使馆外交别墅带｜上海市长宁区老洋房优质历史保护建筑招租汇总（第八期）

    发布时间：2025-09-14 浏览次数：0   来源：上海创意产业园区网


    上海市长宁区优质老洋房招商招租项目汇报（第八期）

    上海长宁区老洋房出租招租电话：021-64398555

    上海市长宁区老洋房报告基本信息
    • 报告用途：为跨国企业区域总部、高端外交会所提供虹桥路 “使馆别墅带” 租赁决策参考，聚焦外交遗产类建筑活化利用
    • 编制对象：跨国企业高管、高端服务业投资人及选址决策团队
    • 数据时效：2025 年 9 月最新租赁市场数据（含虹桥商务区三季度外交类物业成交报告）及产权验证信息
    • 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    项目背景概述
    长宁区虹桥路（延安西路至程家桥路段）是上海近代外交遗产核心承载区，1920-1930 年代因虹桥机场启用形成 “使馆别墅带”，聚集英、德、美等国侨民别墅及民国政要外交宅邸，现存可租赁外交背景老洋房共 18 处。本期精选 10 处核心标的，其中 6 处为上海市级文物保护单位，4 处为一类优秀历史建筑，均完整保留外交时期建筑特征。
    据长宁区外事办公室 2025 年数据，该区域跨国企业总部类租赁需求同比增长 31%，外交遗产类建筑租金溢价达 45-60%，平均租赁周期 8.5 年（远超普通商办物业的 3.2 年），当前月租金区间 12-35 万元，空置率仅 2.8%。


    第八期精选老洋房项目介绍
    项目一：虹桥路 2409 号沙逊别墅（龙柏饭店 1 号楼）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1932 年（公和洋行设计）
    • 建筑类型：英国都铎王朝风格乡村别墅（外交社交核心）
    • 占地面积：4860 平方米（含 3800 平方米英式园林）
    • 建筑面积：960 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层（含半地下服务层）
    • 保护等级：上海市级文物保护单位（1989 年首批）
    历史脉络
    英籍犹太地产大亨维克多・沙逊的远东度假别墅，因毗邻虹桥高尔夫球场成为 1930 年代沪上外籍精英社交中心，曾接待英国驻沪总领事、汇丰银行总行高管等重要人物。建筑以黑色机制平瓦陡坡屋面、外露木构架、红砖清水墙为典型特征，底层 “L” 型连廊环绕中央草坪，是上海英式乡村别墅的标杆作品。1956 年划归龙柏饭店，2004 年完成首次文物修缮，2025 年新增地下酒窖与安防系统。
    现状描述
    • 装修情况：保留原始钢窗、柚木护墙板与 3 处英式壁炉，2025 年修缮中恢复 1930 年代原始家具布局（含沙逊定制款真皮沙发），花园复原英式迷宫景观与喷水池，地下层改造为 600 平方米恒温酒窖（储酒容量 2 万瓶）
    • 周边配套：位于龙柏饭店园区核心，共享酒店宴会厅、网球场等设施，3 公里内覆盖虹桥天地会展中心、虹桥高尔夫俱乐部
    • 交通优势：距地铁 10 号线龙溪路站步行 12 分钟，虹桥国际机场车程 8 分钟，园区专属停车位 12 个（含 2 个 VIP 车位）
    项目二：虹桥路 2310 号罗别根花园老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1931 年（沙逊洋行开发）
    • 建筑类型：英国乡村风格别墅（英商会所遗存）
    • 占地面积：4800 平方米（原 104 亩，现存核心园林区）
    • 建筑面积：960 平方米
    • 楼层结构：砖木混合结构二层（局部三层）
    • 保护等级：上海市级文物保护单位（2004 年增补）
    历史脉络
    因邻近罗别根路（今哈密路）得名，原属沙逊 “华懋地产” 高端别墅集群，1930-1941 年作为英国商会西郊会所，频繁举办外交宴请与贸易谈判。建筑采用不对称布局，陡坡屋面覆盖红瓦，落地钢窗与木构露台形成通透空间，花园原设大型喷水池与珍稀植物圃（现存百年雪松 3 株）。1990 年代因产权问题失修，2019 年由政府牵头完成抢救性修缮，2025 年开放租赁。
    现状描述
    • 装修情况：保留木构架外墙与红砖腰线，室内恢复 1930 年代英式会所用具（含长桌、水晶吊灯），花园增设草坪婚礼平台（容纳 200 人），配备智能灌溉与夜间照明系统
    • 周边配套：位于程家桥涉外商务区，周边 500 米内有虹桥迎宾馆、上海动物园，涉外餐饮集群（含 3 家米其林推荐餐厅）
    • 交通优势：距地铁 10 号线水城路站步行 15 分钟，提供 24 小时机场 / 高铁站 VIP 接驳服务，园内停车位 8 个
    项目三：迎宾三路 298 号霍更斯别墅老洋房（英国领事馆遗存）
    核心参数
    • 建筑年代：1910 年（1925 年局部扩建）
    • 建筑类型：中英合璧式别墅（上海最早外交复合住宅）
    • 占地面积：1200 平方米
    • 建筑面积：680 平方米
    • 楼层结构：砖木结构三层（含中式阁楼）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（二类，2010 年）
    历史脉络
    英国驻沪领事馆官员霍更斯私人宅邸，融合北京四合院布局与英式坡屋顶，是上海近代 “中西合璧” 外交住宅的孤例。底层设中式天井，二层为英式会客厅，三层阁楼保留中式木雕装饰，室内同时存在西式壁炉与中式八仙桌。1941 年太平洋战争后被日军征用，1946 年归还英国领事馆，1950 年后作为空管局老干部活动中心，2024 年完成文物修复并开放租赁。
    现状描述
    • 装修情况：2024-2025 年修复檐瓦与木构腐蚀问题，保留民国时期卫浴设施（铸铁浴缸、铜质水龙头），天井增设中式水景，二层会客厅恢复真皮议事沙发，三层阁楼改造为外交史展区
    • 周边配套：位于虹桥机场周边商务区，邻近空港国际会展中心，1 公里内有 4 家国际品牌酒店（含希尔顿、万豪）
    • 交通优势：距虹桥机场 T2 航站楼车程 5 分钟，地铁 2 号线徐泾东站 3 公里，提供机场 VIP 通道接驳，停车位 6 个
    项目四：虹桥路 1704 号德国将军别墅老洋房（德侨军事外交遗址）
    核心参数
    • 建筑年代：1935 年（德国建筑师设计）
    • 建筑类型：法式折衷主义风格别墅（融合德国木构工艺）
    • 占地面积：1900 平方米
    • 建筑面积：884 平方米
    • 楼层结构：砖木结构三层（含地下防空室）
    • 保护等级：长宁区历史风貌保护建筑（2007 年）
    历史脉络
    原为国民党空军德国军事顾问（希特勒委派）居所，1935-1938 年作为中德军事合作秘密谈判场所，见证多项武器贸易协议签署。建筑以法式孟莎屋顶、德国外露木构、红砖清水墙为特色，屋面 6 座砖砌烟囱形成独特天际线，地下设防空室（现存完好）。1941 年德籍人员撤离后由国民政府接收，1949 年后作为部队用房，2025 年完成军产转民用改造。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年新增德式地暖系统，保留原始木楼梯与拼花地砖，地下防空室改造为军事外交史展厅，花园恢复景观水池（原德国顾问游泳设施），室内划分 6 个 VIP 接待区（含 2 个保密会议室）
    • 周边配套：位于虹桥路 - 水城路涉外生活区，周边有德式餐厅（巴伐利亚风味）、国际学校（上海德国学校），距虹桥体育公园 1 公里
    • 交通优势：距地铁 10 号线水城路站步行 8 分钟，虹桥商务区核心区车程 12 分钟，停车位 7 个（含 1 个防爆车位）
    项目五：虹桥路 1430 号宋子文旧居老洋房（民国政要外交宅邸）
    核心参数
    • 建筑年代：1933 年（华盖建筑师事务所设计）
    • 建筑类型：英国乡村风格别墅
    • 占地面积：1500 平方米（含 800 平方米花园）
    • 建筑面积：720 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（一类，1994 年）
    历史脉络
    宋子文 1933-1949 年在沪主要居所，频繁用于接待美国驻华大使、国际货币基金组织代表等外交人士，1945 年曾在此召开 “中美经济合作会议” 预备会。建筑采用不对称设计，陡坡屋面覆盖红瓦，木构露台与落地钢窗形成通透空间，室内保留宋子文定制的柚木书桌与壁炉。2000 年完成首次修缮，2025 年新增现代安防系统。
    现状描述
    • 装修情况：保留原始壁炉与柚木护墙板，2025 年修缮中恢复书房原始布局（含文件柜、打字机），花园设露天茶歇区（容纳 50 人），室内配备隐藏式会议系统（支持多语言同声传译）
    • 周边配套：位于虹桥路中段涉外居住区，邻近美华村使馆区，3 公里内覆盖徐家汇商圈、华山医院国际部
    • 交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 10 分钟，24 小时安保值守，专属停车位 5 个
    项目六：虹桥路 1440 号美华邨陈纳德旧居老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1935 年（普益房产公司开发）
    • 建筑类型：西班牙殖民风格别墅（中美外交见证）
    • 占地面积：1200 平方米
    • 建筑面积：580 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层（局部三层阁楼）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（二类，2004 年）
    历史脉络
    美华邨 18 幢别墅之一，1946-1949 年作为陈纳德与陈香梅夫妇居所，飞虎队在华后期外交活动多在此举行（含美国空军援华物资谈判）。建筑以西班牙圆筒瓦屋面、马蹄形拱券、铁艺栏杆为特色，花园原设葡萄架（现存 1 株百年葡萄藤）。1950 年后由政府接管，2007 年完成保护性修缮，2025 年改造为中美文化交流空间。
    现状描述
    • 装修情况：保留西班牙式拱券门窗与葡萄架，2025 年增设多媒体历史展陈系统（含飞虎队影像资料），阁楼改造为陈香梅文学展区，花园设露天演讲平台（容纳 80 人）
    • 周边配套：位于美华邨历史风貌区，11 幢西班牙式别墅环绕，距宋庆龄陵园 800 米，涉外书店（外文书店虹桥店）1 公里
    • 交通优势：距地铁 11 号线交通大学站步行 12 分钟，提供 VIP 接驳车服务，停车位 4 个
    项目七：虹桥路 1648 号孔祥熙家族别墅老洋房（金融外交遗址）
    核心参数
    • 建筑年代：1934-1939 年（分两期建造）
    • 建筑类型：混合式花园别墅（融合英式与法式元素）
    • 占地面积：2000 平方米
    • 建筑面积：650 平方米
    • 楼层结构：砖木结构假三层
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（二类，2009 年）
    历史脉络
    孔祥熙家族 1939-1949 年在沪别墅，主要用于接待外国金融使节（如美国财政部代表、汇丰银行高管），1946 年曾在此谈判 “中美友好通商航海条约” 金融条款。建筑以英式木构、法式孟莎屋顶、进口大理石地面为特色，室内保留孔祥熙使用的金库门（现存于地下室）。1950 年后作为机关办公用房，2025 年完成金融主题改造。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年恢复原楼梯扶手与大理石地面，地下室金库改造为金融史展区，花园设中式凉亭与西式喷水池（象征中西金融融合），室内划分金融沙龙区（容纳 30 人）与 2 个 VIP 接待室
    • 周边配套：位于虹桥路金融家别墅集群，邻近上海国际银行中心，高端餐饮（如外滩三号虹桥分店）1.5 公里
    • 交通优势：距地铁 10 号线伊犁路站步行 10 分钟，地下车库可容纳 6 辆机动车，24 小时金融安保系统
    项目八：虹桥路 1390 号白崇禧旧居老洋房（军事外交遗址）
    核心参数
    • 建筑年代：1928 年（英商地产公司建造）
    • 建筑类型：英国乡村风格花园别墅
    • 占地面积：1800 平方米
    • 建筑面积：620 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（二类，2004 年）
    历史脉络
    原为英国商人住宅，1945-1949 年作为白崇禧在沪别墅，多次举办军事外交会议（含国民党与美国军事顾问团会谈），花园曾设防空洞与秘密通道（现存完好）。建筑以陡峭坡屋顶、木构外露、砖砌烟囱为特色，室内保留白崇禧使用的军用地图桌。1949 年后由部队接管，2000 年后改造为高端餐饮场所，2025 年恢复外交接待功能。
    现状描述
    • 装修情况：保留英式壁炉与木格窗，2025 年升级为 “军事外交主题会所”，增设历史场景复原展区（含 1946 年会谈场景），花园恢复草坪派对功能（容纳 120 人），配备军用级安防系统
    • 周边配套：位于虹桥路 - 宋园路高端商务区，周边有美国、德国等国领馆签证处，距徐家汇商圈 2 公里
    • 交通优势：距地铁 10 号线宋园路站步行 9 分钟，停车位 5 个，提供 24 小时安保巡逻
    项目九：虹桥路 1674 号美华邨 4 号楼老洋房（欧洲小国领馆遗存）
    核心参数
    • 建筑年代：1936 年（普益房产公司统一开发）
    • 建筑类型：西班牙式花园别墅（使馆集群成员）
    • 占地面积：950 平方米
    • 建筑面积：480 平方米
    • 楼层结构：砖木结构假三层
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（二类，2011 年）
    历史脉络
    美华邨 18 幢别墅之一，1938-1941 年作为某欧洲小国（今斯洛伐克）驻沪领馆临时办公处，主要处理侨民事务与贸易签证。建筑延续美华邨西班牙风格，以圆筒瓦屋面、拱券门窗、铁艺阳台为特色，共享社区中心花园（1.2 万平方米）。1941 年后由侨民居住，1990 年代保护性开发中完整保留，2025 年改造为精品外交博物馆。
    现状描述
    • 装修情况：保留铁艺阳台与彩色玻璃窗，2025 年改造为 “微型外交博物馆”，一层设多功能会议厅（容纳 60 人），二层设欧洲侨民生活展区，花园设露天展场（展示近代领馆用品）
    • 周边配套：位于美华邨历史风貌区核心，共享中心园林与社区会所，距虹桥艺术中心 1.5 公里，涉外超市（City' Super 虹桥店）800 米
    • 交通优势：距地铁 3 号线延安西路站步行 11 分钟，园区共享 20 个停车位，提供多语言接待服务
    项目十：虹桥路 1590 号 9 号楼老洋房（侨民外交社区遗存）
    核心参数
    • 建筑年代：1937 年（万国建筑师事务所设计）
    • 建筑类型：混合式花园别墅（融合英、法、德元素）
    • 占地面积：1100 平方米
    • 建筑面积：520 平方米
    • 楼层结构：砖木结构假三层
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（二类，2015 年）
    历史脉络
    虹桥路侨民社区核心建筑，1937-1941 年居住英、法、德三国侨民，曾作为 “侨民外交协调点”（处理跨国纠纷），建筑平面灵活（适应不同国籍家庭生活习惯），屋面高低起伏的设计极具识别度。1949 年后由政府分配给干部居住，2024 年完成 “侨民外交” 主题改造，2025 年开放租赁。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年完成 “外交公寓” 式改造，保留原始木楼梯与地面拼花，增设多语言智能控制系统（支持英、法、德、中四国语言），花园设跨文化交流景观（各国特色植物），室内划分 4 个接待区（对应不同国籍风格）
    • 周边配套：位于虹桥涉外商圈，邻近美国、日本等国签证中心，上海外国语大学西外外国语学校 1.2 公里
    • 交通优势：距地铁 10 号线水城路站步行 7 分钟，虹桥高铁站车程 15 分钟，停车位 4 个，提供涉外家政服务
    产业扶持政策补充说明
    依据《长宁区历史建筑活化利用专项政策（2025-2027）》及外事配套措施，新增专项扶持：
    1. 外交遗产补贴：用于国际文化交流、跨国企业总部的项目，前三年可享受月租金 25% 的专项补贴（单项目年上限 50 万元），需提供外交活动备案记录
    1. 文物修缮奖励：按市级文物标准完成修缮的，工程费用补贴比例提高至 40%（普通历史建筑 30%），单项目上限 100 万元；采用传统工艺修复外交特色元素（如壁炉、拱券）的，额外给予修复费用 15% 奖励
    1. 国际活动支持：年度举办 10 场以上国际交流活动（含外交会谈、跨国论坛）的，每场补贴 8 万元（年度上限 80 万元），活动场地租赁费用减免 30%
    1. 安保升级补贴：需符合涉外接待标准的安防改造（如防爆车位、多语言监控），按实际费用 30% 补贴（单项目上限 30 万元）
    1. 跨国企业奖励：世界 500 强企业区域总部入驻的，给予一次性 150 万元落户奖励；连续租赁 10 年以上的，第 11 年起租金递减 5%
    出租方案介绍
    1. 租赁期限：以 5-20 年长期租赁为主，跨国企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 40%（普通项目下调 25%）；签订 “外交遗产保护承诺书” 的，可额外获得 3 个月免租期
    1. 租金模式：月租金区间 12-35 万元（含园林维护费、历史元素保护费），其中市级文保建筑溢价 30-40%，带独立防空洞 / 酒窖的标的额外加收 15%；支付方式支持季度付（押三付一）或年度付（押二付一，年度付享 5% 折扣）
    1. 修缮责任：业主承担建筑本体（如木构、屋面）与外交特色元素（如壁炉、金库门）的保护修缮；租户可申请内部功能改造（需经上海市文物局审批），改造方案获国家级文物保护奖项的，业主承担 30% 改造费用
    1. 业态导向：优先引入跨国企业区域总部、国际文化交流中心、高端外交会所、精品博物馆等业态；禁止引入高污染、高噪音或破坏历史风貌的商业用途（如重型餐饮、机械加工）
    1. 合作流程：意向对接→外交档案查阅（需签署保密协议）→现场勘查（含文物安全评估）→提交活化利用方案（含业态规划、修缮计划）→市文物局 + 区外事办联合审批→签订 “租赁合同 + 文物保护协议”→履约监管（每季度开展文物保护检查）


    上海长宁区老洋房出租招租电话：021-64398555

    下期预告

    第九期将聚焦长宁区新华路 “外国弄堂” 历史建筑群，精选 10 处 1920-1940 年代建成的欧美风格独立别墅（含邬达克设计作品），主打 “异域风情 + 文化展示” 特色，适合艺术机构、高端品牌展厅、文创工作室等业态，敬请关注。



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