衡复风貌核心区老洋房｜上海徐汇区优质老洋房招商招租项目汇总（第一期）

    发布时间：2025-09-20 浏览次数：5   来源：上海创意产业园区网


    上海市徐汇区优质老洋房招商招租项目汇报（第一期）

    上海徐汇区老洋房租赁招租电话：021-64398555

    报告基本信息
    • 报告用途：为文化创意、艺术展览、高端办公等业态提供徐汇区核心风貌区老洋房租赁决策参考，聚焦 "历史文脉 + 创意活化" 的业态升级路径
    • 编制对象：文创企业、艺术机构、品牌总部及历史建筑保护利用专业团队
    • 数据时效：2025 年 10 月最新租赁市场数据（含衡复风貌区成交案例）及产权核验信息
    • 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    项目背景概述
    徐汇区作为上海历史文化风貌最集中的区域之一，其核心板块衡复历史文化风貌区拥有 4.3 平方公里的完整历史格局，涵盖 231 处优秀历史建筑，占上海 64 条一类风貌保护道路的近半数。据行业统计，2025 年徐汇区可租赁的老洋房总量约 50 处，这些建筑多建于 1920-1940 年代，涵盖法式洋楼、英式乡村别墅、西班牙式花园住宅等多元风格，其中 38 处为市级优秀历史建筑，12 处为区级历史风貌保护建筑。
    当前租赁市场呈现结构性特征：2025 年以来全区挂牌的老洋房中，面积 300 平方米以上的独栋房源占比达 72%，租金区间覆盖 3 万 - 17 万元 / 月，核心地段带独立花园的标的保持 35% 左右的租金溢价。尽管受部分行业退租影响房源供给增加，但具备历史文化价值与空间可塑性的优质标的空置周期仍控制在 2.8 个月以内，较普通商业地产低 60%。随着徐汇区 "建筑可阅读" 计划深化，这类资产的文化附加值正持续提升。
    第一期精选上海徐汇区老洋房项目介绍
    项目一：汾阳路 9 弄 3 号 "海关俱乐部" 旧址老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1898 年（衡复风貌区最古老现存建筑）
    • 建筑类型：英国殖民地风格花园住宅
    • 占地面积：890 平方米（含 420 平方米花园庭院）
    • 建筑面积：478 平方米
    • 楼层结构：砖木结构两层（底部架空设计）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（1994 年第二批）
    历史脉络与市场适配性
    由清朝海关总税务司赫德主持建造，最初作为欧美籍海关职员社交场所，是中国近代海关史的重要实物见证。建筑特色为水平木质外墙、中国传统风格方柱敞廊及双坡红瓦屋顶，室内保留原始木构框架与壁炉。这种跨越三个世纪的历史遗存，特别适合文化展示、学术交流等业态。根据同类项目运营数据，历史主题展览可使空间使用溢价达 40%。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年完成结构加固，保留木质外墙与敞廊原貌，新增防潮通风系统，室内为清水墙与实木地板，未做现代装修
    • 周边配套：距淮海中路商圈 800 米，毗邻上海音乐学院、汾阳花园酒店，周边有 12 家艺术画廊及 23 家特色餐饮
    • 交通优势：距地铁 1 号线陕西南路站步行 11 分钟，7 号线常熟路站步行 13 分钟，沿线有 5 条公交线路
    项目二：兴国路 82 号法式洋楼老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1930 年
    • 建筑类型：法式文艺复兴风格
    • 占地面积：650 平方米（含 300 平方米对称式花园）
    • 建筑面积：520 平方米
    • 楼层结构：砖木结构三层（带阁楼）
    • 保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑
    历史脉络与市场适配性
    原为法商洋行高管住宅，建筑立面采用孟莎式屋顶与弧形老虎窗，入口处设科林斯柱廊，室内保留石膏线浮雕与橡木楼梯。2010-2024 年间曾作为建筑设计工作室使用，空间改造经验丰富。周边兴国路 - 武康路沿线已形成设计产业集群，同类业态集聚度达 37%。
    现状描述
    • 装修情况：2023 年完成历史元素修复，配备中央空调与地暖系统，阁楼改造为绘图工作室，花园保留喷泉水景
    • 租金水平：80000 元 / 月（含花园维护费）
    • 交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 9 分钟，紧邻兴国路公交枢纽
    项目三：五原路 165 弄英式乡村别墅老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1932 年
    • 建筑类型：英式都铎风格
    • 占地面积：720 平方米（含 450 平方米草坪庭院）
    • 建筑面积：480 平方米
    • 楼层结构：砖木结构两层（带半地下室）
    • 保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑
    历史脉络与市场适配性
    建筑以陡峭双坡屋顶、外露木构架为显著特征，曾为英国在沪侨民乡村住宅。半地下室历史上用作酒窖，现存完整拱券结构。根据 2025 年市场调研，此类带庭院的英式老洋房在艺术机构租赁需求中占比达 29%，适合打造 "展览 + 沙龙" 复合空间。
    现状描述
    • 装修情况：保留菱形格窗与原始壁炉，2024 年改造排水系统解决防潮问题，庭院增设户外展示区
    • 租金水平：70000 元 / 月
    • 周边配套：距环贸 iapm 商场 1.2 公里，周边有 18 家艺术工作室及 6 家独立书店
    项目四：太原路 256 号法式联排洋楼老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1928 年
    • 建筑类型：法式折衷主义风格
    • 占地面积：380 平方米（含 150 平方米共享花园）
    • 建筑面积：550 平方米
    • 楼层结构：砖木结构三层
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑
    历史脉络与市场适配性
    建筑立面采用浅米色面砖与红色陶瓦，室内保留马赛瓷砖地面与铸铁栏杆，曾为法租界公董局职员住宅。联排结构适合中小型文创团队，当前太原路沿线文创企业集聚度已达 41%，共享花园可满足小型户外活动需求。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年完成电路改造，保留原始木楼梯与彩色玻璃窗，三层增设景观露台
    • 租金水平：90000 元 / 月
    • 交通优势：距地铁 1 号线衡山路站步行 8 分钟，周边 500 米内有 8 条公交线路
    项目五：永嘉路 251 号西班牙式老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1935 年
    • 建筑类型：西班牙乡村风格
    • 占地面积：420 平方米（含 200 平方米庭院）
    • 建筑面积：320 平方米
    • 楼层结构：砖木结构两层（带户外大露台）
    • 保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑
    历史脉络与市场适配性
    以红色筒瓦屋顶、弧形拱门为特色，历史上为西班牙商人住宅。户外露台与庭院的空间组合，契合当前沉浸式艺术体验的场地需求。2024 年同类项目数据显示，带户外空间的老洋房活动举办频次较普通空间高 2.3 倍。
    现状描述
    • 装修情况：保留螺旋形柱廊与陶瓦装饰，2025 年新增雨水回收系统，露台配备遮阳设施
    • 租金水平：18000 元 / 月（小户型整租）
    • 周边配套：紧邻永嘉路历史风貌街区，周边有 24 家特色餐饮与 12 家设计工作室
    项目六至十：风貌区特色老洋房概览
    项目六：安福路 "时光宝盒" 整层老洋房
    1931 年建造的新古典主义风格建筑，建筑面积 260 平方米，两层结构带尖顶阁楼。建筑特色为简化的古典柱式与浮雕山花，2024 年完成保护性修缮，保留原始木窗与地板。适合小型艺术画廊或独立工作室，月租金 15000 元 / 月，距地铁 10 号线安福路站步行 5 分钟。
    项目七：上方花园淮海中路独栋老洋房
    1929 年建成的英式花园洋房，建筑面积 680 平方米，三层结构带中央庭院。曾为民国实业家住宅，室内保留柚木装饰与 fireplace 系统。当前租金 100000 元 / 月，适合品牌总部办公，距地铁 1 号线常熟路站步行 7 分钟，周边商业配套成熟。
    项目八：永康路 177 号法式住宅老洋房
    1934 年建造的法式折衷主义建筑，建筑面积 450 平方米，两层结构带花园。特色为对称式立面与铸铁阳台栏杆，2023 年改造为文创空间，保留原始石膏线与木楼梯。月租金 75000 元 / 月，紧邻永康路休闲街区，文化氛围浓厚。
    项目九：复兴中路 1321 弄花园老洋房
    1936 年建成的现代派风格建筑，建筑面积 380 平方米，三层结构带户外花园。建筑采用平屋顶与横向窗带设计，室内空间开阔。当前租金 26800 元 / 月，配备地暖与中央空调，距地铁 10 号线新天地站步行 10 分钟。
    项目十：宛平路 19 号老洋房
    1927 年建造的新古典主义建筑，建筑面积 210 平方米，两层结构。紧邻武康大楼历史风貌区，建筑保留清水砖墙与坡屋顶，2024 年完成内部装修。月租金 17000 元 / 月，适合小型设计工作室，距地铁 7 号线衡山路站步行 6 分钟。
    产业扶持政策补充说明（徐汇区专项版）
    依据《徐汇区历史文化风貌区保护利用实施细则（2025）》，结合老洋房活化需求定制支持措施：
    1. 历史风貌修缮补贴：采用传统工艺修复木构、石膏线等特色元素的项目，费用补贴 35%（上限 70 万元）；复原历史门窗、装饰构件的，按实际支出给予 25% 补贴。
    1. 文化活动支持：举办历史建筑主题展览、学术沙龙等活动的，每场补贴 2.8 万元（年度上限 28 万元）；开展 "建筑可阅读" 导览服务的，按参与人次给予每人次 50 元补贴。
    1. 文创转化奖励：开发老洋房相关数字藏品、文创衍生品的，按销售收入的 15% 给予奖励（年度上限 30 万元）；获评区级文创示范项目的，一次性奖励 15 万元。
    1. 绿色改造补贴：实施节能改造、安装智能安防系统的，设备投入补贴 30%（上限 50 万元）；采用环保材料进行内部装修的，补贴装修费用 12%。
    1. 人才配套支持：入驻企业引进历史建筑保护、文创设计等专业人才的，按人才等级给予最高 8 万元 / 人的一次性租房补贴，期限 3 年。
    出租方案与投资回报分析
    1. 租赁期限策略：采用 3-15 年弹性租期，文化创意企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 35%；承诺开展历史文化展示活动的租户，可获得 3 个月免租期。参考 2024 年市场数据，核心区老洋房 10 年周期投资回报率稳定在 22-28%。
    1. 租金模式设计：月租金区间 1.5 万 - 10 万元（按建筑面积核算 120-180 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 12% 风貌保护费，带独立花园标的溢价 30-45%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 10% 折扣），匹配文创企业现金流特征。
    1. 修缮责任分工：业主承担建筑本体（结构安全、历史元素保护）的维护责任；租户进行内部改造时，采用传统工艺的修缮项目可申请业主方承担 20% 费用，最高补贴 50 万元。
    1. 业态准入指引：优先引入文化展览、创意设计、品牌总部等低干扰业态；禁止高污染、高噪音及大规模餐饮业态。鼓励 "办公 + 展示" 复合使用模式，夜间可适度开展文化活动（22:00 前结束）。
    1. 典型案例测算：以五原路英式别墅为例，初始装修投入约 380 万元，按艺术展览收入 + 办公租赁测算，年均营收可达 450 万元，扣除租金及运营成本后，预计 2.5 年收回装修成本，年均净利润率保持在 24-26%。
    下期预告
    第二期将聚焦徐汇区淮海中路 - 常熟路沿线的 10 处 Art Deco 风格老洋房，包括原法商电车公司高管住宅、民国银行家别墅等特色建筑，主打 "装饰艺术 + 现代办公" 的业态组合，适合品牌展示、创意设计等高端业态。

    上海徐汇区老洋房租赁招租电话：021-64398555



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