上海徐汇滨江星扬西岸中心招商综合评估报告：项目招租情况分析

发布时间：2025-07-23 浏览次数：8 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇星扬西岸中心招商招租电话：021-64398555

一、上海星扬西岸中心项目概述与战略定位

星扬西岸中心是香港恒基兆业地产集团在徐汇滨江打造的超甲级写字楼综合体，地处龙耀路 175 号，为区域标志性建筑。项目总建筑面积 40 万㎡，由 280 米主塔楼（徐汇区已建成最高建筑）与二期星瀚广场组成，2021 年底交付，采用统一自持运营模式。

核心定位

以 “工享作乐” 为理念，打造集商务办公、商业消费、文化艺术于一体的垂直生态系统，通过空中连廊与西岸传媒港 “九宫格” 商业体联通，形成 “工作 - 生活” 无缝衔接的商务社区。

地理优势

位于徐汇滨江西岸传媒港、数智谷、金融城三大板块交汇点，东侧直面黄浦江（无遮挡江景），西侧紧邻云锦路跑道公园，与前滩、陆家嘴隔江呼应，是上海中央活动区（CAZ）的稀缺滨江商务资源。

二、上海星扬西岸中心区域产业规划与区位价值

2.1 区域战略定位

徐汇滨江是上海 “2035” 规划中的高能级中央活动区（CAZ），总规划 7.4 平方公里，历经 “工业锈带→生活秀带→发展绣带” 转型，总投资超 400 亿元，定位为全球城市功能承载区。

2.2 产业组团布局

区域以 “六大百万级功能组团” 构建完整生态链，形成产业集聚效应：

组团名称	产业定位	代表机构 / 企业	建设进度
西岸传媒港	文化创意产业	央视 CMG 国际传媒港、芒果广场	全面建成
西岸数字谷	信息技术产业	腾讯、阿里、网易、小米华东总部	全面建成
西岸金融城	金融服务	多家金融机构区域总部	全面建成
西岸热力秀场	文商旅体融合	国际赛事平台、FISE 世界巡回赛	规划建设中
西岸生命蓝湾	生命健康产业	平台性研究机构、临床医疗资源	规划建设中
西岸数智中心	科技创新	人工智能、大模型创新企业	规划建设中

2.3 产业与人才集聚

核心产业集群：数字经济（腾讯、阿里）、文化传媒（央视、湖南卫视）、金融服务（区域总部）、科技创新（商汤科技、浦江实验室）；

人才优势：预计 2025 年底常驻办公人口突破 9 万，区域推行 “职住平衡” 战略，配套高端住宅与人才公寓，保障人才安居。

三、上海星扬西岸中心项目参数与空间设计

3.1 建筑技术参数

项目按国际超甲级标准建造，硬件配置领先：

参数类别	技术指标	附加说明
建筑高度	280 米	徐汇区已建成最高建筑
总建筑面积	40 万㎡（一期 17 万㎡）	含主塔楼（61 层）+ 星瀚广场
标准层面积	2,600-3,400㎡	可灵活分割，得房率 65-68%
净层高	3 米	全景落地窗，部分单元享一线江景
电梯配置	40 部（37 客梯 + 3 货梯 + 1VIP 梯）	分区运行，高峰候梯≤30 秒
停车位	1,168 个	含电动车充电位
架空地板	150mm（标准层）/300mm（交易层）	满足金融机构等特殊需求

3.2 绿色智能系统

空调系统：VAV 变风量中央空调（带 PM2.5 过滤），每小时换气 8-10 次，保障室内健康；

节能认证：获美国 LEED 金级认证+中国绿色建筑标准双认证，能耗较常规建筑降低 20%；

数字基建：三大运营商万兆光纤接入，支持 “千兆到桌面”，满足高带宽需求；

特殊配置：24 小时冷却水系统，适配数据中心等高能耗单元。

四、上海星扬西岸中心企业租赁成本方案（1000㎡）

4.1 核心成本测算

成本项	计算标准	年度费用
基础租金	优惠价 7 元 /㎡/ 天（市场价 6.5-10 元）	7×1000×365=255.5 万元
物业费	42 元 /㎡/ 月	42×1000×12=50.4 万元
车位费（10 个）	1200 元 / 月・位	1200×10×12=14.4 万元
年度总成本	——	320.3 万元

4.2 商务条款优惠

租期与免租：3-5 年长租享 5 个月免租期（装修期）；

支付方式：押二付一（优于市场常规押三付一），缓解现金流压力；

交付选择：精装现房（含基础隔断 / 家具）或毛坯交付，灵活适配企业需求；

扩租保障：租约内可优先锁定相邻空间，支持业务扩张。

五、上海星扬西岸中心商业配套与政策支持

5.1 全维配套服务

项目商业：自持 2.6 万㎡精品商业，涵盖高端餐饮（40%）、运动健康（20%）、文化艺术空间（25%）等，41-42 层设 “空中大堂” 提供高端商务接待；

区域联动：通过空中连廊与西岸传媒港 15 万㎡商业体联通，形成 “工作 - 消费 - 休闲” 闭环；

公共资源：3.6 公里滨江长廊、油罐艺术中心、西岸美术馆等文化地标环绕，年均举办超 50 场国际活动（如 FISE 极限运动赛、蓬皮杜双年展）。

5.2 政策红利

人才补贴：重点企业核心人才可获租房补贴（最高 5000 元 / 月）及人才公寓优先配租；

专项激励：研发投入按 10% 补贴（上限 500 万元），总部企业享 “一站式” 注册服务。

六、上海星扬西岸中心交通网络优势

地铁直达：11 号线龙耀路站正上盖（步行 100 米），800 米内达 12 号线龙华路站，3 站到徐家汇，5 站连前滩；

路网通达：紧邻龙耀路隧道（直通浦东），10 分钟上内环高架，30 分钟可达陆家嘴、虹桥枢纽；

特色交通：规划跨江缆车（连接浦东三林）与浦江游船码头，滨江绿道系统延伸 8.4 公里，支持慢行通勤。

七、上海星扬西岸中心项目核心优势总结

地标价值与产业生态：280 米区域制高点，毗邻腾讯、阿里、央视等巨头，共享高端产业资源与人才池；

硬件与环境稀缺性：超甲级标准 + 双绿色认证，一线江景与公园环绕，办公体验优于传统 CBD；

成本与区位平衡：租金低于陆家嘴（12-18 元 /㎡/ 天）、前滩（8-12 元 /㎡/ 天），30 分钟覆盖上海核心商圈；

政策与配套加持：叠加徐汇滨江专项政策，自持商业 + 区域文化地标，满足 “工作 + 生活 + 社交” 全场景需求。

推荐建议：优先选择 20-35 层中区精装房源，平衡江景视野、租赁成本与实用便利性，特别适合数字经济、文化传媒、区域总部等对形象与生态有高要求的企业。

上海徐汇星扬西岸中心招商招租电话：021-64398555

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