上海ITC徐家汇中心招商综合评估报告：项目招租情况分析

发布时间：2025-07-23 浏览次数：8 来源：上海创意产业园区网

上海ITC徐家汇中心招商招租电话：021-64398555

一、ITC徐家汇中心核心价值摘要

ITC 徐家汇中心由新鸿基地产开发，是上海徐家汇商圈核心的超大型城市综合体（总建面 77 万㎡），涵盖 370 米浦西第一高楼（T2 栋）、220 米 T1 栋甲级写字楼、15 层豪华酒店及 24 万㎡旗舰商场。项目定位为 “世界级中央活动区标杆”，集办公、商业、文化、枢纽功能于一体，承载徐汇区千亿级产业升级使命。

核心优势包括：

地标价值制高点：370 米 T2 栋刷新浦西天际线，成为长三角商务新封面；

产业聚合效应：已吸引阿迪达斯中国总部、万豪、太平人寿等跨国企业入驻，入驻率超 90%；

交通枢纽能级：无缝直驳地铁 1/9/11 号线徐家汇站，25 分钟直达虹桥枢纽；

政策红利密集：叠加徐汇区总部经济奖励（最高 2000 万元）。

二、ITC徐家汇中心区位与产业价值

2.1 战略区位

徐家汇商圈核心：紧邻港汇恒隆广场，属上海中央活动区（CAZ）核心节点，政府千亿级投资打造 “大徐家汇功能区”；

产业政策高地：享受 “一环一线” 空中连廊工程串联商圈资源，联动衡复风貌区、徐家汇体育公园科创资源；

经济密度标杆：半径 1 公里内聚集 47 家跨国企业区域总部，年产值贡献超区域 GDP 30%。

2.2 产业定位与聚集

主导产业集群：

总部经济：阿迪达斯中国总部、太平人寿、长濑贸易（日企 500 强）；

专业服务：四大会计师事务所、汇丰银行等金融及咨询机构；

创新协同效应：与周边科创园区形成 “研发 - 商业 - 资本” 闭环，企业技术转化效率提升 40%。

三、ITC徐家汇中心交通优势

立体交通网络

交通类型	关键节点	距离 / 时间	核心价值
地铁	1/9/11 号线徐家汇站	无缝直驳	30 分钟达浦东机场 / 迪士尼
高架路网	内环高架入口	500 米	15 分钟达陆家嘴
高铁枢纽	虹桥火车站	车程 25 分钟	日均 1100 班次覆盖全国
公交网络	8 条线路设站	项目入口	接驳全域生活区

效率价值：实现 “出地铁即办公、25 分钟达枢纽、1 小时通长三角” 的商务动线。

四、ITC徐家汇中心项目规划与硬件配置

4.1 产品设计特色

超甲级写字楼群：

T1 栋（220 米）：标准层 3200㎡，分割单元 500㎡起，得房率 70%；

T2 栋（370 米）：标准层 3500㎡，净高 3.1 米，53 部高速电梯（峰值等候≤25 秒）；

绿色智能系统：

VAV 中央空调 + PM2.5 过滤（周一至周五 8:00-19:00），能耗降低 25%；

LEED 金级认证：高性能幕墙玻璃降低热辐射 30%。

4.2 核心参数与费用

参数类别	配置标准	年费用测算（1000㎡）
层高 / 净高	3.85 米结构层高 / 3.1 米净高	-
架空地板	150mm-180mm	支持灵活布线
电梯配置	T2 栋 53 部客梯 + 4 部货梯	峰值等候≤25 秒
物业费	48 元 /㎡/ 月	48×1000×12=57.6 万元
车位费用	2250 个（含充电桩）	1500 元 / 月・位（按 10 个计：18 万元）
网络支持	电信 / 联通 / 移动万兆光纤	企业自主签约

五、ITC徐家汇中心产业生态与商业配套

5.1 企业集群与协同

世界 500 强矩阵：阿迪达斯（中国总部）、万豪酒店（区域中心）、太平人寿（金融总部）形成产业生态基座；

高成长型企业：科技、设计类企业占比 60%，年均举办超 50 场行业峰会。

5.2 全维配套体系

商业旗舰：

24 万㎡自持商场（2024 年开业）：引入 LV、Apple Store 等国际一线品牌，直驳地铁站；

高端餐饮集群：米其林餐厅 + 白领食堂（人均 30-150 元）；

人才保障：

W 酒店（园区内）：五星级商务接待与长住服务；

国际教育资源：上海美国学校、交通大学（车程 10 分钟）。

六、ITC徐家汇中心租赁方案分析（1000㎡标准层）

6.1 优惠租金方案

市场均价：11-12 元 /㎡/ 天（含税）；

战略客户价：10 元 /㎡/ 天（降 1.0 元，税 9%）；

年租金成本：10×1000×365=365 万元。

6.2 综合成本测算

成本项	金额（万元）	说明
基础租金	365.0	按 10 元 /㎡/ 天计算（含税）
物业费	57.6	含公共能耗及空调基础费用
车位费（10 个）	18.0	长租客户价
年度总成本	440.6	较市场价低 15%

6.3 政策增效

总部企业享 3 年租金补贴 20%，首年实付约360 万元。

七、ITC徐家汇中心政策支持体系

7.1 政策红利

专项补贴：

总部落户奖励最高 2000 万元；

绿色建筑补贴（LEED 认证）；

人才政策：

顶尖人才购房补贴 500 万元 + 子女入学绿色通道。

7.2 园区专项服务

极速营商通道：企业注册 1 工作日办结，环评预审提速 50%；

产业对接平台：免费接入徐家汇商圈千场商务活动资源；

定制化空间：提供联合办公短租服务（5500 元 / 工位）。

八、ITC徐家汇中心项目优势总结：四大战略支点

地标价值唯一性

以370 米浦西第一高楼重塑城市天际线，企业品牌溢价提升 40%，日均高端客流超 50 万；

硬件配置标杆性

53 部高速电梯 + VAV 智能空调，通勤效率领先同类项目 30%，运维成本降低 25%；

产业生态聚合力

与阿迪达斯、万豪等世界 500 强共建生态圈，年均降低供应链成本 18%；

选址行动建议

优先锁定 T2 栋中区单元：1000㎡现房享免租期5个月，联系招商热线13651646342；

政策速申：立即启动 “徐汇区总部企业” 认定，同步申报 LEED 认证补贴；

生态嫁接：接入空中连廊商圈资源，获取高端客户曝光优先权。

上海ITC徐家汇中心招商招租电话：021-64398555

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