上海宝山区联东U谷产业园区招商综合评估报告：项目招租与出售企业选址决策分析

发布时间：2025-07-25 浏览次数：5 来源：上海创意产业园区网

联东 U 谷宝山项目群选址评估报告：先进制造企业战略布局指南

报告用途：为企业选址决策提供产业适配性分析与成本效益评估

编制对象：企业董事长及战略决策层

数据时效：截至 2025 年 7 月市场数据（租金 / 政策 / 招商动态）

编辑人：上海产业招商选址专家 | 12 年产业园区咨询经验

上海宝山区联东U谷产业园区招商出售招租电话：021-64398555

一、上海宝山区联东U谷产业园区项目群整体介绍

联东 U 谷作为中国产业园区运营龙头（全国管理面积超 4000 万㎡），在宝山区形成 “4+1” 主题园区矩阵，覆盖研发、中试、生产全链条需求：

1. 联东 U 谷・宝山科创中心（粤浦科技园 / 园丰路项目）

定位：新材料与生命健康创新基地

体量：占地 42 亩，总建面 7.4 万㎡，由 5 栋研发办公楼及标准厂房组成

更新模式：通过法拍盘活闲置工业用地，2021 年亩产税收 223 万元（超上海均值 4 倍）

代表企业：索灵诊断（跨国医疗检测）、药物牧场（AI 新药研发）、小海龟生物科技（基因检测设备）

2. 联东 U 谷・宝山国际企业港

定位：高端智能制造与新材料产业集群

体量：占地 122 亩，总建面 12 万㎡，25 栋德式现代建筑（独栋 + 分层厂房）

技术配置：首层 7.2m 层高、8m×8m 柱距、屋顶光伏发电系统

3. 联东 U 谷・机器人创新港（海隆项目）

定位：机器人及人工智能全产业链基地

体量：总建面 8.8 万㎡，14 栋单体（8 栋独栋 + 6 栋分层厂房）

产业生态：引入遨博协作机器人、嘉奥手术机器人等头部企业，2023 年去化率 55%

4. 联东 U 谷・德迩智能座舱研发总部基地（振园路项目）

定位：智能网联汽车研发总部

体量：总建面 16.3 万㎡，容积率 2.5，2025 年 8 月竣工

升级价值：通过 “零增地” 改扩建，释放 13.6 万㎡高标准载体

5. 联东 U 谷・海隆生命健康谷（在建）

定位：生命健康产业加速器

体量：总建面 23.65 万㎡，规划 15 栋高层 / 多层厂房，2025 年竣工

战略价值：五大项目均位于104 工业地块，可办环评注册，享受宝山 “1+9” 政策与张江税收延伸优惠

二、上海宝山区联东U谷产业园区区位与交通体系

2.1 立体化物流 - 通勤网络

项目	公路网络	轨交接驳	特色配套
宝山科创中心	中环 6km / 虹桥机场 10km	11 号线南翔站 2km + 园区接驳	1km 达南翔太茂商业广场
机器人创新港	S20 外环线入口 500m	3 轨交环绕 + 免费电动巴士	联动上海机器人产业园（2024 产值 258 亿）
国际企业港	沪太公路 / G1501 绕城高速	7 号线美兰湖站 7km + 班车	3km 内 9 个公园（白鹭公园等）
德迩基地	毗邻绕城高速	7 号线祁华路站 4km	15 分钟达吴淞邮轮港

2.2 经济圈层辐射

10 分钟圈层：覆盖南翔商圈、丰翔智秀公园（32 公顷生态绿地）

20 分钟圈层：联动虹桥国际开放枢纽、张江科学城北区

产业协同带：西接嘉定汽车城，东连吴淞创新城

三、上海宝山区联东U谷产业园区区域产业定位与聚集

3.1 宝山区 “1+3” 产业战略

主导产业：智能装备（机器人 / 高端医疗）、新材料、新一代信息技术

政策红利包：

租金补贴：高新技术企业最高 50 万元 / 年

税收优惠：企业所得税减免 15%（张江政策延伸）

环评绿色通道：104 地块优先审批

3.2 产业集群现状

项目	龙头企业	产业链价值
机器人创新港	遨博协作机器人、启东荻捷 AGV	协作机器人国产替代基地
科创中心	索灵诊断、国药器械	生物医药 CDMO 平台
国际企业港	斯纳普膜分离、赛奥分离	高端膜材料技术出口 51 国

四、上海宝山区联东U谷产业园区项目参数与硬件配置

表：核心项目参数对比（2025 年 7 月数据）

指标	宝山科创中心	国际企业港	机器人创新港
层高	首层 5.5m / 标准层 4.2m	首层 7.2m / 标准层 4.8m	独栋首层 6m+
承重	首层 1T / 标准层 0.5T	首层 2T / 标准层 1T	首层 2T
配电	70W/㎡	工业级双回路	按需扩容至 150W/㎡
空调系统	VRV 独立控制	24 小时新风系统	分区中央空调
物业费	3 元 /㎡・月	3 元 /㎡・月	3.2 元 /㎡・月
停车费	300 元 / 月・辆	500 元 / 月・辆（地下）	免费接驳 + 部分免费

注：德迩基地首层承重 2T，配置 24 小时新风系统；海隆生命健康谷在建参数待公布

五、上海宝山区联东U谷产业园区商业配套生态

5.1 企业服务矩阵

基础配套：

U 谷餐厅（餐超一体化）、人才公寓（国际企业港 200 米内）

便利店、羽毛球馆、共享会议室

特色服务：

机器人港：产业技术展示厅、机器视觉联合实验室（上海大学合作）

科创中心：生物医药 GMP 洁净车间共享平台

5.2 产业金融支持

债权融资：对接 40 + 金融机构，提供上百种低息贷款产品

股权融资：联东直投基金覆盖 30 家头部股权机构（明势资本 / 同创伟业等）

六、上海宝山区联东U谷产业园区周边竞品分析

表：宝山产业园区竞争力矩阵（2025 年 7 月）

项目	租金 (元 /㎡・天)	核心优势	关键短板
联东 U 谷集群	0.7-1.5	政策直达 / 定制化厂房	商业能级弱于市中心
上海机器人产业园	1.5-1.8	政府直营 / 发那科生态	可租面积稀缺
容大中心	2.0-2.5	Low-E 幕墙 / 30% 绿化	成本溢价 60%+
鸿地创智空间	1.2-1.4	生活配套完善	距地铁站 3 公里

七、上海宝山区联东U谷产业园区核心竞争优势

7.1 产业垂直生态

技术协同：机器人港与遨博共建供应链库，降低采购成本 15%

资源共享：科创中心生物医药企业共享 GMP 车间，缩短投产周期 40%

7.2 政策叠加红利

税收延伸：国际企业港享受张江政策（企业所得税减免 15%）

碳中和试点：德迩基地接入宝山绿电系统，享受能耗指标优先调配

7.3 全周期成本优势

租金成本：仅为容大中心的50%（分层厂房 0.7 元起）

持有价值：独栋售价 18,000 元 /㎡（较张江同类物业低 35%）

八、上海宝山区联东U谷产业园区租赁与购买解决方案

8.1 租赁方案（1000㎡专项）

选址建议：机器人创新港分层厂房（智能装备企业优先）

条款	明细
位置	5 层研发厂房中区（标准层 2000㎡）
租期	5 年起（含6 个月装修免租期）
租金	1.0 元 /㎡・天（市场价 1.2 元下调 0.2 元）
年度总成本	432,200 元（含物业 / 停车 / 基础能耗）

增值权益：

对接 50 万科技企业补贴

免费使用产业展示厅（2 次 / 年）

8.2 购买方案（1500㎡专项）

选址建议：科创中心独栋（总部型企业优选）

条款	明细
位置	园丰路 85 号东区独栋（5024㎡）
售价	11,000 元 /㎡（含产权）
总价	15,500,000 元
政策支持	固投补贴（设备投资额 5%）
金融支持	基准利率下浮 10%+ 首付 30% 分期

持有成本：

房产税减免前 3 年

物业费 3 元 /㎡・月

九、上海宝山区联东U谷产业园区选址专家建议

联东 U 谷宝山项目群以 “产业生态 × 政策红利 × 成本控制” 三维模型，形成先进制造企业战略布局优选：

阶段适配策略：

初创企业→国际企业港（0.7 元 /㎡・天起，低门槛投产）

扩张期企业→机器人创新港（生态协同驱动技术升级）

总部研发→科创中心（税收返还 + 张江政策叠加）

绿色转型机遇：德迩基地优先接入宝山绿电系统，适配 ESG 高标准企业

窗口期行动：机器人创新港现房去化率 55%，2025 年 Q4 前签约享定制车间改造支持

核心价值矩阵

维度	科创中心（生物医药）	机器人港（智能装备）	国际企业港（新材料）
政策强度	★★★★★（张江税收延伸）	★★★★☆（技术转化补贴）	★★★★（环评绿色通道）
成本优势	租金低于竞品 60%+	供应链协同降本 15%	独栋持有成本低 35%
生态成熟度	索灵 / 国药器械集群	遨博 / 嘉奥机器人生态	斯纳普膜材料技术出口

数据溯源：租金与售价数据采集自联东 U 谷官方招商文件（2025Q2）；产业政策引自《宝山区建设科创中心主阵地促进产业高质量发展政策》；企业案例核验自人民网、上海宝山官方报道。

上海宝山区联东U谷产业园区招商出售招租电话：021-64398555

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