上海IM长宁国际广场招商综合评估报告：项目招租与企业选址决策分析

发布时间：2025-07-24 浏览次数：10 来源：上海创意产业园区网

IM 长宁国际广场选址评估报告：上海长宁区企业战略选址分析

报告用途：为企业选址决策提供专业分析，评估项目产业适配性与长期价值

编制对象：企业董事长及战略决策层

数据时效：截至 2025 年 7 月市场数据（租金 / 政策 / 产业动态）

编辑人：上海产业招商选址专家 | 12 年商业地产咨询经验

上海IM长宁国际广场招商招租电话：021-64398555

一、上海IM长宁国际广场项目介绍

IM 长宁国际广场（Innovation Mix Shanghai）是上海市中心内环标杆性城市更新综合体，前身为上海第十钢铁厂工业遗址，由石榴集团投资超百亿开发，2019 年竣工，2022 年全面运营。项目位于长宁区凯旋路 1398 号（淮海西路与虹桥路交汇处），总建筑面积25.7 万平方米，融合甲级办公、商业文创、生态景观三大功能，获LEED 金级认证，体现绿色可持续理念。

核心亮点：

工业文脉再生：保留十钢厂历史元素，通过红砖立面与玻璃幕墙碰撞，塑造 “工业记忆 + 现代美学” 地标；

自然共生设计：Aedas 事务所以 “山景层叠” 为灵感，打造梯流瀑布形态幕墙，搭配樱花大道、红枫银杏四季长廊，绿化率达 21.5%；

多元业态融合：4 栋超甲级写字楼（13.6 万㎡办公）+7 栋特色商业（4.38 万㎡）+ 下沉式广场，形成 “垂直商业生态圈”。

二、上海IM长宁国际广场区位与交通优势

（一）枢纽级交通网络

轨交核心节点：无缝衔接地铁 3/4/10 号线虹桥路站（步行 200 米），日均客流超 5.4 万人次，15 分钟直达虹桥枢纽；

城市动脉环绕：凯旋路、淮海西路、虹桥路三主干道交汇，15 条公交线路覆盖，驾车 10 分钟达徐家汇、15 分钟抵漕河泾开发区；

智能停车系统：1350 个车位配备 SUBIN 智能引导，月租 1600 元 / 个，临停 8 元 / 小时（封顶 64 元 / 天）。

（二）经济圈层辐射

辐射半径	覆盖区域	核心功能
5 分钟	虹桥开发区、龙之梦酒店	商务洽谈 / 高端住宿
10 分钟	古北国际社区、徐汇滨江	人才居住 / 科创联动
15 分钟	漕河泾高新区、虹桥商务区	产业链协同

三、上海IM长宁国际广场区域产业定位与聚集

（一）长宁区 “4+6+2” 产业战略

长宁区作为虹桥国际开放枢纽唯一中心城区承载区，重点发展：

四大经济高地：数字经济（占 GDP 50%+）、总部经济、临空经济、开放经济；

（二）产业聚集现状

总部经济矩阵：集聚 787 家外资企业、40 家市级认定总部，楼内入驻国药集团、猿辅导上海总部、罗宾升国际物流等龙头；

数字经济集群：1572 家数字企业形成 “大虹桥万亿产业带”，拼多多关联公司贡献 2022 年金虹桥 “百亿楼” 税收；

专业服务高地：LWK+PARTNERS 设计事务所、点正 Protime 等构建技术转化生态。

四、上海IM长宁国际广场项目参数与硬件配置

类别	参数细节	企业价值
办公空间	标准层 800-3300㎡，得房率 70%	降低实际使用成本 25%+
层高系统	T1/T3/T4 净高 4.2-4.5m，T2 层高 9m	支持灵活办公改造
电梯配置	T1 客梯 12 部 + 货梯 2 部（迅达 PORT 智能梯控）	高峰候梯 < 30 秒
空调系统	VAV 中央空调（工作日 8:00-19:00）	PM2.5 过滤 90%+，加时费 0.27 元 /㎡・时
电力网络	市政双路供电 + 万兆光纤预埋	保障金融科技企业高负荷需求

五、上海IM长宁国际广场商业配套生态

（一）全时生活服务矩阵

品质餐饮：鼎王无老锅、七欣天品蟹轩、LAVAZZA 咖啡、M Stand；

文化消费：下沉广场 “花漾・红坊”IP 市集、凯田路分时步行街；

健康管理：VIP 健身会所、精品超市、药店。

（二）企业协同生态

产学研平台：清华经管上海校友中心促进人才对接；

行业垂直社群：定期举办航空物流、数字创意产业沙龙。

六、上海IM长宁国际广场周边竞品分析

项目名称	租金 (元 /㎡・天)	突出优势	关键短板
IM 长宁国际	7.0-9.0	LEED 金级 / 三轨交汇 / 工业文脉	新项目知名度培育中
古北 SOHO	7.0-9.4	绿色认证 / 米其林餐饮	物业费 42 元 /㎡・月（成本高）
金虹桥国际中心	6.8-8.5	百亿税收楼 / 拼多多生态	可租面积稀缺（出租率 99%）
汇京国际广场	6.5-7.8	小面积灵活分割	商业配套不足

七、上海IM长宁国际广场核心竞争优势

（一）工业文脉赋能品牌溢价

保留十钢厂历史记忆，打造 “策展型办公空间”，提升企业文化调性；

艺术市集与产业沙龙联动，强化企业社区归属感。

（二）轨交枢纽降本增效

三轨交覆盖全城通勤，员工迟到率降低 18%；

比古北 SOHO 节约通勤时间成本 25%+。

（三）政策叠加红利

入驻企业可同步申报：

▶︎ 长宁区总部经济租房补贴；

▶︎ 虹桥开放枢纽跨境贸易税收优惠。

八、上海IM长宁国际广场租赁解决方案（1000㎡专项）

（一）基础条款

推荐区位：T3 办公楼中区（视野通达性最佳，标准层 800-2400㎡）；

租期结构：3 年起租（含6 个月装修免租期）；

租金方案：7.5 元 /㎡・天（市场价 8.5 元下调 1 元，降幅 11.7%）。

（二）综合成本测算

费用类型	计算标准	年度成本
基础租金	1000㎡ × 7.5 元 × 365 天	2,737,500 元
物业费	37.8 元 /㎡・月 × 1000㎡ × 12 月	453,600 元
停车费	10 车位 × 1600 元 / 月 × 12 月	192,000 元
空调加时	0.27 元 /㎡・时 × 1000㎡ × 200 小时 / 年	54,000 元
年度总成本		3,437,100 元

（三）增值权益

商业联动：享楼内鼎王无老锅等餐饮 8 折协议价；

空间赋能：免费使用下沉广场举办品牌活动（4 次 / 年）。

九、上海IM长宁国际广场选址专家建议

IM 长宁国际凭借 “工业文脉 × 轨交枢纽 × 政策红利” 三维模型，特别适配三类企业：

跨国区域总部：利用 LEED 认证提升 ESG 评级，依托三轨交吸引高端人才；

数字经济企业：对接拼多多、猿辅导等生态伙伴，共享虹桥万亿产业带资源；

文创设计机构：工业遗产空间激发创意，市集活动强化品牌曝光。

行动提示：当前租金较古北 SOHO 低 10%-15%，且 T3 中区可整层分割，建议 7 月底前锁定免租期政策窗口。

数据溯源：产业政策引自《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，租金数据采集自仲量联行 2025Q2 报告，建筑参数核验自石榴集团公示文件。

上海IM长宁国际广场招商招租电话：021-64398555

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