百年风华・文脉传承｜上海长宁区优质老洋房招商招租项目汇总（第一期）

    发布时间：2025-09-14 浏览次数：7   来源：上海创意产业园区网

    上海市长宁区优质老洋房招商招租项目汇报（第一期）

    上海长宁区老洋房招商招租电话：021-64398555

    报告基本信息
    • 报告用途：为企业选址决策提供长宁区老洋房租赁市场专业参考
    • 编制对象：企业董事长及选址决策团队
    • 数据时效：2025 年 9 月最新采集
    • 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    项目背景概述
    上海市现存老洋房总量约 4000-5000 栋，绝大多数实行 "只租不售" 政策。长宁区作为上海历史文化风貌区的核心承载区，现存可出租优质老洋房约 30-40 栋，主要分布于新华路、愚园路、兴国路、利西路等历史风貌街区。本系列报告将分期呈现区域内精选项目，首期重点推荐 5 处兼具历史价值与实用功能的优质标的。
    市场数据参考
    2025 年上海核心区老洋房租赁市场保持稳定，据近期成交案例显示，长宁区新华路沿线花园住宅成交单价达 50.46 万元 / 平方米，优质出租标的月租金区间多在 5-15 万元 / 月，具体价格受建筑保护等级、修缮程度及花园面积等因素影响。
    第一期精选长宁区老洋房项目介绍
    项目一：兴国宾馆 1 号楼老洋房（兴国路 72 号）
    核心参数
    • 建筑年代：1935 年
    • 建筑类型：英国帕拉第奥式皇家古典建筑
    • 占地面积：850 平方米
    • 建筑面积：1647 平方米
    • 楼层结构：砖混结构二层（含底层外廊）
    • 保护等级：上海市级文物保护单位、优秀历史保护建筑
    历史脉络
    该建筑由苏格兰建筑师 Clough Williams Ellis 远程设计，原为太古洋行大班乔治・斯维尔的住宅，因紫铜板屋面被俗称 "铜房子"。1952 年曾作为华东卫生干部学校校舍，1979 年纳入兴国宾馆管理，2023 年完成 "修旧如旧" 保护性修缮。建筑立面采用 "横三段纵三段" 古典构图，爱奥尼克双立柱柱廊与钢制玻璃长窗构成典型英式古典主义特征。
    现状描述
    • 装修情况：保留原始砖木结构与装饰线条，2023 年修缮中恢复了落地钢窗与宝瓶式栏杆，室内保留长圆形靠壁楼梯等特色元素，新增现代化卫浴与空调系统
    • 周边配套：位于 7 万平方米花园园区内，毗邻华山绿地，周边分布兴国路历史风貌区特色商铺
    • 交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 12 分钟，距延安西路高架入口约 1.5 公里
    项目二：兴国宾馆 2 号楼老洋房（兴国路沿线）
    核心参数
    • 建筑年代：1925 年
    • 建筑类型：英国维多利亚滨海风格
    • 建筑面积：800 平方米
    • 楼层结构：砖木结构假三层
    • 保护等级：上海市优秀历史保护建筑、长宁区文物保护点
    历史脉络
    原为太古洋行上海行政副主管住宅，建筑立面以清水红砖与白色基调形成鲜明对比，九个开间的拱形柱廊与弧形卷廊构成独特的滨海建筑风情。1999 年被列入优秀历史保护建筑名录，屋面三座三孔烟囱与半圆形玻璃楼梯间为标志性特征。
    现状描述
    • 装修情况：保留原始木构屋顶与红瓦坡屋面，2010 年修缮时修复了砖雕图案与齿形装饰，室内维持双层卷廊格局
    • 周边配套：共享兴国宾馆园区绿化，邻近湖南路网红餐饮集群
    • 交通优势：距地铁 11 号线江苏路站步行 15 分钟，多条公交线路直达徐家汇商圈
    项目三：利西路 24 弄 5 号戴家花园老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1930 年代
    • 建筑类型：法式风格独立花园建筑
    • 建筑面积：约 650 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层
    • 保护等级：长宁区历史风貌区重点保护建筑
    历史脉络
    为 "美丽牌" 香烟创始人、华成烟草公司董事长戴耕莘的故居，见证了中国近代民族烟草工业的兴衰史。建筑融合法式浪漫主义与荷兰式屋顶特色，一层南面外突阳台与圆券形门廊为典型特征，室内保留黑白色方格大理石地砖与木雕花纹。
    现状描述
    • 装修情况：经多次大修仍保留主体风格，公共区域维持原始楼梯扶手与磨砂玻璃气窗，部分区域改造为民国风情业态
    • 周边配套：位于 "静雅武夷" 风貌区，紧邻武夷路历史文化街区，生活服务设施完善
    • 交通优势：距地铁 2 号线娄山关路站步行 10 分钟，临近延安西路交通枢纽
    项目四：利西路 44 号李氏住宅老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1889 年
    • 建筑类型：中式传统塔形建筑
    • 建筑面积：607 平方米
    • 楼层结构：木质结构二层（底层八角形）
    • 保护等级：上海市不可移动文物、长宁区文物保护点
    历史脉络
    原为晚清重臣李鸿章母亲的住宅，是长宁区现存较少的中式风格老洋房。建筑因主人信佛而采用塔形设计，底层方形平面削去四角形成八角形，二层重檐戗角原有吻兽装饰，室内曾设镏金弥勒佛坐像与檀木浮雕楼梯。
    现状描述
    • 装修情况：1978 年大修后屋面改为普通青瓦，主体木构框架保存完好，仍可见镏金狮头立柱与贝骨浮雕门饰
    • 周边配套：位于利西路历史文化街区，周边有多家历史建筑改造的文化空间
    • 交通优势：距地铁 3 号线延安西路站步行 8 分钟，自驾至人民广场约 25 分钟
    项目五：利西路 30 号 "双子星" 楼老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1930 年代
    • 建筑类型：法国文艺复兴风格
    • 建筑面积：每栋约 500 平方米
    • 楼层结构：三层砖木结构
    • 保护等级：长宁区历史风貌保护建筑
    历史脉络
    两栋平立面完全对称的花园洋房，原主人为与戴耕莘、郭氏兄弟同期的实业家。建筑外立面采用清水红砖砌筑，窗下墙装饰中式花纹与八卦镜图案，三层南面设大型露台，体现中西合璧的建筑审美。
    现状描述
    • 装修情况：保留实木楼梯与马赛克地砖，近年修缮中更新了水电系统，维持原有弧形外墙与复台柱式
    • 周边配套：紧邻江苏路商业圈，周边教育、医疗资源丰富
    • 交通优势：距地铁 11 号线江苏路站步行 7 分钟，多条公交直达虹桥商务区
    产业扶持政策说明
    根据国家公平竞争审查相关规定，长宁区对优质老洋房租赁项目提供非税收类产业扶持：
    1. 文化保护补贴：对纳入保护性使用的项目，给予修缮费用 30% 以内的专项补贴（最高 50 万元）
    1. 人才配套支持：为租赁企业提供人才公寓优先申请权及子女教育绿色通道
    1. 文旅资源对接：优先纳入 "建筑可阅读" 文旅线路，提供官方宣传平台支持
    1. 业态升级服务：联合专业机构提供历史建筑合理利用方案咨询服务
    出租方案介绍
    1. 租赁期限：3-8 年弹性租期，鼓励长期稳定租赁（3 年以上可享受租金递增优惠）
    1. 租金模式：采用 "基准租金 + 物业费 + 保护基金" 组合模式，具体金额面议，参考区间 6-12 万元 / 月
    1. 修缮责任：房东承担结构性修缮与保护义务，租户可提出个性化装修方案，经文物部门审批后实施
    1. 业态导向：优先引入文化创意、艺术展示、企业总部、高端咨询等符合历史风貌保护要求的业态
    1. 合作流程：意向对接→现场勘查→方案申报→文物审批→合同签订→履约监管



    上海长宁区老洋房招商招租电话：021-64398555


    下期预告

    第二期将重点呈现新华路、愚园路沿线 5 处花园住宅，包括曾作为影视剧取景地的历史建筑及近年完成保护性修缮的代表项目，敬请关注。



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