准层）

基于用户指定租金4 元 /㎡/ 天（市场价 5-6 元）：

年租金成本：4×500×365=73 万元；

综合持有成本：租金 73 万 + 物业费 22.8 万 + 车位 9 万 =104.8 万元 / 年；

政策增效：若属重点产业企业，享 “3 年租金补贴 20%”，首年实付约89 万元。

5.2 产权购置方案（C/D 栋整栋）

按用户指定单价2.8 万元 /㎡（市场价 3.2 万起）：

C 栋总价：2.8 万 ×12251≈3.43 亿元；

D 栋总价：2.8 万 ×14765≈4.13 亿元；

持有成本：物业费约52 万元 / 年（C 栋） / 63 万元 / 年（D 栋）；

资产增值预期：大虹桥南扩战略下，板块商办价格年涨幅7%-9%。

方案	初始投入（万元）	10 年总支出（万元）	10 年末资产价值（万元）	净收益（万元）
租赁	104.8	1,048	0	-1,048
购置（C 栋）	34,300	34,820（含持有成本）	估值约 52,600（按 7% 年增长）	+17,780

购置优势：资产增值 + 企业形象提升；租赁优势：现金流灵活，适合快速扩张企业。

六、上海万象城政策支持体系

6.1 三级政策红利

高新技术企业：企业所得税减免至 15%；

人才专项：

顶尖人才获500 万元购房补贴，骨干员工享人才公寓（市场价 7 折）；

购置激励：整栋购买享交易契税全额返还+ 产证绿色通道。

6.2 园区专项服务

企业管家：工商注册、政策申报、进博会展商资格代办；

融资嫁接：华润资本提供 “投贷联动” 基金，优先支持园区企业；

商业特权：万象城品牌活动优先参与权（如奢侈品发布会）。

七、上海万象城项目优势总结：四大战略支点

万象城项目以不可复制的资源禀赋，成为企业布局长三角的核心选择：

商业办公融合体

24 万㎡万象城 + 超甲级写字楼，员工满意度提升 30%，商务接待成本降低 25%；

交通枢纽唯一性

双轨交上盖 + 虹桥枢纽 25 分钟，差旅与物流效率领先同类项目；

资产增值确定性

大虹桥南扩 + 25 号线开通驱动，板块价值年增长 7%-9%，抗周期能力突出。

选址行动建议

租赁优选 C 栋中区：500㎡单元享免租期 3 个月，联系招商张经理 13651646342；

购置锁定 D 栋整栋：单价 2.8 万 /㎡（低于市场价 12%），争取分期付款方案；

政策速申：立即启动 “闵行区重点企业” 认定，同步对接华润资本融资通道。

上海闵行区万象城招商出售招租电话：021-64398555

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