武康路法式老洋房｜上海徐汇区10 处历史保护老洋房招租介绍（第三期）

发布时间：2025-09-20 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区优质老洋房招商招租项目汇报（第三期）

上海徐汇区老洋房招租租赁电话：021-64398555

报告基本信息

报告用途：为高端民宿、法式餐饮、艺术精品店等业态提供徐汇区武康路沿线法式风格老洋房租赁决策参考，聚焦 “法式浪漫美学 + 沉浸式体验” 的活化路径

编制对象：高端民宿运营商、法式业态品牌方、艺术精品店投资者及历史建筑保护团队

数据时效：2025 年 11 月上旬武康路历史风貌区法式洋房租赁市场监测数据及产权核验信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

武康路作为上海 “永不拓宽的 64 条马路” 核心段，是法式风格老洋房的集中承载区，1920-1940 年代因法租界规划形成 “法式建筑博览带”，现存可租赁的法式老洋房共 15 处，占徐汇区可出租老洋房总量的 30%。这类建筑涵盖法式文艺复兴、法式乡村、法式折衷主义等风格，其中 8 处为上海市优秀历史建筑，5 处入选 “上海法式建筑保护名录”，核心特征为孟莎式屋顶、弧形拱窗、柱廊庭院等经典元素。

据《2025 年徐汇区武康路风貌区文旅消费白皮书》显示，该区域法式老洋房租赁需求同比增长 32%，带独立庭院的标的租金溢价达 50-70%，显著高于全区老洋房平均溢价（35%）；高端民宿、法式餐饮类业态占比超 65%，年均入住率 / 翻台率分别达 78%、2.5 次，较普通商业业态高 20-30%。随着 “武康路艺术季”“法式生活节” 等 IP 活动常态化，此类建筑的文旅附加值持续提升，成为上海高端体验消费的核心载体。

第三期精选徐汇区法式风格老洋房项目介绍

项目一：武康路 393 号原巴金故居附属老洋房

核心参数

建筑年代：1923 年（法式文艺复兴风格早期作品）

建筑类型：法式文艺复兴风格（对称式布局）

占地面积：820 平方米（含 500 平方米法式庭院）

建筑面积：650 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带阁楼）

保护等级：上海市优秀历史建筑（1994 年）

历史脉络与市场适配性

原为法商电车公司高管住宅，1950 年代后作为巴金先生的创作休憩空间，建筑立面采用浅米色拉毛墙面与红色陶瓦屋顶，入口处设科林斯柱廊，庭院保留百年悬铃木与法式喷泉（1923 年原建）。此类 “名人关联 + 法式美学” 的建筑，在高端民宿租赁中溢价达 70%，2024 年同类项目客单价超 2000 元 / 晚，复购率达 35%，特别适配高端精品民宿业态。

现状描述

装修情况：2024 年完成 “修旧如旧” 修缮，保留原始石膏线浮雕、橡木楼梯与壁炉，阁楼改造为巴金文学主题体验区，庭院恢复法式对称绿植布局，室内划分 6 间主题客房（均带独立卫浴）

租金水平：150000 元 / 月（含庭院维护费、历史元素保护费）

周边配套：距武康大楼 800 米，毗邻宋庆龄故居纪念馆，周边 300 米内有 6 家法式餐厅、4 家艺术画廊（如武康庭 Gallery）

交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 7 分钟，11 号线交通大学站步行 10 分钟，提供 3 个专属停车位

项目二：武康路 113 号原法商洋行别墅老洋房

核心参数

建筑年代：1928 年（法式乡村风格代表作）

建筑类型：法式乡村风格（自然主义布局）

占地面积：750 平方米（含 420 平方米草坪庭院）

建筑面积：580 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阳光花房）

保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑（2011 年）

历史脉络与市场适配性

为法商东方汇理银行上海分行行长居所，建筑以陡峭双坡屋顶、木质百叶窗为特色，阳光花房为 1928 年原建（保留铸铁框架），庭院曾种植法国进口薰衣草（2024 年按原始档案复种）。当前武康路沿线法式餐饮需求旺盛，此类带花房 + 庭院的空间，适合打造 “法式花园餐厅”，2025 年一季度同类业态翻台率达 2.8 次，客单价超 600 元 / 人。

现状描述

装修情况：2025 年改造法式厨房（符合餐饮环保标准），保留木质百叶窗与花房铸铁框架，庭院增设户外餐区（容纳 40 人），室内划分主餐厅（80 人）+ 3 个 VIP 包间

租金水平：135000 元 / 月

周边配套：紧邻武康庭商业综合体，距淮海中路商圈 1.2 公里，周边有 5 家高端酒店（如上海宝格丽酒店）

交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 8 分钟，可共享武康庭 20 个公共停车位

项目三：武康路 274 号原民国文人住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1931 年（法式折衷主义风格）

建筑类型：法式折衷主义（融合中式元素）

占地面积：680 平方米（含 380 平方米庭院）

建筑面积：520 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带地下酒窖）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年）

历史脉络与市场适配性

原为民国作家邵洵美居所，建筑立面保留法式弧形拱窗与柱廊，室内融入中式木雕装饰（邵洵美先生亲自设计），地下酒窖为 1931 年原建（可储酒 500 瓶）。此类 “文化 IP + 法式格调” 的空间，适合艺术精品店 + 红酒品鉴复合业态，2024 年同类项目文创产品销售收入占比达 45%，显著高于普通门店。

现状描述

装修情况：2024 年修复中式木雕与法式拱窗，地下酒窖增设恒温恒湿系统，庭院设户外品鉴区，一层改造为艺术精品店，二层为红酒文化展厅

租金水平：120000 元 / 月

周边配套：位于武康路文化核心段，周边有 8 家独立书店、6 家文创商店（如衡山・和集）

交通优势：距地铁 11 号线交通大学站步行 9 分钟，10 号线上海图书馆站步行 12 分钟

项目四：武康路 192 号原法租界公董局住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1926 年（法式新古典主义风格）

建筑类型：法式新古典主义（简化柱式）

占地面积：720 平方米（含 400 平方米对称庭院）

建筑面积：600 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带露台）

保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑（2017 年）

历史脉络与市场适配性

为法租界公董局工程处官员住宅，建筑立面采用简化爱奥尼克柱式，露台保留原始铸铁栏杆（法式经典工艺），室内保留大理石地面与石膏浮雕。此类规整的法式空间，适合高端美容 SPA + 法式沙龙业态，2025 年徐汇区高端美容业态客单价同比增长 28%，此类历史建筑载体更受高净值客户青睐。

现状描述

装修情况：2025 年新增高端 SPA 设备（符合环保标准），保留大理石地面与石膏浮雕，露台改造为法式沙龙区，室内划分 5 个 SPA 包间 + 1 个接待大厅

租金水平：130000 元 / 月

周边配套：距武康大楼 1 公里，周边有 4 家高端美容机构、3 家奢侈品店

交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 10 分钟，提供 2 个专属停车位

项目五：武康路 333 号原英商洋行法式别墅老洋房

核心参数

建筑年代：1934 年（法式乡村与英式元素融合）

建筑类型：法式乡村风格（融合英式木构）

占地面积：650 平方米（含 350 平方米花园）

建筑面积：550 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带户外连廊）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2009 年）

历史脉络与市场适配性

原为英商太古洋行高管住宅，建筑保留法式孟莎屋顶与英式外露木构，户外连廊连接主楼与附属用房（原管家房），花园保留百年玫瑰藤架（1934 年原种）。此类 “混搭风格 + 庭院连廊” 的空间，适合亲子主题高端民宿，2024 年同类项目亲子客群占比达 60%，周末入住率超 90%。

现状描述

装修情况：2024 年修复木构与玫瑰藤架，室内划分 4 间亲子客房（带儿童游乐区），附属用房改造为亲子活动中心，花园增设户外秋千与草坪游戏区

租金水平：115000 元 / 月

周边配套：距上海交通大学（徐汇校区）800 米，周边有 3 家亲子体验馆、5 家特色咖啡馆

交通优势：距地铁 11 号线交通大学站步行 8 分钟，10 号线上海图书馆站步行 13 分钟

项目六至十：徐汇区法式风格特色老洋房概览

项目六：武康路 240 号原法商律师住宅老洋房

1929 年建造的法式文艺复兴风格洋房，建筑面积 480 平方米，三层结构带小型法式庭院。立面采用浅粉色拉毛墙面与红色陶瓦，室内保留原始壁炉与石膏线。适合法式甜品店 + 下午茶业态，月租金 98000 元 / 月，距地铁 10 号线上海图书馆站步行 9 分钟，周边有 7 家法式甜品店集群，客群共享度高。

项目七：武康路 310 号原民国外交官别墅老洋房

1932 年建成的法式折衷主义风格住宅，建筑面积 520 平方米，两层结构带地下储藏室。建筑特色为弧形转角窗与法式柱廊，地下储藏室可改造为法式红酒窖。月租金 110000 元 / 月，距地铁 11 号线交通大学站步行 10 分钟，毗邻宋庆龄故居，适合高端红酒品鉴馆。

项目八：武康路 178 号原法商实业家住宅老洋房

1927 年建造的法式乡村风格洋房，建筑面积 450 平方米，两层结构带阳光花房。立面以木质百叶窗与浅棕色砖墙为特色，花房保留 1927 年铸铁框架。月租金 92000 元 / 月，距地铁 10 号线上海图书馆站步行 11 分钟，适合艺术花店 + 法式花艺体验业态，周边艺术机构集聚。

项目九：武康路 298 号原法租界医生住宅老洋房

1930 年建成的法式新古典主义风格住宅，建筑面积 500 平方米，三层结构带露台。立面采用简化科林斯柱式，露台可俯瞰武康路街景。月租金 105000 元 / 月，距地铁 11 号线交通大学站步行 12 分钟，适合高端体检中心（低干扰业态），周边高净值人群密集。

项目十：武康路 350 号原法商银行职员住宅老洋房

1933 年建造的法式折衷主义风格洋房，建筑面积 420 平方米，两层结构带庭院。立面融合法式拱窗与中式青砖元素，庭院保留小型喷泉水景。月租金 88000 元 / 月，距地铁 10 号线上海图书馆站步行 10 分钟，适合小型法式艺术画廊，周边画廊集群度达 38%。

产业扶持政策补充说明

依据《徐汇区武康路风貌区文旅产业扶持办法（2025）》，结合法式洋房特色定制扶持措施：

法式元素修复补贴：修复孟莎式屋顶、法式柱廊、铸铁栏杆等特色元素的，按工程费用的 45% 补贴（上限 90 万元）；复原法式庭院绿植（如悬铃木、薰衣草）的，按苗木费用的 30% 补贴（上限 15 万元）

法式业态支持：经营法式餐饮、红酒品鉴、法式花艺等业态的，年度营收达标后给予 5-10 万元奖励；举办法式生活节、红酒品鉴会等活动的，每场补贴 4 万元（年度上限 40 万元）

文旅导流奖励：纳入 “武康路法式风情旅游线路” 的企业，可免费获得徐汇区文旅局官方宣传资源（如公众号推广、旅游地图标注）；年度接待游客超 2 万人次的，给予 12 万元导流奖励

绿色改造补贴：安装法式风格节能门窗、太阳能照明系统的，设备费用补贴 35%（上限 60 万元）；采用环保材料进行内部装修的，补贴装修费用 18%（上限 30 万元）

人才配套支持：引进法式烹饪、红酒品鉴、法式花艺等专业人才的，按人才等级给予最高 8 万元 / 人的一次性补贴；优先对接徐汇区法式文化交流平台资源

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：3-20 年弹性租期，高端民宿、法式餐饮类企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 45%（普通项目下调 30%）；承诺年度举办不少于 6 场 “法式文化相关活动” 的，可额外获得 4 个月免租期。参考 2024 年市场数据，武康路法式老洋房 10 年周期投资回报率达 32-38%，显著高于其他区域。

租金模式设计：月租金区间 8.8 万 - 15 万元（按建筑面积核算 180-230 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 18% 风貌保护费，带独立庭院 / 花房的标的溢价 45-70%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 15% 折扣），匹配高端业态现金流特征。

修缮责任分工：业主承担建筑本体（结构安全、法式特色元素保护）的维护责任；租户进行内部改造时，涉及法式元素修复的项目，业主承担 35% 改造费用（最高 120 万元），需提交方案经徐汇区历史建筑保护部门 + 文旅局联合审批。

业态准入指引：优先引入高端民宿、法式餐饮、艺术精品、低干扰康养等业态；禁止高污染（如重油烟餐饮）、高噪音（如 KTV）或破坏法式风貌的业态（如加装大型 LED 广告）。鼓励 “日间体验 + 夜间轻运营” 模式，平衡商业价值与历史保护。

典型案例测算：以武康路 393 号高端民宿为例，初始装修投入约 800 万元，按客单价 2200 元 / 晚、年均入住率 78% 测算，年均营收可达 580 万元，扣除租金及运营成本后，预计 2.8 年收回装修成本，年均净利润率达 35-38%，显著高于普通民宿业态。

下期预告

第四期将聚焦徐汇区永嘉路沿线的英式乡村风格老洋房集群，精选 10 处 1920-1940 年代建成的英式乡村、都铎风格建筑，涵盖原英商高管住宅、民国侨民故居等，主打 “英式田园风情 + 生态办公” 特色，适合生态文创、户外体验、精品咖啡馆等业态。

上海徐汇区老洋房招租租赁电话：021-64398555

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