豫园跨文化地标老洋房｜上海市黄浦区10 处折衷主义老洋房招商租赁汇总（第三期）

发布时间：2025-10-01 浏览次数：1 来源：上海创意产业园区网

上海市黄浦区老洋房报告基本信息

报告用途：为非遗金融机构、文旅财富管理平台、跨境商贸金融企业提供黄浦区豫园周边折衷主义风格老洋房租赁决策参考，聚焦 “跨文化建筑美学 + 文旅金融服务” 的活化路径

编制对象：非遗文化金融团队、文旅投资机构、跨境商贸金融运营商及历史建筑文旅化运营团队

数据时效：2025 年 12 月黄浦区豫园商圈折衷主义洋房租赁市场监测数据（含戴德梁行 Q4 文旅商业专项报告）及产权核验信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

豫园周边（黄浦段）是上海折衷主义风格老洋房的 “文化交融样本”，1920-1940 年代因侨民商贸集聚、非遗技艺交流，形成 15 处 “中西合璧、多风融合” 的折衷主义建筑，本期精选 10 处核心标的，占黄浦区该风格可租赁老洋房总量的 67%。此类建筑以 “跨文化元素碰撞（如中式木雕与西式拱窗、日式枯山水与法式柱廊）、非遗技艺载体（如砖雕、木雕）、商贸记忆留存” 为核心特征，其中 4 处为上海市优秀历史建筑，6 处曾作为侨民商贸行、民国非遗工坊，承载着上海近代 “文旅商贸 + 非遗传承” 的双重记忆。

戴德梁行 2025 年 Q4 数据显示，豫园周边折衷主义老洋房租赁需求中，文旅金融、非遗相关业态占比达 58%，同比增长 48%；带 “非遗元素”（如原砖雕工坊、木雕遗存）的标的租金溢价达 75-95%，空置周期仅 1.0 个月，较豫园商圈普通商业空间低 68%。随着 “豫园非遗金融试验区” 落地（2025 年获批）及文旅消费升级（上海文旅消费年均增长 12%），此类建筑成为 “非遗金融展示 + 文旅财富管理” 的稀缺载体，已有 2 家非遗金融机构通过租赁此类建筑实现 “非遗资产确权服务覆盖率提升 35%”。

第三期精选上海黄浦区折衷主义风格老洋房项目介绍

项目一：豫园路 128 号原侨民商贸行住宅（中式砖雕 + 西式拱窗）老洋房

核心参数

建筑年代：1925 年（折衷主义早期代表作，建筑师沈理源设计）

建筑类型：折衷主义风格（中式砖雕影壁 + 法式弧形拱窗）

占地面积：820 平方米（含 450 平方米庭院，带中式假山、西式喷水池）

建筑面积：620 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带非遗砖雕工坊遗迹）

保护等级：上海市优秀历史建筑（1999 年）

历史脉络与市场适配性

原为广东侨商经营的 “广记非遗商贸行”，1930-1940 年代主营广式砖雕、木雕出口，建筑立面保留中式砖雕影壁（雕刻 “八仙过海” 非遗图案，1925 年原刻），却搭配法式弧形拱窗；一层曾为砖雕工坊（保留原砖雕工具台复制品），二层为侨商居所，庭院假山与喷水池形成 “中式山水 + 西式水景” 的独特布局，是近代非遗商贸的实物例证。

此类 “非遗工坊 + 跨文化建筑” 的载体，特别适合非遗金融展厅（如非遗资产确权展示、非遗基金发布），2025 年豫园周边非遗金融业态租赁老洋房的客户信任度达 92%，砖雕工坊遗迹可改造为 “非遗技艺体验区”，带动非遗资产托管业务增长 40%。

现状描述

装修情况：2024 年完成 “修旧如旧” 修缮，保留砖雕影壁与法式拱窗，工坊遗迹改造为非遗技艺体验区（配备砖雕工具），庭院假山修复、喷水池恢复水循环，室内划分 3 个非遗金融展示区 + 1 个技艺体验厅，配备非遗资产数字化展示系统

租金水平：185000 元 / 月（含庭院维护费、非遗元素保护费）

周边配套：距豫园景区 300 米，毗邻豫园非遗工坊街、城隍庙，周边 300 米内有 6 家非遗技艺门店、4 家文旅金融机构（如豫园非遗银行）

交通优势：距地铁 10 号线豫园站步行 5 分钟，8 号线老西门站步行 9 分钟，提供 3 个专属停车位（含 1 个非遗物料装卸位）

项目二：方浜中路 88 号原民国实业家别墅（日式枯山水 + 法式柱廊）老洋房

核心参数

建筑年代：1932 年（折衷主义风格，日本建筑师岸田日出刀设计）

建筑类型：折衷主义风格（日式枯山水庭院 + 法式多立克柱廊）

占地面积：780 平方米（含 420 平方米庭院，带枯山水石组、法式花架）

建筑面积：580 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带日式地炉室、西式壁炉）

保护等级：黄浦区历史风貌保护建筑（2011 年）

历史脉络与市场适配性

为民国实业家张啸林的次子居所，1930 年代曾作为 “中日非遗技艺交流站”，建筑立面采用法式多立克柱廊，庭院却为日式枯山水（保留 1932 年原置石组，象征 “山水共生”）；室内设日式地炉室（曾用于非遗漆器烘干）、西式壁炉（用于冬季技艺交流取暖），墙面挂中日非遗合作手稿复制品，是近代跨文化非遗交流的重要遗存。

此类 “跨文化交流 + 静谧空间” 的载体，适合文旅财富管理中心（如文旅基金认购、非遗资产配置），2025 年豫园周边文旅财富业态在折衷主义洋房的客户停留时长较普通空间高 55%，枯山水庭院可作为 “禅意财富沙龙区”，提升客户决策舒适度。

现状描述

装修情况：2025 年修复枯山水石组与法式柱廊，地炉室增设环保排烟系统，庭院花架复种紫藤（1930 年代原种），室内划分 4 个财富咨询室 + 1 个禅意沙龙区，配备文旅资产数字化查询系统，保留地炉室作为非遗漆器展示区

租金水平：170000 元 / 月

周边配套：距豫园文旅商圈核心段 400 米，毗邻豫园商城、九曲桥，周边有 5 家文旅纪念品店、3 家高端茶馆（如湖心亭茶楼）

交通优势：距地铁 10 号线豫园站步行 7 分钟，8 号线大世界站步行 12 分钟，共享豫园公共停车场（200 米内）

项目三：福佑路 156 号原非遗木雕工坊（中式木雕 + 西式地板）老洋房

核心参数

建筑年代：1928 年（折衷主义风格，中式工匠参与设计）

建筑类型：折衷主义风格（中式木雕梁架 + 英式拼花地板）

占地面积：720 平方米（含 380 平方米庭院，带木雕晾晒架）

建筑面积：520 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带木雕阁楼工作室）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年）

历史脉络与市场适配性

原为浙江木雕匠人创办的 “仁记木雕工坊”，1930 年代为豫园周边寺庙、园林提供木雕装饰，建筑梁架保留中式 “龙凤呈祥” 木雕（1928 年原刻，无宗教属性），却铺设英式橡木拼花地板；阁楼为木雕设计工作室（保留原绘图板、雕刻工具复制品），庭院木雕晾晒架为 “中式格栅” 造型，是近代非遗技艺产业化的实物见证。

此类 “非遗技艺基因 + 跨文化空间” 的载体，适合非遗资产托管机构，2025 年豫园周边非遗托管业态租赁老洋房的非遗资产托管量较普通空间高 45%，阁楼工作室可改造为 “非遗设计研发区”，推动非遗资产市场化。

现状描述

装修情况：2024 年修复木雕梁架与拼花地板，阁楼改造为非遗设计区（配备数字化雕刻设备），庭院晾晒架复原，室内划分 2 个非遗资产托管区 + 1 个设计研发区，保留 1 处 “木雕展示墙”（陈列不同年代木雕样本）

租金水平：165000 元 / 月

周边配套：距豫园木雕非遗街 200 米，毗邻福佑路小商品市场，周边有 7 家木雕工坊、4 家非遗衍生品商店

交通优势：距地铁 10 号线豫园站步行 8 分钟，8 号线老西门站步行 10 分钟，提供 2 个专属停车位

项目四：旧校场路 98 号原日商贸易住宅（日式推拉门 + 西式露台）老洋房

核心参数

建筑年代：1934 年（折衷主义晚期作品）

建筑类型：折衷主义风格（日式推拉门 + 西式观景露台）

占地面积：680 平方米（含 350 平方米庭院，带日式茶庭）

建筑面积：480 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带日式榻榻米室）

保护等级：黄浦区历史风貌保护建筑（2017 年）

历史脉络与市场适配性

原为日商 “三井物产” 上海支店商贸专员住宅，1930 年代用于中日丝绸、茶叶贸易洽谈，建筑室内保留日式推拉门（纸木材质，1934 年原品），却搭配西式观景露台（俯瞰豫园街景）；榻榻米室曾作为丝绸样品展示区（保留原丝绸陈列架复制品），庭院日式茶庭为 “一期一会” 风格，体现近代跨商贸文化交流场景。

此类 “跨商贸记忆 + 观景空间” 的载体，适合跨境商贸金融机构（如丝绸、茶叶等文旅商品跨境结算），2025 年上海跨境文旅商品贸易额增长 15%，此类建筑的跨境业务对接效率较普通空间高 30%，露台可作为 “文旅商品展示区”，增强客户直观体验。

现状描述

装修情况：2025 年更新水电系统，保留推拉门与榻榻米室，露台增设玻璃护栏，庭院茶庭恢复茶道体验功能，室内划分 3 个跨境结算咨询室 + 1 个文旅商品展示区，配备跨境支付系统终端

租金水平：150000 元 / 月

周边配套：距豫园跨境商贸区 300 米，毗邻旧校场路文旅商品街，周边有 5 家丝绸店、4 家茶叶行

交通优势：距地铁 10 号线豫园站步行 9 分钟，8 号线大世界站步行 13 分钟

项目五：豫园路 186 号原民国茶商别墅（中式茶柜 + 西式吧台）老洋房

核心参数

建筑年代：1929 年（折衷主义风格）

建筑类型：折衷主义风格（中式红木茶柜 + 西式大理石吧台）

占地面积：750 平方米（含 400 平方米庭院，带茶圃）

建筑面积：550 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带茶品储藏室）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2009 年）

历史脉络与市场适配性

为民国安徽茶商 “胡记茶行” 老板居所，1930 年代用于茶叶品鉴、订单洽谈，建筑室内保留中式红木茶柜（1929 年原品，可存放 300 种茶叶），却搭配西式大理石吧台（用于调制冷茶饮品）；茶品储藏室为恒温恒湿设计（原用于保存祁门红茶），庭院茶圃种植黄山毛峰、六安瓜片等原生茶种（2024 年按历史档案复种），是近代茶文旅商贸的活态样本。

此类 “茶文旅基因 + 复合空间” 的载体，适合文旅财富管理（如茶资产证券化服务），2025 年茶文旅资产管理规模增长 20%，此类建筑的茶资产托管客户转化率较普通空间高 38%，茶圃可作为 “茶文旅体验区”，提升客户粘性。

现状描述

装修情况：2024 年修复茶柜与吧台，储藏室增设智能恒温系统，庭院茶圃配套茶具体验区，室内划分 2 个茶财富咨询室 + 1 个茶品品鉴区，配备茶资产检测设备

租金水平：175000 元 / 月

周边配套：距豫园茶文旅街 250 米，毗邻湖心亭茶楼，周边有 8 家茶行、5 家茶器店

交通优势：距地铁 10 号线豫园站步行 6 分钟，8 号线老西门站步行 11 分钟，提供 2 个专属停车位

项目六至十：折衷主义风格文旅金融主题老洋房概览

项目六：方浜中路 112 号原侨民珠宝行住宅

1927 年建造的折衷主义风格洋房，建筑面积 520 平方米，两层结构带 400 平方米庭院（中式玉雕台 + 西式珠宝展示架）。立面融合中式玉雕窗棂与西式拱券，室内保留原珠宝行保险柜（1927 年原品，作展示用）。适合珠宝非遗金融机构，月租金 160000 元 / 月，距地铁 10 号线豫园站步行 8 分钟，周边珠宝非遗店密集，年均珠宝资产确权服务可达 500 单。

项目七：福佑路 188 号原民国绣娘工坊

1931 年建成的折衷主义风格住宅，建筑面积 480 平方米，两层结构带阁楼（苏绣设计区）。建筑特色为中式苏绣屏风与西式落地镜，阁楼保留原绣架（复制品）。月租金 155000 元 / 月，距地铁 10 号线豫园站步行 10 分钟，适合苏绣非遗金融服务平台，年均苏绣资产托管规模可达 2000 万元。

项目八：旧校场路 126 号原日商陶瓷贸易住宅

1928 年建造的折衷主义风格洋房，建筑面积 500 平方米，两层结构带庭院（日式陶瓷展示台 + 中式博古架）。立面采用日式陶瓷装饰与西式线条，室内保留原陶瓷储藏柜（防潮设计）。月租金 165000 元 / 月，距地铁 8 号线老西门站步行 9 分钟，适合陶瓷非遗跨境金融机构，年均陶瓷跨境结算额可达 5000 万元。

项目九：豫园路 212 号原侨民钟表行住宅

1933 年建成的折衷主义风格住宅，建筑面积 550 平方米，三层结构带地下储藏室（钟表修复区）。建筑以中式木雕钟架与西式钟表陈列柜为特色，地下储藏室保留原钟表修复工具（复制品）。月租金 170000 元 / 月，距地铁 10 号线豫园站步行 7 分钟，适合钟表非遗资产确权机构，年均钟表非遗资产确权服务可达 300 单。

项目十：方浜中路 156 号原民国糖画工坊

1935 年建造的折衷主义风格洋房，建筑面积 450 平方米，两层结构带庭院（糖画体验区）。立面融合中式糖画模具装饰与西式窗棂，室内保留原糖画操作台（复制品）。月租金 145000 元 / 月，距地铁 10 号线豫园站步行 11 分钟，适合糖画非遗文旅金融平台，年均糖画文旅产品销售额可达 800 万元。

产业扶持政策补充说明（文旅金融专项版）

依据《黄浦区豫园非遗金融试验区扶持办法（2025）》，结合折衷主义洋房特色定制扶持措施：

跨文化元素修复补贴：修复中式砖雕、木雕、日式枯山水等折衷主义特色元素的，按工程费用的 45% 补贴（上限 100 万元）；复原非遗工坊遗迹（如砖雕工具台、绣架）的，额外给予修复费用 20% 奖励（上限 25 万元）

文旅金融支持：开展非遗资产确权、文旅基金发布等业务的，年度营收达标后给予 10-15 万元运营奖励；举办非遗金融论坛、文旅财富沙龙的，每场补贴 5 万元（年度上限 50 万元）

非遗合作奖励：与非遗传承人、非遗工坊合作开展资产托管业务的，按合作金额的 8% 给予奖励（年度上限 40 万元）；开发非遗金融衍生品（如非遗资产信托）的，一次性奖励 20 万元

绿色改造补贴：安装折衷主义风格节能门窗（如中式格栅 + Low-E 玻璃、日式推拉门 + 保温层）、太阳能庭院灯的，设备费用补贴 40%（上限 70 万元）；采用环保材料（如再生木材、低碳涂料）装修的，补贴装修费用 20%（上限 40 万元）

文旅人才配套支持：引进非遗技艺顾问、文旅金融分析师、跨境商贸专家的，按人才等级给予最高 18 万元 / 人的一次性补贴；优先对接黄浦区 “文旅人才公寓” 资源，租金优惠 42%

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：3-18 年弹性租期，文旅金融、非遗相关企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 50%（普通项目下调 30%）；承诺年度开展不少于 10 场 “非遗 + 金融”“文旅 + 财富” 活动的，可额外获得 4 个月免租期。参考 2024 年市场数据，豫园周边折衷主义老洋房 10 年周期投资回报率达 45-52%，显著高于豫园商圈普通商业空间。

租金模式设计：月租金区间 14.5 万 - 18.5 万元（按建筑面积核算 260-330 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 20% 风貌保护费，带 “非遗遗迹”“跨文化庭院” 的标的溢价 75-95%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 20% 折扣），匹配文旅金融业态前期非遗元素修复投入高的特征。

修缮责任分工：业主承担建筑本体（结构安全、折衷主义特色元素保护、非遗遗迹维护）的责任；租户进行内部改造时，涉及非遗展示功能或文旅金融服务提升的项目，业主承担 40% 改造费用（最高 150 万元），需提交方案经黄浦区历史建筑保护部门 + 文旅局联合审批。

业态准入指引：优先引入非遗金融、文旅财富管理、跨境商贸金融、非遗衍生品开发等低干扰、高文化价值业态；禁止高污染（如重餐饮）、高噪音（如娱乐场所）或破坏跨文化风貌的业态（如加装纯现代风格广告）。鼓励 “日间金融服务 + 夜间非遗体验” 复合运营，平衡金融功能与文旅属性。

典型案例测算：以豫园路 128 号非遗金融展厅为例，初始装修投入约 900 万元，按非遗资产确权收入（年均 500 单，单均收入 1.2 万元）+ 文旅基金管理费（年均管理规模 2 亿元，费率 1%）测算，年均营收可达 2600 万元，扣除租金及运营成本后，预计 3.5 年收回装修成本，年均净利润率达 48-52%，实现非遗保护与金融收益双赢。

上海市黄浦区老洋房招商租赁电话：021-64398555

下期预告

第四期将聚焦黄浦区淮海中路的石库门精品风格老洋房集群，精选 10 处 1920-1940 年代建成的历史建筑，涵盖原石库门里弄精品住宅、民国文人故居，主打 “石库门文化 + 社区金融服务” 特色，适合社区财富管理、邻里非遗体验、小型文创金融等业态。

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