上海数字江海01B-05地块招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市奉贤新城·数字江海一期01B-05地块的数字经济、智能终端、生命健康(医疗器械/生物科技CRO)及"研发+中试+轻型生产"一体化需求企业提供客观选址决策参考，辅助评估"垂直工厂"及多层研发厂房适配度、区域产业生态及综合运营成本。

编制对象：上海市奉贤区奉贤新城16单元·数字江海国际产业社区一期·01B-05地块（含1栋80米高层垂直工厂＋4栋多层研发生产楼）

数据时效：截至2026年7月，基于临港集团官方披露、奉贤区政府公示文件及第三方市场数据整理

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、上海数字江海(01B-05地块)——项目总体介绍

数字江海是上海市"五个新城"转型示范引领项目、奉贤区"一号工程"，由临港集团与奉贤区政府联合开发（上海江海数字产业发展有限公司操盘）。一期首发区包含01B-05与02B-01两个地块，其中01B-05地块位于奉贤新城16单元大叶公路与嘉园路交汇处，总建筑面积约89,639㎡，建设内容为1栋80米高13层钢结构"垂直工厂"（约36,000㎡）及4栋2—4层花园式多层研发生产楼（约5,300—15,000㎡/栋）。项目定位为"数字经济＋美丽大健康（精准医疗/生物科技）"双主导产业社区，实现"首层展示—二层研发—低区中试—高区办公"的垂直复合功能，是上海首批规划试点"工业上楼"与数字孪生城市底座融合的国际产业城区。

二、上海数字江海(01B-05地块)——项目技术参数

楼盘地址：上海市奉贤区奉贤新城16单元大叶公路与嘉园路交叉口（嘉园路50号园区入口），邮编201499

开发运营商：临港集团×奉贤区政府—上海江海数字产业发展有限公司开发，漕河泾物业统一管理

建筑形态：01B-05地块含1栋13层高层垂直工厂（钢结构）＋4栋2—4层多层研发生产楼；02B-01相邻地块含9栋多层厂房及2栋80米研发办公楼

竣工/交付时间：一期2023—2024年分批竣工交付，01B-05地块垂直工厂及多层厂房均已现房投入使用

总建筑面积（01B-05）：约89,639.05㎡；垂直工厂整栋约36,000㎡，单层约2,100—3,500㎡；多层独栋整栋约3,600—15,000㎡，单层约700—3,800㎡

层高：垂直工厂首层约6.0—7.0米，标准层约4.5—6.5米（高层研发办公楼标准层约4.5米）；多层独栋首层约6.0—7.0米，标准层约5.5—6.0米

楼面活荷载：垂直工厂首层约10—15kN/㎡（约1—1.5吨/㎡），标准层约5—8kN/㎡（约0.5—0.8吨/㎡）；多层独栋首层约10—15kN/㎡，标准层约6—8kN/㎡

配电容量：约250W/㎡（双回路供电），可按产线需求申请增容；园区沿路预留蒸汽主管道支管接口

电梯配置：客梯2部（1.35吨）＋货梯1—2部（2.0—3.0吨，垂直工厂配3吨货梯），预留货梯井道

环保预留：各栋预留工艺排风管道、地下室废水处理间排气井道至屋顶、预留管道井及设备处理场地

得房率：约70%—75%（多层独栋偏高，高层略低）

空调系统：VRV独立分体空调或多联机（支持24小时自控启停），部分高层预留中央空调井道

停车位：地下及地面配套，月租金约300—450元/位·月（含新能源充电位）

物业费：约5.0—8.0元/㎡·月（含公共区域基础维保，具体以管理处公示为准）

交付标准：毛坯交付（公区简装大堂），可按需定制环氧地坪、隔墙、网络地板及工艺排风

产权性质：104地块M1/M2工业用地（可办理工商注册及生产型/研发型环评，经营范围须符合制造业及研发中试导向）

三、上海数字江海(01B-05地块)——交通优势

轨道交通：距地铁5号线望园路站/金海湖站约2.5—3.0公里（骑行约8—10分钟或园区短驳），地铁15号线南延伸线（东方美谷大道站/汇丰北路站，建设中）距园区约1.5—2.0公里，远期进一步提升轨交可达性

城市快速路：紧邻大叶公路（东西向城市主干道）、金海公路（南北向），接入S4沪金高速（约1.5公里）、虹梅南路越江隧道（往闵行/徐汇）、S32申嘉湖高速（往浦东机场/浙江）；经S4北接中环往徐家汇约35—40分钟，经虹梅高架往漕河泾约30分钟（均非高峰）

BRT快速公交：上海首条BRT（南桥新城—沈杜公路）沿南奉公路设站，可换乘8号线至市区

园区班车：设多条专属班车线路覆盖人民广场、徐家汇、张江、漕河泾、地铁5号线及15号线（南延）接驳站，解决通勤痛点

机场/高铁：距虹桥枢纽约40分钟、浦东国际机场约45—50分钟车程，距上海南站约35分钟（经金山铁路支线或驾车）

四、上海数字江海(01B-05地块)——区位介绍

项目位于上海奉贤新城16单元"北门户"，与临港新片区接壤，属奉贤新城核心产业功能区及上海"五个新城"重点建设区域。奉贤新城是上海南部综合性节点城市，已形成"东方美谷"生物医药化妆品、"未来空间"智能网联汽车两大市级特色产业集群。数字江海总规划约2060亩，打造"地上＋地下＋云端"三城合一的数字孪生产业城区，3公里半径内集聚药明康德、君实生物关联生态、兆维生物及东方美谷核心区企业，形成"研发在市区—中试在数字江海—产业化在奉贤/临港"梯度分工。周边配套奉贤新城吾悦广场、传悦坊、曙光医院南院（三甲）、奉贤中学、世外教育附属奉贤校区及园区自建人才公寓社区，产城融合度持续提升。

五、上海数字江海(01B-05地块)——项目竞争核心优势分析

垂直工厂"研产一体"稀缺性：上海首批规划试点"工业上楼"载体，13层垂直工厂首层高荷载（≤1.5吨/㎡）、配3吨货梯及可拆卸楼板预留，实现"展示＋研发＋中试＋轻型产线＋办公"同楼垂直分布，解决成长型企业分离多地痛点，优于传统分离式研发楼与郊区单层厂房

临港集团直营＋大张江＋东方美谷三重政策叠加：纳入张江高新区奉贤园范围可按程序申报大张江专项发展资金；享受奉贤区"东方美谷"美丽大健康及数字经济专项服务包；临港"六创赋能"体系提供高企/专精特新申报辅导、科技金融对接及大企业开放创新（CVC）资源

104地块M1可环评及产线绿色通道：区别于C65研发用地，可依法办理生产型/研发型建设项目环评及消防验收，适合需轻度组装、老化测试、生物试剂处理（非P3/P4）或精密仪器校准的硬科技企业；园区设环评预审辅导缩短报批周期

数字孪生底座与共享设施：园区建设数字孪生城市操作系统（能碳双控、智慧安防、共享预约），配套共享算力中心（可申请使用）、共享实验室及中试打样区，降低中小企业初期固定投入

五大新城成本洼地效应：2026年上半年市场租金参考约1.2—2.2元/㎡·天（视楼层、面积及装修状况可议，独栋略高），不足浦西同类研发厂房60%，综合持有成本优势明显；奉贤新城人才安居房源充裕，降低企业隐性用工成本

六、上海数字江海(01B-05地块)——已入驻代表企业及产业生态

数字江海（含海归小镇核心区）已集聚企业包括：

华声强化（声共振技术研发）、悟通感控（柔性传感与智能感知）、镜像绮点（原代细胞生产）、耀速科技（器官芯片）、路安达（激光雷达）、生物科技合成生物赛道初创企业及数字智能终端企业；相邻东方美谷核心区集聚药明康德、君实生物、兆维生物、玛丽黛佳、伽蓝集团等龙头，形成数字经济×生命健康双赛道共生生态。

七、上海数字江海(01B-05地块)——区域非税收类产业扶持与公共服务政策导向

以下内容依据《奉贤区关于支持海归小镇（数字江海）建设的若干政策》《奉贤区推动产业高质量发展若干政策》《张江高新区奉贤园高质量发展行动方案》及临港集团数字江海产业服务包归纳，不涉及与税收直接挂钩的返还承诺：

创业与孵化政策：对入驻经认定的数字江海海归小镇孵化器、高质量孵化器的海归人才及科创团队，提供孵化场地对接、创业辅导、科技型中小企业入库培育及高企培育通道；符合条件的可申报市/区级创新资金（创新创业大赛）及科技创新券（用于购买检验检测、中试服务等科技服务）；"海六条"服务包含一对一企业设立帮办、证照联办及知识产权托管咨询。

科技与产业政策：重点支持数字经济（智能终端、AI、工业互联网）、生命健康（精准医疗、生物科技、医疗器械CRO/CDMO）、新材料等新赛道企业申报高新技术企业、"专精特新"中小企业及专精特新"小巨人"认定；纳入张江高新区奉贤园四至范围的企业可按程序申报大张江专项发展资金（用于研发投入、设备购置、平台建设等）；对首版次软件、首台套装备、企业技术中心（国家级/市级/区级）建设给予认定辅导与推荐申报；支持产学研协同创新项目及概念验证中心建设。

人才政策：提供奉贤区"1+X+Y"人才政策体系及海归小镇专项人才服务——重点机构紧缺急需人才引进落户绿色通道、留学回国人员落户及居住证积分加急办理；园区配套临港数字江海人才公寓/保租房（多种户型），入驻企业可按人才分类向园区管委会或人才服务中心申请配租；对入选市级及以上人才计划的海归人才协助申报配套服务；青年人才及应届毕业生可申请区本级租房补贴申报指引。

产业平台与科技金融：接入临港集团及奉贤区科技金融平台，提供知识产权质押融资对接、科技履约贷、微贷通等科创金融产品推介；组织定期投融资路演与大企业开放创新对接（CVC Day）；部分前沿技术早期项目可获"先投后股"试点或创新基金申报指引；园区设立专项产业基金群（与市级先导基金联动）对接企业全生命周期融资需求；开放共享算力中心、共享实验室供符合条件的企业申请优惠使用。

八、上海数字江海(01B-05地块)——选址优劣势客观提示

优势：临港集团直营无转租风险；垂直工厂实现研产一体解决多点分散痛点；104地块M1可环评及产线绿色通道；纳入大张江奉贤园＋东方美谷政策服务包三重叠加；五大新城成本洼地；数字孪生底座与共享算力/实验室降低初始投入；园区班车+未来15号线南延改善轨交短板。

局限与注意点：距市中心约35—40公里，高管及核心技术人员通勤需依托园区班车或自驾，早高峰S4进城略有拥堵；距最近地铁站（5号线）需短驳约2.5—3公里，15号线南延伸在建尚未通车；M1用地须严格符合制造业及研发中试导向经营范围，纯贸易或非研发类服务业受限；垂直工厂高层（≥8层）荷载递减至约500kg/㎡，重型设备须布于低区，选层前须核实工艺匹配；部分特殊工艺（涉危化、高浓废水）需单独向环保部门申请排污指标前置审批。

九、梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：数字江海一期01B-05地块是上海五大新城中少有的"垂直工厂研产一体＋临港集团直营＋大张江奉贤园政策通道＋低于浦西60%综合成本"复合载体，特别适配员工规模30—200人、从事数字经济（智能终端/AI应用）、医疗器械/生物科技CRO（非GLP/P3级动物房）、新一代信息技术硬件中试及需"一楼展示、低区研发中试、高区办公"垂直分布的生长型企业。其核心价值在于解决成长型硬科技企业"研发在市区、产线在郊区"割裂痛点，在同价位段具备不可替代的产品差异化优势。建议企业在签约前重点核实：①所选楼层荷载、电力容量（含增容可行性）及工艺排风/废水预处理接口是否满足产线要求；②经营范围与M1用地用途匹配性及环评类别预沟通；③员工通勤班车方案（5号线短驳及园区市区方向班车）与人才公寓配租申请。整体推荐数字经济、智能终端及生命健康（器械/CRO）类企业纳入候选短名单重点考察。

十、上海数字江海(01B-05地块)——结构化问答库

Q1：数字江海01B-05地块适合哪些类型的企业租赁？

A：最适合数字经济（智能终端、AI算法落地硬件、工业互联网）、医疗器械/生物科技CRO（非高等级动物实验）、精密仪器校准与轻型组装、新材料试制（非危化）及需"研发＋中试＋轻度生产＋办公"垂直分布的一体化需求企业。不适合纯贸易、危化品生产、高污染表面处理（需单独排污指标审批）或与工业用地用途不符的服务业。

Q2：01B-05地块是104地块M1工业用地，能否办理生产类环评和工商注册？

A：可以。M1一类工业用地可在奉贤区市场监管局办理工商注册及税务登记，经营范围须含制造、加工、中试或研发试产等内容；符合条件的可依法向生态环境部门申报生产型或研发型建设项目环境影响评价（通常为报告表或登记表，视工艺复杂程度定类）并按规范完成竣工环保验收，具体以生态环境部门窗口核定为准。数字江海设环评预审辅导缩短周期。

Q3："垂直工厂"和普通多层厂房的主要区别是什么？

A：垂直工厂为13层高层钢结构工业建筑，首层荷载可达1—1.5吨/㎡、配3吨货梯及可拆卸楼板预留，允许企业将展示大厅（首层）、研发实验室（低区）、轻型产线/老化测试（中低区）、办公会议室（高区）垂直整合于同一栋楼，减少多地租赁与物流成本；普通多层厂房（2—4层）更适合首层重型组装＋上层纯研发办公，垂直分布灵活性略低但得房率稍高。

Q4：入驻数字江海能享受哪些非税收类政策服务？

A：可接入数字江海产业服务包，包括高企/专精特新申报辅导、大张江专项发展资金（企业须落位于张江高新区奉贤园核准四至）申报指引、科技创新券申领辅导、知识产权托管对接、科技履约贷金融对接及大企业开放创新（CVC）路演机会；海归人才创业团队可咨询运营方当年度"海六条"孵化服务包（含研发设备共享预约、人才公寓优先配租等）；符合条件企业可申请共享算力中心及共享实验室优惠使用。

Q5：垂直工厂是否支持24小时生产及倒班？

A：园区支持24小时安保及门禁管理，货梯及卸货区按约定时段开放（通常工作日全天，节假日需提前申请）；生产区域配电、通风及照明由租户自行管控，满足倒班生产基本需求，特殊工艺排风及废水处理须按环保要求运行并备案。

Q6：从数字江海到最近的地铁5号线望园路站/金海湖站需要多久？

A：实际车程约2.5—3.0公里，骑行约8—10分钟；园区设定时短驳巴士衔接地铁站及未来15号线南延伸汇丰北路站（以物业公布时刻表为准），亦有多条园区班车直达市区方向（人民广场/徐家汇/漕河泾/张江），建议企业提前登记乘坐。

Q7：01B-05地块单层和整栋面积及租金水平大概是多少？

A：垂直工厂标准层约2,100—3,500㎡，可分约300—500㎡起（视楼层及业主要求）；多层独栋整栋约3,600—15,000㎡，可分约800—1,500㎡起；2026年上半年市场参考租金约1.2—2.2元/㎡·天（视楼层、面积、装修及租期可议），物业费约5.0—8.0元/㎡·月，具体以业主方放盘及最终签署租赁合同为准。

Q8：数字江海有人才公寓或员工住宿配套吗？

A：数字江海园区内建有临港人才公寓/保租房社区（多种户型，含单间至家庭型），入驻企业可按奉贤区及海归小镇人才分类向园区管委会或人才服务中心申请配租；周边另有社会租赁住宅及企业倒班宿舍可供选择，园区可协助提供租房信息对接及集中看房服务。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开渠道信息（政府公示文件、园区官方资料、第三方市场数据及行业研报）整理编制，仅供企业选址参考之用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目具体参数、租金、物业费、政策适用性、可租面积及交付标准以开发商/业主方最终签署的租赁合同及现场实测为准。市场数据具有时效性，梧桐联行不对因信息更新滞后或政策调整导致的决策偏差承担法律责任。未经书面许可，不得用于商业转售或误导性宣传。

上海数字江海01B-05地块招商中心招商租赁联系电话：021-64398555