外国弄堂别墅区｜上海市长宁区老洋房招租汇总（第九期）

    发布时间：2025-09-14 浏览次数：6   来源：上海创意产业园区网

    上海市长宁区优质老洋房招商招租项目汇报（第九期）

    上海长宁区老洋房出租招租电话：021-64398555

    报告基本信息
    • 报告用途：为艺术机构、高端品牌展厅、文创工作室提供新华路 “外国弄堂” 历史建筑群租赁决策参考，聚焦异域风格建筑文化活化
    • 编制对象：艺术投资人、品牌主理人、文创产业创业者及选址决策团队
    • 数据时效：2025 年 9 月下旬最新租赁市场数据（含新华路文化业态成交报告）及产权验证信息
    • 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    项目背景概述
    新华路 “外国弄堂”（以 329 弄、211 弄、185 弄为核心）是上海近代 “哥伦比亚住宅圈” 的核心承载区，1920-1940 年代因外籍侨民聚集形成多元建筑集群，现存可租赁异域风格老洋房共 15 处。本期精选 10 处核心标的，其中 7 处为上海市优秀历史建筑（含 3 处邬达克设计作品），建筑风格涵盖西班牙式、英国乡村式、荷兰式等，均完整保留侨民居住时期的特色元素。
    据长宁区文旅局 2025 年三季度数据，该区域文化艺术类租赁需求同比增长 29%，带展陈功能的异域风格洋房租金溢价达 35-50%，平均租赁周期 6.8 年，当前月租金区间 9.8-28 万元，空置率仅 3.2%（低于全区老洋房平均空置率 1.5 个百分点）。


    第九期精选老洋房项目介绍
    项目一：新华路 329 弄 34 号邬达克设计西班牙式别墅（黑胶公馆旧址）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1928 年（邬达克早期作品）
    • 建筑类型：西班牙殖民风格别墅（带环形拱廊）
    • 占地面积：1200 平方米（含 600 平方米庭院）
    • 建筑面积：580 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层（含半地下储藏室）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（一类，1994 年）
    历史脉络
    邬达克为西班牙侨民设计的私人别墅，1930-1941 年作为西班牙驻沪侨民文化中心，1950 年代曾作为上海唱片厂 “黑胶公馆”（存放珍稀黑胶唱片），建筑以红色圆筒瓦屋面、马蹄形拱廊、铁艺葡萄架为典型特征，室内保留西班牙式螺旋楼梯与彩色玻璃穹顶，是上海现存最完整的邬达克西班牙风格作品之一。2024 年完成文化保护性修缮，2025 年开放艺术业态租赁。
    现状描述
    • 装修情况：保留原始拱廊与彩色玻璃窗，2024 年修缮中恢复黑胶唱片展架区域，新增恒温恒湿展柜（适配艺术品展示），庭院复原西班牙式喷泉与橄榄树，室内可划分 4 个主题展厅 + 1 个黑胶体验区（容纳 50 人）
    • 周边配套：位于 “外国弄堂” U 型核心区，毗邻上海影城（原哥伦比亚骑术学校），300 米内有 8 家艺术画廊、3 家独立书店，距番禺路艺术街区 800 米
    • 交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 9 分钟，弄内专属停车位 4 个（含 1 个装卸车位），周边 50 米内有新华路公共停车场（20 个泊位）
    项目二：新华路 329 弄 36 号 “蛋糕房子”（西班牙公使官邸）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1929 年（邬达克设计）
    • 建筑类型：圆形西班牙式别墅（异形结构标杆）
    • 占地面积：1500 平方米（含 800 平方米园林）
    • 建筑面积：620 平方米
    • 楼层结构：钢筋混凝土框架结构二层（罕见圆形承重设计）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（一类，2004 年）
    历史脉络
    邬达克设计的标志性圆形建筑，因造型酷似奶油蛋糕且 1950 年代常用蛋糕招待访客得名，1930-1936 年作为西班牙驻沪总领事临时官邸，1940 年代由同济大学校长周均时购得，成为爱国民主人士秘密集会场所。建筑底层中央客厅保留大理石铺砌的欧式喷水小池，外层环形走廊环绕，是上海近代异形建筑的孤例。2025 年完成产权优化后开放文化租赁。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年修复圆形旋转楼梯与彩色玻璃穹顶，新增智能照明系统（适配艺术展陈），园林区恢复英式草坪与雕塑小品，室内划分 3 个环形展厅（无立柱遮挡），底层喷水小池改造为沉浸式艺术装置
    • 周边配套：位于 329 弄弄堂深处，周边 11 幢邬达克设计建筑形成集群，距新华路历史建筑展示馆 500 米，1 公里内有 3 家米其林推荐餐厅（含西班牙菜、意大利菜）
    • 交通优势：距地铁 3 号线延安西路站步行 12 分钟，月租 22 万元（含建筑维护基金），支持按季度支付（押三付一）
    项目三：新华路 329 弄 32 号乙瑞典驻沪总领事官邸老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1925 年（北欧建筑师设计）
    • 建筑类型：英国民居式别墅（融合罗马城堡元素）
    • 占地面积：2033 平方米（含 1200 平方米花园）
    • 建筑面积：1066 平方米
    • 楼层结构：假三层砖木结构（局部钢筋混凝土加固）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（二类，2009 年）
    历史脉络
    1925-1947 年作为瑞典驻沪总领事官邸，建筑以陡峭双坡红瓦屋面、多立克立柱门廊、半圆铸铁花饰楣窗为特色，室内保留瑞典式壁炉与松木护墙板，花园原设北欧风格温室（现存框架）。1947 年后转售给盛宣怀家族，1950 年代作为机关办公用房，2024 年完成北欧风格保护性修缮，恢复原始木构与景观。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年修复硬木地板与宝瓶栏杆，新增瑞典式铸铁壁炉（复刻 1925 年款式），花园恢复几何草坪与北欧花卉（如铃兰、三色堇），室内划分 5 个展厅 + 2 个 VIP 接待室，配备地暖系统（适配冬季艺术展）
    • 周边配套：位于 “外国弄堂” 西北角，邻近瑞典签证中心（延安西路），3 公里内有上海国际贵都大饭店、静安寺商圈，涉外服务完善
    • 交通优势：距地铁 10 号线水城路站步行 8 分钟，提供 24 小时安防服务，花园内可停放 6 辆机动车
    项目四：新华路 231 号荣漱仁陪嫁别墅（意英混合风格）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1932 年（华盖建筑师事务所设计）
    • 建筑类型：意大利风格融合英国乡村元素
    • 占地面积：1550 平方米（含 660 平方米花园）
    • 建筑面积：680 平方米
    • 楼层结构：二层砖木结构（带阁楼）
    • 保护等级：长宁区历史风貌保护建筑（2011 年）
    历史脉络
    荣德生赠予女儿荣漱仁的结婚陪嫁，体现民族资本家对西式生活的追求，建筑墙面贴泰山砖，弧形围墙覆盖红色圆筒瓦，原花园暖房、亭子虽已不存，但主体结构保存完好。1949 年后荣家赠予国家，曾作为长宁区机关办公用房，2025 年完成 “海派修复”，开放品牌展厅租赁。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年修复意大利式拱窗与实木楼梯，花园增设江南园林元素（太湖石、锦鲤池），阁楼改造为品牌档案展区，室内可划分 3 个开放式展厅（适合轻奢品牌），配备隐藏式音响系统
    • 周边配套：位于新华路核心商圈，距荣氏企业旧址群（江苏路）1.5 公里，周边有高端餐饮集群（如雍福会新华路分店）、奢侈品养护机构
    • 交通优势：距地铁 11 号线江苏路站步行 10 分钟，月租 18 万元（可面议），弄口有公共停车位 8 个
    项目五：新华路 294 弄 5 号陈止善旧居（中西合璧西班牙式）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1935 年（赵深、陈植设计）
    • 建筑类型：西班牙式花园住宅（融合中式元素）
    • 占地面积：850 平方米（含 350 平方米天井庭院）
    • 建筑面积：420 平方米
    • 楼层结构：二层砖木结构
    • 保护等级：长宁区文物保护单位（2015 年）
    历史脉络
    蒋介石军事顾问陈止善出资建造，由中国建筑师赵深、陈植设计，是中国建筑师融合西班牙风格的代表作，建筑覆绿色琉璃筒瓦（中式元素），天井墙上喷水狮子头带有民族特色，室内保留西班牙式拱券与中式木雕结合的装饰。1950 年后作为民居使用，2024 年完成文物修缮，开放艺术工作室租赁。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年文物修缮后保留喷水狮子头与红砖墙，天井庭院改造为水景艺术空间，室内划分 4 个独立工作室（适合雕塑、绘画创作），配备独立卫浴与简易厨房，保留原始木格窗（采光充足）
    • 周边配套：位于新华路历史文化街区，邻近法华镇路历史风貌区，300 米内有文创机构集群（如 M50 新华路分店）、网红咖啡馆
    • 交通优势：距地铁 10 号线宋园路站步行 7 分钟，共享弄内 6 个停车位，月租 9.8 万元（长租可享优惠）
    项目六：新华路 211 弄 2 号李佳白寓所（英式乡村传教士住宅）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1926 年（美国建筑师设计）
    • 建筑类型：英国乡村式花园洋房（带网球场）
    • 占地面积：1800 平方米（含 1000 平方米花园 + 200 平方米网球场）
    • 建筑面积：720 平方米
    • 楼层结构：砖木结构三层（带地下储藏室）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（二类，2004 年）
    历史脉络
    美国传教士李佳白在沪寓所，与北平 “尚贤堂” 遥相呼应，1926-1937 年作为中外文化交流场所，建筑以老虎天窗、英式烟囱、木质露台为特色，原花园设网球场与小型游泳池（泳池已填埋，网球场现存）。李佳白在此拉拢中外权贵，其活动反映近代传教士在华角色，2025 年改造为露天剧场与艺术展厅。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年修复英式壁炉与木质地板，网球场改造为露天剧场（配备临时座椅 200 个），室内划分 3 个中型展厅（适合当代艺术展），地下储藏室改造为艺术品仓库（恒温恒湿）
    • 周边配套：位于 “外国弄堂” 东侧，距上海国际贵都大饭店 1 公里，周边有涉外书店（外文书店新华路店）、艺术用品商店
    • 交通优势：距地铁 2 号线中山公园站步行 12 分钟，月租 25 万元（含场地管理费），支持按活动场次额外计费（适合短期展览）
    项目七：新华路 329 弄 17 号薛福生家族别墅（西班牙式棉商宅邸）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1930 年（法商营造厂建造）
    • 建筑类型：西班牙风格花园住宅（洛可可元素）
    • 占地面积：980 平方米（含 400 平方米花园）
    • 建筑面积：520 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（二类，2011 年）
    历史脉络
    上海棉纺业巨子薛福生家族产业，1946 年成交价达 120 万美元（当时沪上高价别墅），建筑以红砖拱门、洛可可式黑色铁艺、彩色玻璃落地窗为特色，室内保留薛福生使用的柚木书桌与壁炉。1958 年公私合营后收归公有，2024 年部分归还薛家后人，联合政府开放文化租赁。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年修复原始铁艺栏杆与拼花地砖，花园恢复葡萄架与月季园，室内设薛福生家族史展区（占 100 平方米）与 3 个品牌展厅，配备复古吊灯（复刻 1930 年代款式）
    • 周边配套：位于 329 弄历史建筑群中部，距新华路网红咖啡馆集群（如 metal Hands）300 米，1 公里内有上海影城艺术中心、番禺路创意园区
    • 交通优势：距地铁 10 号线伊犁路站步行 9 分钟，月租 15 万元起（长租 5 年以上递增率下调 30%），弄内可停放 3 辆机动车
    项目八：新华路 185 弄 1 号美国民居式别墅（美式独立住宅）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1930 年（美国建筑师设计）
    • 建筑类型：美国民居式独立花园住宅（加州牧场风格）
    • 占地面积：1397 平方米（含 700 平方米花园）
    • 建筑面积：626 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层（带车库）
    • 保护等级：上海市优秀近代建筑（2009 年）
    历史脉络
    新华路南侧标志性美式建筑，以大面积落地窗、二楼花园阳台、车库（上海早期住宅罕见配置）为特色，1930-1941 年作为美国在沪商人住宅，1950 年后作为安徽省人民政府驻沪办事处招待所，1994 年列为优秀近代建筑，2025 年改造为 “美式艺术空间”。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年保留原始烟囱与木地板，新增天光展廊（适配摄影展），花园设雕塑草坪（可放置大型装置艺术），车库改造为艺术衍生品商店，室内划分 4 个主题展厅（适合当代艺术、摄影展）
    • 周边配套：近番禺路艺术街区，距上海影城 500 米，周边有美式餐厅（如 Shake Shack 番禺路店）、艺术书店
    • 交通优势：距地铁 11 号线交通大学站步行 11 分钟，专属停车位 4 个（含 1 个无障碍车位），月租 16.8 万元
    项目九：新华路 211 弄 10 号荷兰风格别墅（哥伦比亚住宅圈成员）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1929 年（荷兰建筑师设计）
    • 建筑类型：荷兰式花园住宅（阶梯式山墙特色）
    • 占地面积：820 平方米（含 300 平方米庭院）
    • 建筑面积：450 平方米
    • 楼层结构：砖木结构假三层
    • 保护等级：长宁区历史风貌保护建筑（2015 年）
    历史脉络
    哥伦比亚住宅圈早期建筑，1929-1941 年作为荷兰侨民居所，以阶梯式山墙、红砖立面、木质百叶窗为典型荷兰元素，建筑平面紧凑实用，体现荷兰民居对上海近代住宅的影响。1940 年代曾作为某欧洲通讯社驻沪记者站，2025 年完成荷兰风格修复，开放文创工作室租赁。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年修复木构桁架与彩色玻璃窗，室内划分 4 个主题展厅（适合文创产品展示），庭院设风车景观小品（荷兰文化符号），配备开放式工作台（适配团队创作），保留原始壁炉（冬季可用）
    • 周边配套：位于 “外国弄堂” U 型弄堂东侧，共享中心花园（2000 平方米），距新华路书店街（如衡山・和集）800 米，文创产业链完善
    • 交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 10 分钟，月租 9.8 万元起，弄内共享停车位 10 个
    项目十：新华路 329 弄 30 号意式花园别墅（文艺复兴风格）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1931 年（邬达克晚期作品）
    • 建筑类型：意大利文艺复兴风格别墅
    • 占地面积：1100 平方米（含 500 平方米花园）
    • 建筑面积：580 平方米
    • 楼层结构：砖木结构三层（带阁楼）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（二类，2004 年）
    历史脉络
    邬达克设计的晚期作品，融合意大利古典元素与现代主义手法，1931-1941 年作为意大利商人住宅，建筑以对称立面、柱式门廊、石膏线浮雕为特色，室内保留壁画残片（1930 年代意大利画家创作），是研究上海意侨社区的重要实物。2024 年完成古典修复，2025 年开放高端品牌展厅租赁。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年修复壁画残片与石膏装饰，新增恒温恒湿系统（适配奢侈品展示），花园设地中海风格景观（橄榄树、薰衣草），阁楼改造为 VIP 品鉴区（容纳 20 人），室内配备智能展柜（支持远程控制）
    • 周边配套：位于 “外国弄堂” 艺术核心区，周边有多家画廊（如香格纳画廊新华路分店）、设计工作室，距淮海路商圈 2 公里
    • 交通优势：距地铁 3 号线延安西路站步行 10 分钟，月租 21 万元（含花园维护），专属停车位 5 个
    产业扶持政策补充说明
    依据《长宁区文创产业发展专项资金管理办法（2025 版）》及历史建筑活化政策，新增专项扶持：
    1. 艺术机构补贴：艺术类机构（画廊、美术馆、艺术工作室）租赁可享受前三年月租金 22% 的补贴（单项目年上限 40 万元），需提供文化部门业态认定文件
    1. 展陈改造补贴：符合文物保护标准的展陈空间改造（如恒温展柜、天光系统），工程费用补贴比例提高至 38%（普通历史建筑 30%），单项目上限 80 万元；采用传统工艺修复异域元素（如西班牙拱券、荷兰木构）的，额外给予修复费用 15% 奖励
    1. 国际展览支持：举办国际性艺术展览（含海外艺术家联展）的，每个展览补贴 15 万元（年度上限 60 万元），展览宣传费用可申请 50% 补贴（上限 10 万元 / 次）
    1. 文创转化补贴：开发建筑 IP 衍生品（如以 “蛋糕房子” 为原型的文创产品）的企业，可获年度销售额 8% 的补贴（上限 20 万元），需提交 IP 授权证明
    1. 集群发展奖励：同一 “外国弄堂” 内入驻 3 家以上关联艺术机构形成集群的，给予牵头机构 15 万元集群发展奖励，共享展览资源可额外获 5 万元补贴
    出租方案介绍
    1. 租赁期限：3-15 年弹性租期，艺术机构租期 8 年以上可享受租金递增率下调 35%（普通项目下调 25%）；签订 “文化展示承诺书”（承诺年度举办 6 场以上公开文化活动）的，可额外获得 2 个月免租期
    1. 租金模式：月租金区间 9.8-28 万元（含历史风貌维护费、公共区域清洁费），其中邬达克设计作品溢价 30-40%，带独立花园的标的额外加收 20%；支付方式支持季度付（押三付一）或半年付（押二付一，半年付享 8% 折扣）
    1. 修缮责任：业主承担建筑本体（木构、屋面、特色装饰）保护修缮；租户可申请展陈改造（需经长宁区文旅局 + 区房管局联合审批），改造方案获市级艺术展陈奖项的，业主承担 20% 改造费用
    1. 业态导向：优先引入艺术画廊、高端品牌展厅、文创工作室、文化沙龙等业态；鼓励 “展览 + 体验”“展览 + 零售” 复合运营；禁止引入高污染（如油画颜料加工）、高噪音（如重型音乐演出）或破坏历史风貌的业态
    1. 合作流程：意向对接→历史档案查阅（含建筑原始图纸）→现场勘查（含展陈适配性评估）→提交活化方案（含业态规划、改造图纸、活动计划）→区文旅局 + 区房管局联合审批→签订 “租赁合同 + 文化保护协议”→履约监管（每半年检查文化活动开展情况）



    上海长宁区老洋房出租招租电话：021-64398555

    下期预告

    第十期将聚焦长宁区愚园路日式洋房集群（以 1088 弄、1376 弄为核心），精选 10 处 1920-1940 年代建成的 “和洋折衷” 风格建筑，包括原日本侨民住宅、日商商会旧址等，主打 “东瀛风情 + 沉浸式体验” 特色，适合日式文化机构、高端日料、禅意文创等业态，敬请关注。



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