淮海中路石库门风格老洋房｜上海市黄浦区10 处老洋房招商租赁集合（第四期）

发布时间：2025-10-01 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市黄浦区石库门风格老洋房报告基本信息

报告用途：为社区财富管理机构、邻里非遗金融服务平台、小型文创金融团队提供淮海中路石库门风格老洋房租赁决策参考，聚焦 "石库门空间肌理与社区金融生态的共生路径"

编制对象：社区银行分支团队、邻里金融服务运营商、文创金融工作室及历史建筑社区化运营机构

数据时效：2025 年 12 月黄浦区淮海中路石库门洋房租赁市场监测数据（含戴德梁行社区商业专项报告）及产权核验信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

淮海中路沿线是上海石库门建筑的 "活态博物馆"，1920-1940 年代因法租界市政规划形成 20 处连片石库门里弄，本期精选 10 处核心标的，占黄浦区可租赁石库门精品老洋房总量的 55%。此类建筑以 "丰字形里弄布局、青砖清水墙、三开间两进院落、过街楼骑廊" 为典型特征，其中 3 处为上海市优秀历史建筑，7 处曾为民国职员住宅或小型商贸机构，承载着上海近代 "邻里社交 + 便民服务" 的社区记忆。

戴德梁行 2025 年 Q4 数据显示，淮海中路石库门老洋房租赁需求中，社区金融、文创金融业态占比达 63%，同比增长 52%；保留 "天井 - 客堂 - 厢房" 完整格局的标的租金溢价达 65-85%，空置周期仅 1.2 个月，较区域普通商业空间低 58%。随着 "黄浦区社区金融创新试验区" 建设（2025 年启动）及居民财富管理需求升级（上海社区金融服务渗透率达 72%），此类建筑成为 "便民金融 + 文化展示" 的理想载体，已有 2 家社区银行通过租赁石库门实现 "邻里客户留存率提升 45%" 的运营效果。

第四期精选黄浦区石库门风格老洋房项目介绍

项目一：淮海中路 358 弄尚贤坊 12 号（民国职员石库门）老洋房

核心参数

建筑年代：1924 年（石库门成熟期作品，义品放款银行设计）

建筑类型：石库门精品风格（清水青砖 + 巴洛克装饰过街楼）

占地面积：320 平方米（含 80 平方米天井庭院，带百年石榴树）

建筑面积：280 平方米

楼层结构：砖木结构两层（客堂 + 厢房 + 天井经典格局）

保护等级：上海市优秀历史建筑（1989 年第一批）

历史脉络与市场适配性

原为法租界职员住宅，1927 年郁达夫与王映霞曾在此邂逅，1935 年陈云曾短暂居住，建筑保留典型 "三开间两进" 格局：黑漆石库门配铜环，进门为天井，客堂采用落地长窗，楼上设前楼与厢房，过街楼饰有巴洛克线条与花饰，是上海石库门 "里弄社交" 文化的实物见证。2025 年保护性改造中特别保留 "客堂 - 天井" 社交空间，适合社区金融服务的信任场景构建。

此类 "完整格局 + 历史记忆" 的石库门载体，特别适合社区财富管理中心，2025 年淮海中路社区金融业态在石库门的客户到访频次较普通网点高 2.3 倍，天井可改造为 "邻里金融茶话区"，客堂作为理财咨询区，厢房设置儿童财商角，实现 "全家化社区金融服务"。

现状描述

装修情况：2025 年完成保护性改造，保留清水青砖外墙与铜环门，天井石榴树加固养护，客堂复原实木地板与花格窗，增设无障碍坡道（隐藏式设计不破坏风貌），室内划分 2 个理财咨询区 + 1 个金融知识课堂，配备社区金融智能终端

租金水平：98000 元 / 月（含里弄公共空间维护费）

周边配套：距淮海中路 K11 购物中心 300 米，毗邻延中绿地，周边 300 米内有 6 个成熟社区、4 家便民服务中心

交通优势：距地铁 13 号线淮海中路站步行 6 分钟，1 号线黄陂南路站步行 9 分钟，共享里弄 3 个公共停车位

项目二：马当路 278 弄民国文人石库门（鲁迅手稿存放地）老洋房

核心参数

建筑年代：1926 年（石库门改良型，融入法式窗棂）

建筑类型：石库门精品风格（青砖勾缝 + 老虎窗）

占地面积：280 平方米（含 60 平方米天井，带景观水井）

建筑面积：240 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阁楼储物空间）

保护等级：黄浦区历史风貌保护建筑（2011 年）

历史脉络与市场适配性

原为民国文人住宅，曾短暂存放鲁迅翻译手稿，建筑在传统石库门基础上改良：增加老虎窗改善采光，客堂采用法式彩色玻璃窗，楼梯扶手为民国特色雕花工艺，天井保留原水井（现改造为景观水景），体现石库门从居住到文化社交空间的演变。

此类 "文化底蕴 + 改良格局" 的载体，适合文创金融服务平台，2025 年文创金融机构在石库门的客户合作周期平均延长 6 个月，阁楼可改造为文创资产展示区，天井举办小型艺术品金融沙龙，客堂作为文创项目投融资对接空间。

现状描述

装修情况：2024 年修复老虎窗与彩色玻璃，水井改造为循环水景，客堂增设文创金融展示墙，阁楼安装恒温恒湿系统（适配艺术品存放），室内划分 1 个文创投融资洽谈区 + 1 个非遗金融展示区，保留部分民国家具作为装饰

租金水平：85000 元 / 月

周边配套：距新天地文创街区 500 米，毗邻中共一大会址纪念馆，周边有 8 家文创工作室、3 家非遗手作工坊

交通优势：距地铁 13 号线马当路站步行 4 分钟，10 号线新天地站步行 7 分钟，里弄内可停靠 2 辆服务用车

项目三：淡水路 316 弄原便民银号旧址（石库门金融基因）老洋房

核心参数

建筑年代：1930 年（商业型石库门代表）

建筑类型：石库门精品风格（过街楼 + 商铺格局）

占地面积：300 平方米（含 70 平方米前院，带民国石制柜台）

建筑面积：260 平方米

楼层结构：砖木结构两层（底层商铺 + 上层居住的复合功能）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年）

历史脉络与市场适配性

是上海近代 "里弄银号" 的典型遗存，1930-1940 年代为周边居民提供小额贷款、钱币兑换服务，底层保留原银号柜台（石制台面完好），石库门门楣雕刻 "诚信" 字样，客堂与厢房打通形成开放式办公空间，体现石库门与早期社区金融的天然契合。

此类 "金融基因 + 复合功能" 的载体，适合邻里金融服务站，2025 年社区便民金融业态在石库门的客户满意度达 91%，底层石制柜台可改造为 "便民金融服务台"，上层作为理财规划室，前院设置 24 小时自助金融服务区。

现状描述

装修情况：2025 年改造保留石制柜台与门楣雕刻，底层增设智能柜员机与远程视频柜台，上层划分 3 个一对一理财室，前院安装防弹玻璃亭（24 小时自助服务），电路改造适配金融设备用电需求

租金水平：92000 元 / 月

周边配套：距淮海中路商圈 800 米，毗邻淡水路菜市场，周边 500 米内有 10 个居民小区、6 家便民商铺

交通优势：距地铁 1 号线黄陂南路站步行 8 分钟，13 号线淮海中路站步行 10 分钟，提供 1 个无障碍停车位

项目四：金陵中路 186 弄石库门里弄中枢（社区服务原型）老洋房

核心参数

建筑年代：1928 年（里弄中心型石库门）

建筑类型：石库门精品风格（联排式 + 总弄节点位置）

占地面积：350 平方米（含 90 平方米共享天井，带里弄议事碑）

建筑面积：300 平方米

楼层结构：砖木结构两层（双开间格局，带过街楼）

保护等级：黄浦区历史风貌保护建筑（2017 年）

历史脉络与市场适配性

作为里弄中心建筑，曾是尚贤坊居民议事场所，1940 年代设有代收代缴、邮件收发等社区服务功能，建筑位于 "丰" 字形里弄枢纽位置，双开间格局提供更大公共空间，议事碑刻有 "守望相助" 字样，是石库门社区自治文化的见证。

此类 "区位核心 + 公共属性" 的载体，适合社区金融综合服务中心，2025 年里弄中心位置的金融服务点辐射居民数量较普通点位多 3 倍，共享天井可举办社区金融知识讲座，双开间客堂划分咨询、办理、展示三大功能区，实现 "一站式邻里金融服务"。

现状描述

装修情况：2024 年修复过街楼与议事碑，共享天井增设休憩座椅，客堂采用可移动隔断（灵活调整空间大小），安装社区金融数字屏（滚动播放利率信息），设置无障碍卫生间，适配全年龄段居民使用

租金水平：105000 元 / 月

周边配套：距延中绿地 500 米，毗邻尚贤坊改造区，周边 300 米内有里弄公共食堂、社区卫生服务站

交通优势：距地铁 1 号线人民广场站步行 10 分钟，13 号线淮海中路站步行 8 分钟，里弄入口处有 4 个临时停车位

项目五：淮海中路 422 弄民国教师住宅（教育金融适配）老洋房

核心参数

建筑年代：1932 年（石库门晚期改良型）

建筑类型：石库门精品风格（青砖 + 混凝土混合结构）

占地面积：260 平方米（含 50 平方米天井花园，带紫藤花架）

建筑面积：220 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带独立书房）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2009 年）

历史脉络与市场适配性

原为上海美术专科学校教师住宅，建筑融合传统石库门与现代主义特征：采用部分混凝土构件加固，增设独立书房，天井搭建花架，室内保留民国教育类书籍陈列架（复制品），体现石库门与知识阶层生活的关联。

此类 "文教基因 + 静谧空间" 的载体，适合教育金融服务机构（如教育金规划、艺术教育投资），2025 年教育金融业态在石库门的客户转化率较商业楼宇高 35%，书房可改造为教育规划咨询室，天井花架下设置亲子财商体验区，客堂作为教育金融产品展示区。

现状描述

装修情况：2025 年修复紫藤花架与混合结构，书房保留木质书架，天井增设儿童活动围栏，客堂划分教育金规划区与艺术金融区，配备教育投资测算系统，安装隔音门窗（保障咨询私密性）

租金水平：82000 元 / 月

周边配套：距上海外国语大学附属双语学校 600 米，毗邻淮海中路书店街，周边有 5 家教育机构、3 家艺术画廊

交通优势：距地铁 10 号线陕西南路站步行 7 分钟，1 号线黄陂南路站步行 11 分钟，提供 2 个临时停车位

项目六至十：石库门风格社区金融主题老洋房概览

项目六：马当路 318 弄原邮电职员住宅

1929 年建造的石库门精品住宅，建筑面积 250 平方米，两层结构带 65 平方米天井（保留民国邮筒）。特色为 "邮电绿" 装饰线条与书信陈列柜，曾服务里弄通信需求。适合社区普惠金融服务站，月租金 88000 元 / 月，距地铁 13 号线马当路站步行 5 分钟，周边社区密集，年均便民金融服务可达 1.2 万次。

项目七：淡水路 296 弄民国医生诊所旧址

1931 年建成的石库门改良建筑，建筑面积 230 平方米，两层结构带医疗档案储藏室。建筑保留诊所柜台与等候区格局，天井曾作为中药晾晒区。月租金 80000 元 / 月，距地铁 1 号线黄陂南路站步行 9 分钟，适合健康金融服务平台，年均健康保险咨询可达 8000 人次。

项目八：金陵中路 212 弄里弄合作社旧址

1927 年建造的石库门联排建筑，建筑面积 270 平方米，两层结构带共享天井（里弄集市原型）。特色为开放式柜台与公示墙，曾开展物资互助业务。月租金 95000 元 / 月，距地铁 1 号线人民广场站步行 8 分钟，适合社区互助金融平台，年均邻里金融互助活动可达 60 场。

项目九：淮海中路 380 弄民国裁缝铺石库门

1933 年建成的商业型石库门，建筑面积 200 平方米，一层商铺 + 二层工作室格局。保留裁缝展示柜与试衣区，适合时尚文创金融服务。月租金 78000 元 / 月，距地铁 13 号线淮海中路站步行 6 分钟，年均时尚品牌投融资对接可达 300 次。

项目十：马当路 256 弄教师联合住宅

1935 年建造的石库门群落建筑，建筑面积 240 平方米，两层结构带阁楼藏书室。特色为木质书架与采光天井，适合教育文创金融机构。月租金 85000 元 / 月，距地铁 10 号线新天地站步行 8 分钟，年均教育金融讲座可达 45 场。

产业扶持政策补充说明（社区金融专项版）

依据《黄浦区社区金融创新试验区实施办法（2025）》，结合石库门建筑特色定制扶持措施：

石库门风貌修复补贴：修复清水青砖、石库门铜环、老虎窗等特色元素的，按工程费用的 50% 补贴（上限 80 万元）；复原客堂 - 天井传统格局的，额外给予修复费用 15% 奖励（上限 20 万元）

社区金融运营支持：开展邻里小额理财咨询、社区金融知识普及的，按服务人次给予每人次 20 元补贴（年度上限 30 万元）；举办社区金融节、邻里理财沙龙的，每场补贴 3 万元（年度上限 36 万元）

文创金融融合奖励：开发石库门主题文创金融产品（如非遗理财计划）的，一次性奖励 15 万元；与社区文创工作室合作开展金融服务的，按合作金额的 5% 给予奖励（年度上限 25 万元）

绿色改造适配补贴：安装石库门风格节能门窗（如木质花格窗 + Low-E 玻璃）、太阳能天井灯的，设备费用补贴 45%（上限 50 万元）；采用环保材料（如竹纤维地板、植物涂料）装修的，补贴装修费用 25%（上限 30 万元）

社区金融人才支持：引进社区理财规划师、文创金融顾问的，按资格等级给予最高 15 万元 / 人的一次性补贴；优先对接黄浦区 "社区工作者公寓" 资源，租金优惠 40%

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：3-15 年弹性租期，社区金融机构租期 8 年以上可享受租金递增率下调 45%（普通项目下调 30%）；承诺每周开展不少于 2 次社区公益金融服务的，可额外获得 3 个月免租期。参考 2024 年市场数据，淮海中路石库门老洋房 8 年周期投资回报率达 42-48%，显著高于区域商业平均水平。

租金模式设计：月租金区间 7.8 万 - 10.5 万元（按建筑面积核算 320-380 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 18% 风貌保护费，带 "金融旧址"" 社区中枢 " 属性的标的溢价 65-85%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 18% 折扣），匹配社区金融业态现金流稳定的特征。

修缮责任分工：业主承担建筑本体（结构安全、石库门特色元素保护、历史构件维护）的责任；租户进行内部改造时，涉及社区服务功能提升的项目，业主承担 35% 改造费用（最高 100 万元），需提交方案经黄浦区历史建筑保护部门 + 民政局联合审批。

业态准入指引：优先引入社区财富管理、邻里便民金融、文创金融服务等低干扰、高便民价值业态；禁止高风险金融业务（如 P2P 借贷）、高污染业态（如餐饮油烟）或破坏石库门格局的改造（如拆除天井）。鼓励 "日间金融服务 + 夜间社区活动" 复合运营，增强空间使用效率。

典型案例测算：以尚贤坊 12 号社区财富管理中心为例，初始装修投入约 450 万元，按社区理财咨询收入（年均服务 500 户，户均年费 6000 元）+ 便民金融服务费（年均 30 万元）测算，年均营收可达 330 万元，扣除租金及运营成本后，预计 3.2 年收回装修成本，年均净利润率达 45-50%，实现社区服务与商业价值双赢。

上海市黄浦区老洋房招商租赁电话：021-64398555

下期预告

第五期将聚焦黄浦区瑞金二路的新古典主义风格老洋房集群，精选 10 处 1920-1940 年代建成的历史建筑，涵盖原洋行大班住宅、民国政府要员别墅等，主打 "新古典美学 + 家族财富办公室" 特色，适合家族信托、私人银行家工作室、高端财富传承机构等业态。

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