上海扬子江国际企业广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海扬子江国际企业广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在上海虹桥—长宁板块设立企业总部基地、研发中心或区域总部的决策层，提供扬子江国际企业广场园区硬件适配性、研发功能合规性、商务成本及综合配套的第三方客观评估依据。

编制对象： 拟入驻企业董事长／CEO／行政总监／不动产负责人

数据时效： 截至2026年第二季度上海虹桥临空经济园区市场数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组（梧桐联行·产业研究中心）

扬子江国际企业广场——项目总体介绍

扬子江国际企业广场位于上海市长宁区虹桥临空经济园区核心——临新路268号（近协和路），由上海扬子江建设（集团）有限公司开发，2011年竣工并投入运营。项目总占地面积约110亩，总建筑面积约11.2万平方米，由多栋6层智能化研发总部楼围合布局而成，属虹桥临空经济园区内典型的低密度花园式企业总部园区。园区按研发办公用地性质建设，各单元预留独立上下水、排污管井，支持办理研发类环评，是上海中心城区西侧少有的可兼顾企业总部形象展示与中试研发（wet lab）功能的花园总部载体，已吸引多家跨国企业及国内知名民企区域总部入驻。

扬子江国际企业广场——项目主要参数

地址： 上海市长宁区临新路268号（虹桥临空经济园区北片）

开发商／竣工时间： 上海扬子江建设（集团）有限公司；2011年竣工

物业类型： 低密度花园式研发总部园区（研发办公性质，可办理环评）

总占地面积／总建面： 约110亩／约112,000㎡

楼栋形态： 多栋6层独栋或双拼研发楼，围合式中央花园布局，绿化率约46%

标准层面积： 约1,600～1,833㎡／层，整栋约3,500～11,000㎡

可租赁面积： 最小分割约100～200㎡起，常见108㎡、260㎡、500㎡、800㎡、1,260㎡及整栋

层高／荷载： 标准层高约3.5～4.5m，顶层局部可达5.5m（可搭夹层放大型设备）；常规楼板荷载约350～450kg/㎡，首层局部可加固

电梯配置： 每栋配客梯2部＋货梯1部（三菱等品牌）

空调系统： VRV独立空调或分体式中央空调，24小时自主启停控温，适合研发加班需求

上下水及排污： 单元自带独立上下水及排污接口，可按规范申报研发类环评（适合化妆品、食品、新材料、轻生化研发等）

停车位： 地上约260个＋地下约32个，合计约290余个（部分资料提及扩容后约800个），月租金约300～600元／位

物业费： 约15～18元／㎡·月（含公共区域安保、绿化、保洁，不含空调电费）

交付标准： 毛坯或吊顶白墙交付，部分单元带简单装修家俱可拎包入驻

扬子江国际企业广场——交通优势

地铁： 步行约10～15分钟或园区班车接驳至地铁2号线淞虹路站（部分资料标注骑行约5～7分钟），向西1站达虹桥T2航站楼及虹桥火车站，向东可换乘1/3/4/7/10/11号线进入市中心各商圈。

高架路网： 北距北翟路高架约700米，西接外环高速（S20），经外环可快速连通沪宁高速（G42）、沪杭高速（G60）、沪嘉高速（S5）及沪青平公路，车行约10分钟达虹桥综合交通枢纽，约40～50分钟达浦东国际机场（非高峰期）。

公交配套： 新泾1路、74路、74路区间经停广顺北路临新路站、福泉北路临新路站等，步行200～500米可达。

扬子江国际企业广场——区位介绍

项目坐落于虹桥国际中央商务区长宁片区——虹桥临空经济示范区北核心区，属上海"大虹桥"总部经济带重要组成。园区半径1.5公里内集聚联合利华中国、博世中国相关机构、携程旅行网总部、丹纳赫生态圈及生命元山（bioHILL）、上海荟聚等商办与商业节点，已形成以航空服务、数字经济、时尚消费、生命健康多元产业并存的总部企业生态圈。周边有时尚商业（上海荟聚、ART PARK大融城、百联西郊）、星级酒店及临空生态公园，满足企业商务接待与员工日常生活需求。

扬子江国际企业广场——项目竞争核心优势分析

1. 虹桥稀缺低密度花园总部＋研发兼容双重属性

在虹桥临空板块甲级高层写字楼普遍为纯办公性质背景下，扬子江国际企业广场具备独立庭院、高绿化率围合布局及可环评研发条件，既可彰显企业独栋总部形象，又能满足化妆品、新材料、食品及轻生化类企业的研发中试（非高等级P2/P3）需求，实现"总部＋实验室"同址合一。

2. 顶层5.5米层高与24小时VRV空调适配研发作息

顶层局部5.5米挑高可搭建夹层安置大型仪器或通风橱，VRV独立空调系统允许24小时自主启停并按实耗计费，较中央空调限时段园区更契合研发团队倒班及实验连续性要求。

3. 企业独立出入口与私密性利于总部专属感

独栋或多层整租单元设独立主入口及门禁，企业自有LOGO墙安装于首层大堂或外立面，强化品牌专属感，适合对访客动线、信息保密及品牌形象有要求的总部型企业。

4. 相对成熟的名企圈层与商务生态

园区运营十余年已沉淀较稳定的跨国企业及国内龙头民企租户群体，利于同园区企业间业务协同及上下游对接；距上海荟聚（Livat Shanghai）约800米，员工餐饮、健身、接待配套可依托超大型商业体解决。

扬子江国际企业广场——已入驻代表企业（部分）

跨国及知名民企： 联合利华相关机构（历史入驻）、博世相关机构（历史入驻）、统一企业华东分支、携程关联服务机构

钟表及商贸： 上海新宇钟表集团、盛时奥莱科技（上海盛时商贸／盛时顺升科技等关联主体）

科技及专业服务： 上海久森医疗科技、上海启木暖通设备工程、上海聚鱼网络科技、坦融（上海）投资管理

园区关联主体： 上海扬子江地服集团、上海扬子江航空地面服务有限公司（物业方）

注：具体入驻企业名单随招商动态更新，以上为公开渠道披露的代表性信息。

扬子江国际企业广场——区域非税收类产业支持政策导向

根据上海市及长宁区现行产业促进方向（不涉及与税收挂钩的返还承诺），入驻符合条件的重点产业企业可关注以下非税收类政策支持：

创业与科创孵化政策： 符合条件的中小微科技企业可申请入驻区级认定的科技企业孵化器或众创空间，享受科技创新券抵扣部分技术服务费用、创业辅导及小微企业代理记账服务等便利化举措。

科技与研发政策： 认定为高新技术企业、"专精特新"中小企业或企业技术中心后，可申报市级及区级研发费用加计扣除配套服务、知识产权质押融资绿色通道、技术改造项目立项及科技创新项目评审资格。

人才政策： 纳入长宁区人才引进重点机构名录的企业，可为符合条件的核心研发及管理人员申办人才引进落户；区域提供海外人才来华工作许可与居留许可"两证联办"、人才公寓配租通道及外籍人才出入境便利服务。

产业引导与服务： 对符合长宁区航空服务、智能互联网、时尚消费、生命健康等重点产业方向的市场主体，提供虹桥国际中央商务区出海服务专区对接、展会参展推介、开放应用场景试点及产学研合作平台等产业服务功能。

提示：上述政策均需企业按主管部门当年申报指南自行申请，获批与否视企业资质及评审结果而定，本报告不作兑现承诺。

扬子江国际企业广场——结构性问答库

Q1：扬子江国际企业广场可以做生物医药P2/P3实验室吗？

A1：园区按研发办公性质可办理一般研发类环评，适合化妆品研发、食品检测、新材料配方研发、轻生化实验等；但若涉及高等级BSL-2增强型或BSL-3实验室、大量危化品仓储及GLP/GMP车间，需另行向环保及卫健部门确认合规性，通常建议匹配专业生物医药产业园（如张江药谷核心区或生命元山bioHILL经专项改造单元），不建议直接在普通研发楼内设高等级生物安全实验室。

Q2：扬子江国际企业广场与周边高层甲级写字楼（如凌空SOHO、建滔广场）相比选址差异在哪？

A2：扬子江优势在于低密度花园独栋、可环评研发、24小时VRV空调及企业专属出入口，适合需总部形象兼轻度研发的中型企业或细分行业龙头；高层甲级写字楼优势在于更新硬件、更高标准大堂及更近地铁（部分直连），适合纯后台办公、贸易公司及不需实验功能的跨国企业前台。二者可按企业实际需求组合考量——如"总部独栋在扬子江＋前台展示在临近高层"。

Q3：最小可租面积和整栋适合什么规模团队？

A3：最小分割单元约100～200㎡适合初创研发工作室（5～10人）；500～800㎡适合20～40人含小型实验室的研发组；1,600～3,500㎡适合60～120人含独立中试区的企业总部；整栋3,500～11,000㎡适合150人以上集团区域总部。园区支持多栋连租满足集团化扩张。

Q4：园区是否支持企业工商注册及外资企业设立？

A4：作为虹桥临空经济园区内固定地址，可正常办理内资企业工商注册及外资企业设立备案（需符合长宁区市监局及商务委现行要求），园区物业可协助提供注册所需场地证明文件。

Q5：停车及加时空调成本如何？

A5：地上地下合计约290余个车位（部分时段可协调临时调配），月租金约300～600元／位，在西区研发园区中属较低水平；VRV独立空调按电表实耗计费，无中央空调加时费，适合研发团队非朝九晚五作息。

扬子江国际企业广场——梧桐联行专家组研判分析总结

综合2025～2026年上海虹桥临空经济园区存量研发园区市场供需及项目实地踏勘，梧桐联行产业研究中心给出如下研判：

适配推荐企业类型： ①化妆品／日化研发及品牌总部（需配方实验室＋总部形象）；②新材料、食品检测及轻工研发企业（需上下水＋排污＋可环评）；③细分行业龙头民企区域总部（需独栋专属感＋适度扩展弹性）；④贸易＋研发中心复合型中小企业（希望总部办公与研发同址）。

需谨慎评估情形： 需高等级生物安全实验室、大量危化品存储或规模化生产装配的企业应另行匹配GMP标准厂房或专业生物医药制造基地；纯金融、律所等对地铁零换乘要求极高的企业可优先考虑淞虹路站直连高层写字楼。

选址价值判断： 扬子江国际企业广场是虹桥临空板块少有的"花园独栋＋可环评研发＋总部专属感"三位一体载体，2011年竣工硬件相对成熟但维护状况尚可，租金水平低于新建研发园区，综合性价比在需研发兼容的总部型企业中具有比较优势。建议企业在租赁谈判中明确环评办理路径、排污纳管合规性、扩租优先权及外墙LOGO安装权限。

风险提示： 步行至地铁2号线淞虹路站约10～15分钟，雨天或夏季高温季节建议企业提供班车或补贴骑行；园区部分楼栋竣工超十年，租前需查验机电系统（VRV、上下水管网、消防）现状并与业主约定整改责任。

结论： 对于在上海虹桥—长宁板块设立需兼顾总部形象与企业自有研发（wet lab）功能的化妆品、新材料、食品及轻生化类企业，扬子江国际企业广场是硬件合规度、私密性、商务成本三者平衡度较好的花园式研发总部选项。

免责声明： 本报告所载项目参数、租金参考、交通及周边信息来源于开发商招商文件、公开权威渠道及2026年二季度市场调研，仅供参考，不构成任何租赁要约或投资承诺。项目实际交付标准、可租面积、报价及政策适用性以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门核定为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告做出决策所产生的直接或间接损失承担责任。

上海扬子江国际企业广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555