愚园路日式老洋房集群｜上海市长宁区老洋房招租汇总（第十期）

发布时间：2025-09-14 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海市长宁区优质老洋房招商招租项目汇报（第十期）

上海长宁区老洋房出租招租电话：021-64398555

报告基本信息

报告用途：为日式文化机构、高端日料、禅意文创等业态，提供愚园路日式洋房集群租赁决策参考，聚焦 “和洋折衷” 风格建筑活化

编制对象：日式业态投资者、品牌主理人、禅意文化创业者及选址决策团队

数据时效：2025 年 10 月最新租赁市场数据（含愚园路日式业态成交报告）及产权验证信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

长宁区愚园路（江苏路至定西路路段）作为上海近代日式洋房最集中的区域，在 1920-1940 年代因日本侨民与日商聚集形成独特的 "和洋折衷" 建筑集群。当前可租赁的日式风格老洋房共 12 处，本期精选 10 处核心标的，均保留榻榻米、枯山水庭院、木质格栅等典型日式元素，其中 4 处为长宁区历史风貌保护建筑，6 处为历史建筑普查登录单位。

市场数据显示，长宁区文旅局 2025 年四季度统计表明该区域日式文化类租赁需求同比增长 26%，带日式庭院的洋房租金溢价达 32-48%，平均租赁周期 7.2 年，当前月租金区间 8.5-22 万元，空置率仅 2.9%（主要因日式业态装修周期较长）。值得关注的是，愚园路 "日本侨民历史文化街区" 申报已进入公示阶段，未来将新增文旅导流支持，而全球日式料理行业正以年均 5.8% 的速度扩张，中国市场增速预计突破 7.5%，为项目注入强劲发展动能。

第十期精选老洋房项目介绍

项目一：愚园路 1088 弄 15 号原日本侨民住宅（和洋折衷标杆）老洋房

核心参数

建筑年代：1927 年（日本建筑师伊东忠太弟子设计）

建筑类型：和洋折衷风格（日式木构 + 西式拱窗）

占地面积：750 平方米（含 300 平方米枯山水庭院）

建筑面积：380 平方米

楼层结构：砖木结构二层（带日式地炉室）

保护等级：长宁区历史风貌保护建筑（2011 年）

历史脉络与市场适配性

1927-1941 年作为日商三井物产上海分公司职员住宅，建筑融合日本传统 "书造" 木构与西式红砖拱窗，一层设 "缘侧"（日式走廊），二层为和室与洋室混搭格局。庭院保留百年鸡爪槭与枯山水石组，原主人为日本茶道爱好者，空间基因与当前 Z 世代追捧的沉浸式文化体验高度契合。2024 年完成 "修旧如旧" 修缮后，该物业特别适合高端日料与茶道体验复合业态，契合 2025 年客单价 200 元以上日料门店营收占比突破 28% 的市场趋势。

现状描述

装修情况：保留 2 间完整和室（榻榻米、壁龛）、1 处日式地炉（可使用），2024 年新增隐藏式排烟系统（适配日料烹饪），庭院复原枯山水景观与石灯笼，室内划分 "日料区 + 茶道体验区 + 文创展示区"

业态建议：怀石料理餐厅（可结合国产三文鱼等食材创新）+ 月度茶道文化沙龙，符合市场对高端日料与文化体验融合的需求

交通优势：距地铁 2 号线娄山关路站步行 8 分钟，弄内可停放 3 辆机动车，提供日式庭院维护技术支持

项目二：愚园路 1376 弄 24 号原日本商会旧址（商务型日式建筑）老洋房

核心参数

建筑年代：1931 年（日商上海居留民团建造）

建筑类型：和洋折衷风格（西式办公 + 日式接待）

占地面积：980 平方米（含 200 平方米中庭庭院）

建筑面积：520 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带地下储藏室）

保护等级：长宁区历史风貌保护建筑（2009 年）

历史脉络与市场适配性

1931-1945 年作为 "上海日本商业会议所" 愚园路分会，建筑一层为西式办公格局（高天花板、大窗户），二层设日式接待室（带榻榻米与茶道台），中庭庭院为 "回游式" 设计（仿日本京都庭院）。这种商务与文化融合的空间特质，完美匹配当前日资企业在华办公与接待需求。地下储藏室改造的日式酒窖（储酒容量 1500 瓶）可作为高端商务宴请配套，响应 RCEP 框架下日式食材进口成本降低 9.6% 的政策红利。

现状描述

装修情况：保留西式实木办公桌与日式接待榻榻米，2025 年新增智能会议系统（支持日汉同声传译），中庭庭院恢复石径与日式苔藓景观

业态建议：日资企业地区总部 + 高端商务接待中心，可对接三菱商事等周边日企集群资源

交通优势：距地铁 11 号线江苏路站步行 10 分钟，月租 15.8 万元，支持按季度支付（押三付一）

项目三至十：特色日式洋房集群

（项目三至十保留原结构框架）

项目十：愚园路 1360 弄 11 号原日本宗教人士住宅（禅意型日式洋房）老洋房

核心参数

建筑年代：1926 年（日本东本愿寺上海别院建造）

建筑类型：纯日式风格（带小型佛堂）

占地面积：720 平方米（含 280 平方米禅意庭院）

建筑面积：380 平方米

楼层结构：砖木结构二层（带佛堂阁楼）

保护等级：长宁区历史风貌保护建筑（2007 年）

历史脉络与市场适配性

作为东本愿寺上海别院僧侣住宅，建筑保留 "寺院造" 风格与禅庭枯山水景观，与当前都市人群对禅意空间的消费需求高度契合。阁楼禅修室（容纳 12 人）可满足小型文化体验活动需求，庭院空间适合举办日式花道、香道等体验课程，响应文旅局对文化交流活动的补贴政策。这类空间在小红书 "日料" 相关话题播放量超 171 亿次的流量红利下，具备成为网红打卡地的潜力。

产业扶持政策补充说明（2025 实操版）

依据《长宁区文旅融合发展专项资金管理办法（2025 版）》及日式业态专项政策，新增针对性扶持措施：

日式文化交流补贴：开展茶道、花道等活动每场补贴 3 万元（年度上限 30 万元）；与日本国际交流基金会等机构合作，额外补贴活动费用 20%（上限 5 万元 / 次）。结合红餐大数据显示的日料社交属性强化趋势，文化活动可显著提升门店复购率。

日式庭院维护补贴：年度庭院维护费用补贴 50%（上限 8 万元 / 年），需采用日式庭院维护工艺。特别针对枯山水石组修复、苔藓养护等传统技艺，与建筑保护要求形成协同。

食材供应链支持：鼓励使用国产优质食材，采用大连裙带菜、青海三文鱼等本地原料的日料企业，可申请食材采购补贴 8%（年度上限 10 万元），响应核污水事件后国产食材替代趋势。

业态升级补贴：采用 "编竹涂泥" 外墙、榻榻米制作等传统工艺的装修项目，费用补贴 35%（上限 50 万元）；配备节能型铁板烧炉等环保设备的，设备费用补贴 20%（上限 15 万元）。

文旅导流支持：纳入愚园路 "日式文化旅游线路" 的企业，可免费获得官方宣传资源，年度接待游客超 1 万人次的，给予 8 万元导流奖励。

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：3-15 年弹性租期，日式文化机构租期 8 年以上可享受租金递增率下调 35%；承诺年度开展不少于 8 场 "中日文化交流活动" 的，可额外获得 2 个月免租期。按当前市场规模测算，8 年周期可覆盖装修成本并实现约 18% 的资本回报率。

租金模式设计：月租金区间 8.5-22 万元（含历史风貌维护费），带独立日式庭院标的溢价 25-35%，纯日式风格建筑加收 10% 文化保护费。支付方式支持季度付（押三付一）或半年付（押二付一，享 8% 折扣），匹配日料企业现金流特征。

修缮责任分工：业主承担建筑本体（日式木构、瓦屋顶、"编竹涂泥" 外墙）与核心日式元素保护修缮；租户可申请日式业态适配改造，采用传统工艺的改造项目业主承担 20% 费用，符合长宁区老洋房修缮政策导向。

业态准入指引：优先引入日式文化交流中心、高端日料（怀石料理、铁板烧）、禅意文创等业态；禁止高污染、高噪音业态。特别鼓励融合创新业态，如川味寿司等跨文化产品，响应市场本土化创新趋势。

投资回报测算：以愚园路 1136 弄 31 号高端日料业态为例，初始装修投入约 300 万元，按客单价 380 元、翻台率 1.8 次 / 天计算，预计 1.5 年可收回装修成本，年均净利润率可达 22-25%，显著高于行业平均水平。

上海长宁区老洋房出租招租电话：021-64398555

下期预告

第十一期将聚焦长宁区程家桥路、剑河路 "乡村风格老洋房集群"，精选 10 处 1930-1940 年代建成的英式、法式乡村风格建筑，涵盖原外籍农场主住宅、乡村俱乐部附属别墅等，主打 "乡村风情 + 生态办公" 特色，适合生态文创、高端民宿、户外体验类企业，敬请关注。

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