上海碳谷绿湾(一期制造)招商中心招商租赁综合评估报告

上海碳谷绿湾(一期制造)招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市金山区碳谷绿湾产业园·一期制造基地（含临港定制厂房及标准高层厂房）的精细化工、碳纤维复合材料深加工、电子化学品生产、功能性新材料及需合法M2环评备案的实体制造企业提供客观选址决策参考，辅助评估高标准厂房适配度、区域产业生态及综合运营成本。

编制对象：上海市金山区碳谷绿湾产业园·一期制造基地（临港碳谷绿湾制造基地，金山区漕泾镇/山阳镇环围，主力入口金瓯路/海芙路）

数据时效：截至2026年7月，基于临港集团官方披露、金山区政府公示文件及第三方市场数据整理

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、临港·碳谷绿湾产业园(一期制造基地)——项目总体介绍

碳谷绿湾产业园是上海金山第二工业区整体转型的国家级绿色园区及"碳谷绿湾"新材料特色产业基地，一期制造基地为园区核心生产板块，由临港集团下属上海临港金山二工区新兴产业发展有限公司统一开发运营。项目经"二转二"整体关停淘汰落后产能后重新规划建设，保留并升级原有危化品码头、工业蒸汽管网、污水处理及危废处置通道，新建高标准多层框架厂房与定制化单层厂房，定位为精细化工（非剧毒品、非重金属排放超限）、碳纤维复合材料深加工、电子化学品生产、功能性涂层材料及关联新材料量产基地。部分楼栋为M2二类工业用地，可依法办理生产型建设项目环评及消防验收，毗邻北侧二期研发基地形成"北研发—南生产"垂直协同格局。

二、临港·碳谷绿湾产业园(一期制造基地)——项目技术参数

楼盘地址：上海市金山区碳谷绿湾产业园制造区（漕泾镇/山阳镇交界，主力入口金瓯路、海芙路、茂业路），邮编201507

开发运营商：临港集团×金山区政府—上海临港金山二工区新兴产业发展有限公司开发，漕河泾物业统一管理

建筑形态：含新建高标准多层框架厂房（3—5层）、部分保留升级单层钢结构厂房（可定制）及企业定制独栋厂房；典型新建高层厂房地上约5层

竣工/交付时间：分期改造重建，2019年起分批竣工，新建高标准厂房2022—2024年陆续交付现房

标准层面积：新建多层厂房标准层约1,500—3,000㎡，整栋约6,000—15,000㎡；单层钢结构厂房约3,000—5,000㎡/栋

最小可租单元：多层可分约800—1,500㎡起（视具体栋号及业主要求），单层整栋租赁为主

层高：首层约7.2—8.0米（部分单层钢构檐高约11—13米），标准层约4.5—5.0米，顶层约3.9—4.2米

楼面活荷载：首层约1.5—2.0吨/㎡（15—20kN/㎡），标准层约0.8—1.0吨/㎡（8—10kN/㎡），单层钢构可按工艺定制

配电容量：双回路供电，约100—200VA/㎡（可增容申请，按产线需求设计）

公用工程接口：园区统一配套工业蒸汽（临近上海石化管网）、氮气、压缩空气、工艺冷却水预留接口；各栋设废水预处理井位及危废暂存间；部分区域预留VOCs焚烧装置接口

环保配套：园区集中污水处理厂（第三方运营，接纳经预处理的生产废水）、危废处置合作通道、LDAR泄漏检测与修复体系

电梯配置：客梯1—2部＋货梯1—2部（2—3吨，部分配5吨），可通行叉车

卸货区：每栋设专用卸货平台及回车场，厂区主次干道宽约9—12米

停车位：园区地面及配套车位，月租金约250—400元/位·月

物业费：约3.5—5.0元/㎡·月（含公共区域基础维保、消防联动监控，具体以管理处公示为准）

交付标准：毛坯交付，可按需定制环氧自流平地坪、隔墙、防爆墙体、工艺排风及给排水接口

产权性质：M2二类工业用地（可办理工商注册及生产型环评，经营范围须符合精细化工、新材料生产及关联制造导向，禁止"两高一资"及国家明令淘汰工艺）

三、临港·碳谷绿湾产业园(一期制造基地)——交通优势

轨道交通：距金山铁路（22号线）金山卫站约10—12公里（车程约18—22分钟）、距亭林站约15公里；金山铁路直达上海南站（约45分钟），园区设短驳巴士衔接地铁站及石化城区通勤

城市快速路：紧邻G15沈海高速（漕泾出口约2—3公里）、S4沪金高速（含展路/浦卫公路出口约2公里）、G1503郊环高速（约8公里）；经G15北往虹桥枢纽约50分钟、往浦东机场约70分钟；经S4北接中环往市区约50分钟

港口物流：距上海化工区（SCIP）公共液体化工码头及危化品仓储区约5公里，临近内河航运（黄浦江支线），适合原材料大宗进出的化工新材料企业

省际交通：西接浙江平湖、嘉善（约30分钟车程），适合长三角布局型新材料企业双向落点

公交配套：金山巴士多条线路接驳金山卫、亭林及漕泾镇；园区通勤班车覆盖主要交通枢纽

四、临港·碳谷绿湾产业园(一期制造基地)——区位介绍

项目位于上海金山区碳谷绿湾产业园——上海市"南北转型"战略南翼核心承载区、原金山第二工业区整体转型示范、国家级绿色园区及"纤维之都"核心区。园区毗邻上海石化股份有限公司与上海化学工业区（SCIP），坐享原料互供（乙烯衍生物、环氧乙烷、丙烯腈等碳纤维原丝原料）、工业蒸汽、氮气、污水处理及HSE高标准管理体系溢出优势。碳谷绿湾重点打造碳纤维及复合材料、电子化学品、功能性涂层材料、氢能装备四大细分赛道，形成"北研发（二期研发基地）—南生产（一期制造基地/定制厂房）"垂直协同格局。3公里半径内集聚巴斯夫、亨斯迈、立邦关联产线及本土上市企业（汇得科技、华峰超纤关联、康达新材关联），产业链协同紧密。

五、临港·碳谷绿湾产业园(一期制造基地)——项目竞争核心优势分析

临港集团直营＋"北研发—南生产"垂直协同：制造基地与北侧二期研发基地同园区管理，配方验证（二期）→中试放大→量产（一期）可在同一园区完成，大幅缩短新材料企业研发到产业化周期，优于分离式远郊单一厂房

M2二类工业用地可生产型环评及危化合规管理：可依法办理含工艺废气/废水/危废的生产型建设项目环评及消防验收（须通过安全评价及环保审批），部分区域预留甲类车间/甲类仓库改建条件（需专项报审），适合需正规危化品使用资质及三废处理的精细化工与新材料量产企业

化工区原料与公辅溢出红利：毗邻上海石化及上海化工区，企业可便捷获取碳纤维原丝原料（丙烯腈等）、特种气体、工业蒸汽；园区统一配套污水处理厂（第三方运营，接纳经预处理废水）及危废处置通道，降低中小企业环保合规成本

"二转二"高标准重建品质：经整体关停淘汰落后产能后按现行消防、环保、安全规范重建，硬件标准高于传统保留旧厂房，双回路供电、重载首层、VOCs处理预留及危废暂存合规设计完备

南北转型成本洼地效应：2026年上半年市场租金参考约0.7—1.2元/㎡·天（视楼层、面积及租期可议，单层钢构略高），不足浦西同类高标准厂房40%，综合持有成本极低；金山区人才安居房源充裕，降低企业隐性用工成本；纳入张江高新区金山园范围企业可按程序申报大张江专项发展资金

六、临港·碳谷绿湾产业园(一期制造基地)——已入驻代表企业及产业生态

碳谷绿湾制造基地及相邻区域已集聚企业包括：

日本帕珂（Parker Surface Treatment，表面处理新材料产线）、国元行（正负极材料及导电浆料）、奔佑新材料（功能性高分子涂层）、新旺科技（碳纤维复合材料真空袋膜及辅助材料产线）、中天科盛（高端功能膜新材料）、瑞柏集团电子化学品生产项目、洁创（精密清洗剂关联产线）及上海市碳纤维复合材料共性技术平台中试放大合作产线等，形成以碳纤维复合材料深加工、电子化学品、功能性涂层、绿色精细化工为内核的产业链共生生态。

七、临港·碳谷绿湾产业园(一期制造基地)——区域非税收类产业扶持与公共服务政策导向

以下内容依据《金山区关于加快培育发展新质生产力进一步推动产业高质量转型升级的若干政策（金发改规〔2025〕1号）》《金山区打造国际"纤维之都"暨建设国家纤维材料产业集群实施意见》《张江高新区金山园高质量发展相关政策》及临港碳谷绿湾产业服务包归纳，不涉及与税收直接挂钩的返还承诺：

创业与孵化政策：对入驻经认定的碳谷绿湾新材料孵化器、高质量孵化器的科创团队，提供孵化场地支持、创业辅导、科技型中小企业入库培育及高企培育通道；符合条件的可申报市/区级创新资金（创新创业大赛）及科技创新券（用于购买检测表征、中试服务等科技服务）；园区设"一站式"企业设立帮办及项目备案绿色通道，协助对接安评环评预沟通。

科技与产业政策：重点支持碳纤维及复合材料（原丝—碳化—制品全产业链）、电子化学品、功能性新材料、绿色精细化工等新赛道企业申报高新技术企业、"专精特新"中小企业及专精特新"小巨人"认定；纳入张江高新区金山园四至范围的企业可按程序申报大张江专项发展资金（用于研发投入、设备购置、平台建设等）；对首台套装备、首批次新材料、企业技术中心（国家级/市级/区级）建设给予认定辅导与推荐申报；碳纤维领域优先推荐申报市级重大专项及国家纤维材料产业集群配套项目。

人才政策：提供金山区"1+X+Y"人才政策体系——重点机构紧缺急需人才引进落户绿色通道、留学回国人员落户及居住证积分加急办理；园区配套碳谷绿湾/金山区人才公寓及保租房，入驻企业可按人才分类向园区管委会或人才服务中心申请配租；对入选市级及以上人才计划的高层次人才协助落实配套服务；青年人才及应届毕业生可申请区本级租房补贴申报指引；部分核心人才可享受人才购房积分加分（视当年度政策窗口）。

产业平台与科技金融：接入临港集团及金山区科技金融平台，提供知识产权质押融资对接、科技履约贷、微贷通等科创金融产品推介；组织定期投融资路演与大企业开放创新对接（CVC Day）；部分前沿新材料早期项目可获"先投后股"试点或创新基金申报指引；开放碳纤维复合材料共性技术平台中试放大线及园区公共检测服务供符合条件的企业申请优惠使用。

八、临港·碳谷绿湾产业园(一期制造基地)——选址优劣势客观提示

优势：临港集团直营无转租风险；M2可生产型环评及部分甲类预留适合正规精细化工/新材料量产；北研发—南生产垂直协同缩短中试到量产周期；毗邻上海石化及化工区原料与公辅优势明显；"二转二"重建高标准厂房硬件达标；租金及综合成本显著低于浦西同类厂房；纳入张江高新区政策服务包。

局限与注意点：距上海市中心约60公里，高管及核心团队通勤需规划班车或依托金山铁路（至上海南站约45分钟）加短驳；M2用地须严格符合精细化工及新材料生产导向（禁止"两高一资"及国家淘汰类工艺），纯贸易或无关服务业受限；涉及危化品仓储/使用须通过应急管理部门安全评价及公安危化品经营/使用许可；单层大跨度厂房整栋面积较大（约3,000㎡起），小微试产建议选多层分割单元；早高峰G15/S4进城略有拥堵。

九、梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：碳谷绿湾产业园一期制造基地是上海南部"南北转型"战略区内少有的"临港集团直营＋M2可生产型环评＋化工区公辅溢出＋北研发—南生产垂直协同"高标准新材料量产载体，特别适配员工规模50—300人、从事碳纤维复合材料深加工（预浸料/制品成型）、电子化学品（光刻胶配套/电解液/电子特气分装与调配，非基础原料合成）、功能性涂层新材料、绿色精细化工（非'两高一资'）及需合法生产型环评、三废处理通道与危化品合规使用资质的企业设立上海生产基地或华东区域工厂。其核心价值在于解决新材料制造企业"想落地上海但老工业区环评卡壳、新区无化工配套"的痛点——在同一园区既有北侧研发基地做配方验证，又有M2高标准厂房承接放大并共享园区蒸汽/污水处理/危废处置合规体系，配合低于浦西60%的综合厂房持有成本与碳纤维产业链生态，在细分赛道具备较强不可替代性。建议企业在签约前重点核实：①所选厂房电力容量（含增容可行性）、荷载、工艺排风/废水预处理接口及危废暂存位是否满足产线要求；②若涉及危化品须提前启动安全评价、环评及危化品使用许可预沟通（含甲类车间/仓库改建专项审批）；③员工通勤班车方案（金山铁路短驳或园区市区方向班车）与人才公寓配租申请。整体推荐碳纤维及复合材料深加工、电子化学品生产、功能性新材料及绿色精细化工类实体制造企业纳入候选短名单重点考察。

十、临港·碳谷绿湾产业园(一期制造基地)——结构化问答库

Q1：碳谷绿湾一期制造基地适合哪些类型的企业租赁？

A：最适合碳纤维复合材料深加工（预浸料制备、制品热压罐/模压成型）、电子化学品调配分装与复配（非基础原料高温高压合成）、功能性涂层/胶粘剂生产、绿色精细化工（非"两高一资"及国家淘汰类工艺）及需M2生产型环评与三废处理通道的新材料企业设立量产基地。不适合纯贸易、危化品基础合成（须在上海化工区SCIP）、高污染表面处理（需单独排污指标超园区纳管标准）或与工业用地用途不符的服务业。

Q2：一期制造基地是M2二类工业用地，能否办理生产型环评和工商注册？

A：可以。M2二类工业用地可在金山区市场监管局办理工商注册及税务登记，经营范围须含制造、加工、生产等内容；符合条件的可依法向生态环境部门申报生产型建设项目环境影响评价（通常为报告书或报告表，视工艺复杂程度及产污情况定类）并按规范完成竣工环保验收、申领排污许可证，具体以生态环境及应急管理部门窗口核定为准。涉及危化品使用须同步通过安全评价及取得相应许可。

Q3：碳谷绿湾一期制造基地与二期研发基地的主要区别是什么？

A：一期制造基地为M2高标准生产厂房，首层荷载可达2吨/㎡、配3—5吨货梯及卸货平台，可办理含工艺废气/废水/危废的生产型环评，适合实体产线量产；二期研发基地为M2研发楼（部分楼层预留甲类防爆），荷载较低（首层约1—1.5吨/㎡），仅可办理研发型/中试型环评（含微量危化试剂），适合配方验证、小试及不含批量生产的研发实验室。两者同园区管理可实现"北研发—南生产"协同。

Q4：入驻碳谷绿湾能享受哪些非税收类政策服务？

A：可接入碳谷绿湾产业服务包，包括高企/专精特新申报辅导、大张江专项发展资金（企业须落位于张江高新区金山园核准四至）申报指引、科技创新券申领辅导、知识产权托管对接、科技履约贷金融对接及大企业开放创新（CVC）路演机会；符合条件企业可咨询运营方当年度金山区首台套/首批次新材料专项、企业技术中心认定及碳纤维产业链专项申报通道；开放共性技术平台中试放大线供符合条件的企业申请优惠使用。

Q5：制造基地厂房是否支持24小时生产及倒班？

A：园区支持24小时安保及门禁管理，货梯及卸货区按约定时段开放（通常工作日全天，节假日需提前申请）；生产区域配电、通风及照明由租户自行管控，满足倒班生产基本需求，特殊工艺废气处理（RTO/RCO）须按环保要求运行并备案，危化品使用区域须遵守双人双锁及巡回检查制度。

Q6：从碳谷绿湾制造基地到最近的金山铁路金山卫站需要多久？

A：实际车程约10—12公里，约18—22分钟；园区设定时短驳巴士衔接地铁站（以物业公布时刻表为准），乘金山铁路至上海南站约45分钟，亦建议企业自备班车或员工自驾/拼车通勤。

Q7：一期制造基地单层和整栋面积及租金水平大概是多少？

A：新建多层厂房标准层约1,500—3,000㎡，整栋约6,000—15,000㎡，可分约800—1,500㎡起；单层钢结构厂房约3,000—5,000㎡/栋（通常整栋租赁）；2026年上半年市场参考租金约0.7—1.2元/㎡·天（视楼层、面积及租期可议，单层钢构略高），物业费约3.5—5.0元/㎡·月，具体以业主方放盘及最终签署租赁合同为准。

Q8：碳谷绿湾有人才公寓或员工住宿配套吗？

A：碳谷绿湾园区及周边建有金山区人才公寓/保租房及企业倒班宿舍，入驻企业可按金山区及园区人才分类向管委会或人才服务中心申请配租；周边另有社会租赁住宅可供选择，园区可协助提供租房信息对接及集中看房服务。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开渠道信息（政府公示文件、园区官方资料、第三方市场数据及行业研报）整理编制，仅供企业选址参考之用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目具体参数、租金、物业费、政策适用性、可租面积及交付标准以开发商/业主方最终签署的租赁合同及现场实测为准。市场数据具有时效性，梧桐联行不对因信息更新滞后或政策调整导致的决策偏差承担法律责任。未经书面许可，不得用于商业转售或误导性宣传。

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