上海荟聚中心（Office by Livat ）招商中心招商租赁综合评估报告

上海荟聚中心（Office by Livat ）招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在上海虹桥—长宁板块设立企业总部、区域总部、研发中心或新型办公场所的决策层，提供上海荟聚综合体办公楼宇的产业适配性、硬件标准、商务成本及综合配套的客观评估依据。

编制对象： 拟入驻企业董事长／CEO／行政总监／不动产负责人

数据时效： 截至2026年第二季度上海甲级写字楼及虹桥临空商务区市场数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组（梧桐联行·产业研究中心）

上海荟聚中心（Office by Livat ）——项目总体介绍

上海荟聚中心（Office by Livat ）位于上海市长宁区虹桥临空经济示范区核心——金钟路788号，由英格卡集团（INGKA Centres，宜家家居母公司）投资逾80亿元人民币打造，2024年9月正式开业，是英格卡集团在华单体投资额最高的城市综合体。项目总建筑体量约43.7万平方米，集约21万平方米购物中心（含约2.1万平方米宜家家居主力店）与5栋国际甲级办公楼（办公总建面约6.3万平方米）于一体，是上海西部首个"体验式商业+北欧美学办公"垂直共生综合体。办公楼C/D/E栋对外租赁，最小分割单元约200～300平方米，整层约1,400～2,500平方米，已获LEED金级、WELL及中国绿色建筑预认证，定位服务数字经济、专业服务、时尚消费及跨国公司区域总部。

上海荟聚中心（Office by Livat ）——项目主要参数

地址： 上海市长宁区金钟路788号（虹桥临空经济示范区）

开发商/运营商： 英格卡集团（INGKA Centres）投资建设，英格卡自持物业管理

开业/交付时间： 2024年9月

总体量： 总建面约437,000㎡，其中商业约209,000㎡（含宜家家居），办公楼约63,000㎡

办公楼栋： A/B栋为英格卡自用，C/D/E栋对外租赁；地上8层（4～8层为办公区）

可租赁面积： C/D/E栋合计约35,400㎡；最小分割约200～300㎡，整层约1,439～2,497㎡

标准层净高： 2.8米

大堂： 双大堂设计，首层挑高约9米

电梯： C/D栋各配3部客梯＋1部货梯；E栋4部客梯＋1部货梯

空调系统： VAV变风量中央空调＋新风及PM2.5过滤

交付标准： 金属吸音吊顶、架空地板、双层Low-E中空玻璃幕墙、乳胶漆墙面

物业费： 约32元/㎡·月（含公共区域空调能耗）

停车位： 约2,766个（含新能源充电桩300余个），地下直连商业与地铁

绿色建筑认证： LEED金级、WELL预认证、中国绿色建筑标识

上海荟聚中心（Office by Livat ）——交通优势

地铁： B2层地下通道无缝衔接地铁2号线淞虹路站5号口，向东3站至中山公园、5站至静安寺，向西1站至虹桥T2航站楼及虹桥火车站，可换乘10/17号线及规划轨道交通。

高架路网： 北邻北翟路高架，西接外环高速（S20），南向经北横通道直达市中心，车行约10分钟达虹桥枢纽，约40～50分钟达浦东国际机场（非高峰期）。

公交配套： 74路、新泾1路等多条线路停靠金钟路/福泉路口，接驳周边居住及产业园区。

上海荟聚（Livat Shanghai）——区位介绍

项目坐落于虹桥国际中央商务区长宁片区——虹桥临空经济示范区西翼核心，属上海"西大门"战略节点。半径1公里内集聚凌空SOHO（HQ天会）、建滔广场、光大安石虹桥中心、生命元山（bioHILL）等商办集群，周边已进驻20余家世界500强及逾50家企业总部，形成数字经济、航空服务、时尚消费、生命健康多元产业生态。3公里范围内有时尚消费地标ART PARK大融城、百联西郊及临空生态公园，兼具商务商务配套与宜居属性。

上海荟聚中心（Office by Livat ）——项目竞争核心优势分析

1. 上海西部罕有的"办公+超级商业体"垂直共生模式

区别于传统甲级写字楼孤立布局，荟聚办公楼与21万㎡购物中心及宜家家居内部连通，企业员工可零风雨往返餐饮、健身、亲子及会议配套，显著降低员工午休及商务接待的外部时间成本，提升人才留存率与到岗满意度。

2. 地铁零换乘＋超配停车位化解西区通勤痛点

地下直连2号线淞虹路站，规避上海西部早晚高峰地面拥堵；近2,800个车位（含大量新能源桩）在西区甲级写字楼中属顶配，方便自驾高管及外地客户到访。

3. 北欧健康办公理念与三重绿色认证

同期交付的LEED+WELL+绿建认证写字楼在上海西区较少见，VAV空调、高新风量、自然采光及降噪设计契合企业对ESG办公环境及员工身心健康的日益重视。

4. 国际化品牌背书与圈层效应

英格卡全球统一运营标准及已入驻的国际品牌生态（宜家、迪卡侬、七鲜、寰映影城等），对跨国公司、外资专业服务机构及追求品牌形象的总部型企业具天然吸引力。

上海荟聚中心（Office by Livat ）——已入驻代表企业（部分）

主力商业及关联： 宜家家居（临空旗舰店区域总部）、迪卡侬西上海概念店、七鲜超市华东旗舰店、寰映影城

办公及服务租户： Hej! Workshop（北欧共享办公空间）、知名建筑设计事务所、专业咨询服务机构、数字科技及跨境电商区域团队

品牌矩阵（商业）： MUJI无印良品、优衣库、Nike新一代形象店、HOKA ONE ONE、SALOMON、霸王茶姬、Shake Shack、费大厨等300余家精选品牌

注：办公楼具体入驻企业清单随招商动态更新，以上为公开渠道披露的代表性信息。

上海荟聚中心（Office by Livat ）——区域非税收类产业支持政策导向

根据上海市及长宁区现行产业促进方向（不涉及与税收挂钩的返还承诺），入驻符合条件的重点产业企业可关注以下非税收类政策支持：

创业与科创孵化政策： 符合条件的中小微科技企业可申请入驻区级认定的科技企业孵化器或众创空间，享受科技创新券抵扣部分技术服务费用、创业辅导及共享会议室等便利化服务。

科技与研发政策： 认定为高新技术企业、专精特新企业或技术先进型服务企业后，可申报市级及区级研发费用加计扣除配套服务、知识产权质押融资绿色通道、高质量孵化器绩效评价奖励及科技创新项目立项资格。

人才政策： 纳入长宁区人才引进重点机构名录的企业，可为符合条件的核心研发及管理人员申办人才引进落户；区域提供海外人才来华工作许可与居留许可"两证联办"、人才公寓配租通道及外籍人才出入境便利服务。

产业引导与服务： 对符合长宁区智能互联网、航空及运输服务、时尚消费、商务及金融服务四大重点产业方向的市场主体，提供虹桥国际中央商务区出海服务专区对接、展会参展推介、开放应用场景试点及产学研合作平台等产业服务功能。

提示：上述政策均需企业按主管部门当年申报指南自行申请，获批与否视企业资质及评审结果而定，本报告不作兑现承诺。

上海荟聚中心（Office by Livat ）——结构性问答库

Q1：上海荟聚办公楼可以做实验室或有特殊排污需求的研发吗？

A1：荟聚办公楼定位为国际甲级办公用途，未按生物医药研发预留三废管井及高荷载，不具备办理研发类环评的条件，不适合设BSL级实验室或有危化品排放的研发活动；此类需求建议就近考察生命元山（bioHILL）等专业研发园区，二者相距约800米可形成"总部+研发"分置布局。

Q2：上海荟聚与周边凌空SOHO、建滔广场相比选址优劣势在哪？

A2：荟聚优势在于2024年全新交付、北欧健康办公标准、自带21万㎡商业配套及宜家家居，适合注重员工体验、客户接待频次高的企业；凌空SOHO以大平层、标志性建筑形态及相对灵活分割著称，部分楼栋租金略低但硬件年代较早；建滔广场配套偏传统。若企业核心诉求是高性价比大面积纯办公且无强商业配套依赖，可横向比价；若看重人才吸引力和一站式商务生活体验，荟聚综合得分较高。

Q3：最小可租面积和整层适合多少人的团队？

A3：最小分割约200～300㎡适合10～20人精品团队或前台+会议室展示空间；500～800㎡适合30～50人含独立会议区的中型团队；整层1,400～2,500㎡适合80～150人区域总部。C/D/E栋可分拆也可多楼层连拼满足扩张需求。

Q4：企业注册及外资备案在长宁临空有何便利？

A4：虹桥国际中央商务区长宁片区设有"一网通办"及海外人才一站式服务中心，支持内外资企业设立登记、经营范围备案、外商投资信息报告等"最多跑一次"，部分事项可实现长三角跨省通办，便利跨国企业设立区域总部或分公司。

Q5：停车费及空调加时如何计费？

A5：地下固定车位月租金参考约800元/月（以物业当期公示为准），临时停车按商业体标准收费；中央空调供应时段通常为工作日早8:30–晚7:00，加班时段空调加时按实测耗能或物业规定费率另计，具体以租赁合同附件为准。

上海荟聚中心（Office by Livat ）——梧桐联行专家组研判分析总结

综合2025～2026年上海虹桥—长宁板块甲级写字楼市场供需及项目实地调研，梧桐联行产业研究中心给出如下研判：

适配推荐企业类型： ①跨国公司区域总部、代表处（需国际化形象+便利客户接待）；②数字贸易/跨境电商/专业服务机构（需靠近虹桥枢纽+高素质白领招聘）；③时尚消费/设计/广告类企业（北欧美学与品牌调性契合）；④希望"总部在荟聚+研发在邻近生命元山"的双载体布局企业。

需谨慎评估情形： 需重型机电、高荷载或特殊排污的研发制造企业不建议选此；超大面积（>5,000㎡单层）一次性整租受C/D/E栋单层面积限制，大型企业可考虑A/B栋转租机会或组合多栋。

选址价值判断： 上海荟聚是虹桥临空板块近十年唯一新增大体量"商业+甲级办公"综合体，硬件新、认证齐、配套强，在2026年西区甲级写字楼平均空置率偏高背景下仍保持较好问询度，说明其差异化体验溢价被市场认可。建议企业在谈判中重点关注扩租优先权条款、空调加时费率及车位预留数量。

风险提示： 商业体内周末及节假日客流较大，建议为办公大堂设置独立闸机管控；周边北翟路高架早晚高峰存在拥堵可能，可为核心员工设置弹性工时或班车接驳方案。

结论： 对于在上海西部设立区域总部或追求"高员工体验+强商业配套+虹桥枢纽直达"的现代服务、数字贸易及跨国企业，上海荟聚（Livat Shanghai）是虹桥—长宁板块中硬件品质、品牌调性与综合配套匹配度较优的甲级办公选择。

免责声明： 本报告所载项目参数、租金参考、交通及周边信息来源于开发商招商文件、公开权威渠道及2026年二季度市场调研，仅供参考，不构成任何租赁要约或投资承诺。项目实际交付标准、可租面积、报价及政策适用性以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门核定为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告做出决策所产生的直接或间接损失承担责任。

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