百年风华・文脉传承｜上海长宁区优质老洋房招商租赁汇总（第二期）

    发布时间：2025-09-14 浏览次数：3   来源：上海创意产业园区网

    上海市长宁区优质老洋房招商招租项目汇报（第二期）

    上海长宁区老洋房招商租赁电话：021-64398555

    报告基本信息
    • 报告用途：为企业选址决策提供长宁区新华路、愚园路沿线老洋房租赁市场专业参考
    • 编制对象：企业董事长及选址决策团队
    • 数据时效：2025 年 9 月最新监测数据（含三季度租金走势）
    • 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    项目背景概述
    长宁区新华路（被誉为 “上海第一花园马路”）、愚园路（国家级历史文化名街）是区域老洋房核心聚集区，两路段现存可出租优质老洋房约 18-22 栋，占全区可出租老洋房总量的 50% 以上。据上海房地产经纪行业协会 2025 年三季度监测数据，长宁区新华路沿线老洋房月租金环比上涨 2.3%，愚园路稀缺独栋标的因兼具 “居住 + 办公” 功能，租金溢价达 15%，市场需求以文化创意、高端咨询类企业为主。
    第二期精选老洋房项目介绍
    项目一：新华路 179 号法式新古典老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1928 年
    • 建筑类型：法式新古典主义风格（带独立花园）
    • 占地面积：920 平方米（含 600 平方米花园）
    • 建筑面积：1280 平方米
    • 楼层结构：砖混结构三层（含半地下储藏室）
    • 保护等级：上海市优秀历史保护建筑
    历史脉络
    该建筑由法国建筑师 Henri Leonard 设计，原为法商上海电车公司总经理莫里斯・布瓦西耶的住宅，因建筑立面采用 “科林斯柱廊 + 三角山花” 经典组合，被老上海人称为 “小凡尔赛”。1946 年曾作为国民政府外交部驻沪办事处接待用房，1958 年后划归上海某科研院所使用，2024 年完成保护性修缮，修复了原始石膏浮雕与彩色玻璃穹顶。
    现状描述
    • 装修情况：保留底层 8 米挑高会客厅、实木雕花楼梯与大理石地面，2024 年修缮中新增恒温恒湿系统与隐藏式消防设施，花园恢复欧式喷泉与紫藤花架
    • 周边配套：紧邻新华路绿地，周边 300 米内有新华路历史文化展示馆、高端精品超市及 3 家米其林推荐餐厅
    • 交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 9 分钟，距延安高架新华路入口约 1 公里，自驾至陆家嘴 CBD 约 35 分钟
    项目二：愚园路 1136 弄 31 号汪氏故居老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1931 年
    • 建筑类型：中西合璧风格（中式院落 + 西式主楼）
    • 占地面积：780 平方米（含 450 平方米中式庭院）
    • 建筑面积：950 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层（主楼）+ 一层附属用房
    • 保护等级：长宁区文物保护点、愚园路历史风貌区重点建筑
    历史脉络
    原主人为 “汪裕泰茶庄” 第三代传人汪振寰，建筑融合安徽徽派马头墙与英式木桁架屋顶，主楼室内采用 “中式屏风 + 西式壁炉” 组合，庭院保留百年香樟树与太湖石假山，是上海少有的 “茶商文化” 主题老洋房。1985 年曾作为愚园路街道文化站，2019 年启动 “修旧如旧” 工程，还原了民国时期茶庄展示厅格局。
    现状描述
    • 装修情况：保留主楼木质格栅窗与雕花门楣，庭院修复了原有的 “茶禅一味” 石刻，室内新增茶席展示区与现代办公隔断（可灵活拆卸）
    • 周边配套：位于愚园路 “文创街区” 核心段，周边聚集 20 余家文创工作室、独立书店及网红咖啡馆
    • 交通优势：距地铁 2 号线江苏路站步行 8 分钟，距地铁 11 号线隆德路站步行 12 分钟，公交线路覆盖静安寺、徐家汇等商圈
    项目三：新华路 200 号英式乡村老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1935 年
    • 建筑类型：英式乡村风格（茅草屋顶 + 红砖立面）
    • 占地面积：850 平方米（含 580 平方米草坪花园）
    • 建筑面积：1020 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层（带阁楼）
    • 保护等级：上海市优秀历史保护建筑
    历史脉络
    由英国建筑师 Edmund Sayers 设计，原是汇丰银行上海分行买办陈炳谦的度假住宅，因屋顶采用进口茅草铺设，在上海老洋房中独具特色（2023 年修缮时更换为耐候性仿真茅草）。建筑室内保留 “Inglenook”（嵌入式壁炉）与木梁吊顶，花园曾作为 1990 年电影《围城》的外景拍摄地。
    现状描述
    • 装修情况：2023 年修缮中保留原始木构框架与碎花壁纸风格，阁楼改造为星空观景台，花园增设户外休闲区，水电管线全部更新为隐蔽式设计
    • 周边配套：临近新华路体育场、上海交通大学医学院附属同仁医院，生活服务设施完善
    • 交通优势：距地铁 3 号线延安西路站步行 10 分钟，距虹桥国际机场约 20 分钟车程
    项目四：愚园路 1032 弄 24 号西班牙式老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1929 年
    • 建筑类型：西班牙复兴风格（红瓦坡顶 + 圆弧阳台）
    • 占地面积：680 平方米（含 320 平方米花园）
    • 建筑面积：860 平方米
    • 楼层结构：砖混结构三层（带地下酒窖）
    • 保护等级：长宁区历史风貌保护建筑
    历史脉络
    原主人为西班牙驻沪领事馆商务参赞，建筑以 “红色筒瓦 + 米黄色抹灰墙面” 为典型特征，二层弧形阳台采用铁艺花纹栏杆，室内保留西班牙式螺旋楼梯与彩色瓷砖拼花地面。2007 年曾作为电影《色戒》的取景地之一，2022 年修缮时重点修复了屋顶瓦面与木质窗扇。
    现状描述
    • 装修情况：保留地下酒窖（约 80 平方米）、主卧穹顶壁画与铸铁楼梯扶手，2022 年新增中央新风系统，花园保留百年橄榄树（上海少见的外来树种）
    • 周边配套：位于愚园路 “国际生活圈”，周边有愚园百货公司、进口食品商店及多家国际学校
    • 交通优势：距地铁 2 号线静安寺站步行 15 分钟，距南京西路商圈约 10 分钟车程
    项目五：新华路 329 号 Art Deco 风格老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1936 年
    • 建筑类型：装饰艺术派（Art Deco）风格
    • 占地面积：720 平方米（含 380 平方米花园）
    • 建筑面积：980 平方米
    • 楼层结构：钢筋混凝土结构三层（带电梯井预留位）
    • 保护等级：上海市优秀历史保护建筑
    历史脉络
    由上海近代建筑师庄俊设计，原是民族资本家荣氏家族的旁支住宅，建筑立面采用 “垂直线条 + 几何浮雕” 典型 Art Deco 元素，入口处设有花岗岩门柱，室内保留大理石地面与铜质门把手。1956 年后划归上海某国企作为办公用房，2023 年修缮时恢复了原始立面色彩与装饰细节。
    现状描述
    • 装修情况：保留 Art Deco 风格吊灯、墙面几何浮雕与金属质感装饰，2023 年修缮中新增电梯井预留结构（可按需加装电梯），花园增设景观水池
    • 周边配套：临近新华路商业步行街、上海影城，文化娱乐资源丰富
    • 交通优势：距地铁 10 号线水城路站步行 7 分钟，距内环高架新华路入口约 1.2 公里
    产业扶持政策补充说明
    结合第二期项目业态特点，补充长宁区专项扶持措施（非税收类）：
    1. 文创业态补贴：入驻的文化创意、艺术展览类企业，可申请年度运营补贴（最高 20 万元），补贴资金用于设备采购或活动策划
    1. 历史资源共享：优先接入 “上海历史建筑数据库”，免费获取建筑历史档案与修缮技术指导
    1. 活动推广支持：符合条件的企业举办文化类活动，可申请长宁区文旅局 “特色活动推广资金”（单次活动补贴最高 5 万元）
    1. 停车配套保障：为租赁企业提供周边公共停车场优先租赁权，部分项目可申请增设临时停车泊位
    出租方案介绍（与首期保持一致，补充专项条款）
    1. 租赁期限：3-8 年弹性租期，文创类企业租期达 5 年以上可享受租金递增比例下调 10% 的优惠
    1. 租金模式：“基准租金 + 物业费 + 保护基金” 组合模式，本期项目月租金参考区间 7-14 万元（具体面议，含花园使用权）
    1. 修缮责任：房东承担建筑主体结构与历史风貌元素的保护修缮，租户可提出个性化装修方案（需经上海市文物局审批），文创类项目装修方案审批周期可缩短 30%
    1. 业态导向：优先引入文化创意、艺术展示、高端商务咨询、精品民宿（符合历史保护要求）等业态，禁止引入高污染、高噪音类业态
    1. 合作流程：意向对接→历史档案查阅→现场勘查→方案申报→文物审批→合同签订→履约监管（新增 “历史资源使用培训” 环节，帮助租户了解建筑保护要求）


    上海长宁区老洋房招商租赁电话：021-64398555


    下期预告
    第三期将聚焦长宁区虹桥路、定西路沿线的 5 处老洋房，涵盖民国时期外交官住宅、实业家别墅等特色标的，部分项目带有超大花园（面积超 800 平方米），适合需要户外展示空间的企业，敬请关注。

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