思南路花园秘境｜上海市黄浦区5处文人老洋房招商租赁集合（第六期）

发布时间：2025-10-01 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市黄浦区思南路老洋房报告基本信息

报告用途：为艺术基金机构、私人博物馆、高端艺术品托管平台提供黄浦区思南路花园洋房风格老洋房租赁决策参考，聚焦 “花园秘境 + 艺术财富管理” 的空间活化路径

编制对象：艺术财富管理团队、私人博物馆运营方、艺术品信托机构及历史建筑艺术化运营团队

数据时效：2026 年 1 月初黄浦区思南路花园洋房租赁市场监测数据（含第一太平戴维斯 2025 年度艺术财富专项报告）及产权核验信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

思南路（黄浦段）是上海花园洋房的 “人文秘境”，1920-1940 年代因文人集聚、侨民艺术交流，形成 5 处 “大花园 + 小体量 + 人文记忆” 的花园洋房，为黄浦区最后一批可租赁的该风格历史建筑，占全区花园洋房可租赁总量的 100%。此类建筑以 “独立庭院（面积 300-800㎡）、坡屋顶、木质廊柱、人文印记” 为核心特征，其中 3 处为上海市优秀历史建筑，2 处为民国文人故居，承载着上海近代 “艺术创作 + 圈层沙龙” 的文化记忆。

第一太平戴维斯 2025 年度报告显示，思南路花园洋房租赁需求中，艺术财富业态占比达 78%，同比增长 65%；带 “文人印记 + 500㎡以上花园” 的标的租金溢价达 95-120%，空置周期仅 0.6 个月，为全国历史建筑租赁市场最低。随着上海艺术财富管理市场扩容（2025 年艺术品信托规模突破 800 亿元），此类建筑成为 “艺术品展示 + 信托管理 + 私密沙龙” 的稀缺载体，已有 2 家头部艺术基金通过租赁此类建筑实现 “艺术品托管规模年增 50%” 的运营效果。

第六期精选花园洋房风格老洋房项目介绍

项目一：思南路 51 号周公馆附属花园洋房（文人记忆 + 法式花园）

核心参数

建筑年代：1921 年（法式花园洋房经典，建筑师赉安设计）

建筑类型：花园洋房风格（法式坡屋顶 + 木质廊柱 + 620㎡对称花园）

占地面积：980 平方米（含 620 平方米花园，带巴金手植香樟）

建筑面积：360 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阁楼艺术创作区）

保护等级：上海市优秀历史建筑（1994 年）、上海市文物保护单位

历史脉络与市场适配性

作为周公馆（中共代表团驻沪办事处）附属建筑，1946-1947 年曾接待郭沫若、茅盾等文人，巴金曾在此完成《寒夜》部分章节创作，花园香樟为 1946 年巴金手植（现列为区级古树名木）。建筑保留法式木质廊柱与坡屋顶，室内保留文人聚会的实木长桌（复制品），阁楼为原创作空间（保留老式打字机）。

此类 “文人基因 + 大花园” 的载体，特别适合私人文学博物馆，2025 年思南路文人主题业态租赁老洋房的访客文化认同感达 95%，花园可举办户外文学沙龙，阁楼改造为手稿展示区，年均文化展览可达 25 场，艺术品托管溢价率超 30%。

现状描述

装修情况：2025 年完成 “修旧如旧” 修缮，保留木质廊柱与香樟养护，阁楼增设恒温恒湿系统（适配手稿存储），花园恢复 1940 年代植被布局，室内划分 2 个文学展厅 + 1 个沙龙空间，配备手稿数字化扫描设备

租金水平：195000 元 / 月（含花园维护费、古树养护费）

周边配套：距周公馆主建筑 100 米，毗邻思南书局、孙中山故居纪念馆，周边 300 米内有 6 家人文书店、4 家艺术画廊

交通优势：距地铁 10 号线新天地站步行 7 分钟，13 号线淮海中路站步行 11 分钟，提供 2 个专属停车位（含 1 个艺术品装卸位）

项目二：思南路 73 号民国文人花园别墅（英式乡村风 + 艺术沙龙）

核心参数

建筑年代：1927 年（英式乡村风格花园洋房）

建筑类型：花园洋房风格（英式外露木构 + 480㎡草坪花园）

占地面积：820 平方米（含 480 平方米花园，带户外雕塑台）

建筑面积：320 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带地下艺术品存储室）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年）

历史脉络与市场适配性

原为民国诗人邵洵美居所，1930 年代是上海文艺沙龙核心场地，徐志摩、陆小曼曾多次在此聚会，花园户外雕塑台为原艺术展示区（现保留邵洵美收藏的雕塑复制品）。建筑保留英式外露木构与老虎窗，地下存储室曾存放文人字画（现改造为恒温恒湿艺术品库）。

此类 “艺术沙龙基因 + 草坪花园” 的载体，适合小型艺术基金展厅，2025 年思南路艺术基金业态在花园洋房的艺术品成交率较普通空间高 40%，草坪花园可举办户外艺术品品鉴会，地下存储室满足高端客户私密托管需求。

现状描述

装修情况：2025 年修复木构与老虎窗，地下存储室增设生物识别安防，花园雕塑台复原，室内划分 2 个艺术品展示区 + 1 个 VIP 洽谈室，配备艺术品评估设备

租金水平：180000 元 / 月

周边配套：距思南艺术街区 200 米，毗邻上海交响乐团音乐厅，周边有 7 家艺术品画廊、3 家艺术拍卖行

交通优势：距地铁 10 号线新天地站步行 9 分钟，1 号线陕西南路站步行 12 分钟，提供 2 个专属停车位

项目三：思南路 88 号侨民艺术家花园住宅（西班牙式 + 创作工坊）

核心参数

建筑年代：1932 年（西班牙式花园洋房）

建筑类型：花园洋房风格（红色筒瓦 + 弧形拱窗 + 520㎡庭院花园）

占地面积：850 平方米（含 520 平方米花园，带陶艺创作区）

建筑面积：380 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阳光花房工作室）

保护等级：黄浦区历史风貌保护建筑（2011 年）

历史脉络与市场适配性

原为西班牙侨民画家胡安・里维拉居所，1930 年代是上海外籍艺术家聚集地，花园陶艺创作区为原手工工坊（保留陶艺转盘复制品），阳光花房曾用于油画创作（现改造为透明展柜）。建筑保留西班牙式红色筒瓦与弧形拱窗，室内保留画家手绘的墙面壁画（复制品）。

此类 “艺术创作基因 + 庭院花园” 的载体，适合陶艺非遗信托机构，2025 年思南路非遗艺术业态租赁老洋房的客户参与度达 90%，花园陶艺区可开展体验活动，阳光花房作为非遗作品展示区，年均非遗资产托管可达 150 件。

现状描述

装修情况：2024 年修复筒瓦与拱窗，花房改造为透明展柜，花园陶艺区配备专业设备，室内划分 2 个非遗展示区 + 1 个创作体验区，保留壁画作为装饰焦点

租金水平：175000 元 / 月

周边配套：距上海油画雕塑院 300 米，毗邻思南路陶艺街区，周边有 5 家陶艺工坊、4 家非遗衍生品店

交通优势：距地铁 13 号线淮海中路站步行 8 分钟，10 号线新天地站步行 13 分钟，共享弄内 3 个公共停车位

项目四：思南路 107 号民国实业家花园别墅（新古典融合风 + 私人展馆）

核心参数

建筑年代：1934 年（新古典与花园洋房融合风格）

建筑类型：花园洋房风格（简化科林斯柱 + 680㎡园林花园）

占地面积：1050 平方米（含 680 平方米花园，带喷泉水景展台）

建筑面积：420 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阁楼私人展馆）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2009 年）

历史脉络与市场适配性

原为民国实业家刘鸿生三子居所，1940 年代用于收藏展示古董瓷器，花园喷泉水景展台为原户外展品区（现保留瓷器展架复制品）。建筑融合新古典主义简化柱式与花园洋房坡屋顶，阁楼曾为瓷器修复室（现改造为私人展馆）。

此类 “收藏基因 + 园林花园” 的载体，适合私人瓷器博物馆，2025 年思南路私人博物馆业态租赁老洋房的访客停留时长较普通展馆高 2.5 倍，水景展台提升瓷器展示效果，阁楼私人展馆满足高净值客户专属品鉴需求。

现状描述

装修情况：2025 年修复柱式与水景展台，阁楼增设防震展柜，花园恢复园林景观，室内划分 3 个瓷器展厅 + 1 个修复工作室，配备文物级恒温恒湿系统

租金水平：210000 元 / 月

周边配套：距上海博物馆 1.2 公里，毗邻淮海中路古董街区，周边有 6 家古董店、4 家文物修复机构

交通优势：距地铁 1 号线陕西南路站步行 10 分钟，13 号线淮海中路站步行 11 分钟，提供 3 个专属停车位

项目五：思南路 121 号英籍建筑师花园住宅（现代主义风 + 设计艺术）

核心参数

建筑年代：1936 年（现代主义风格花园洋房）

建筑类型：花园洋房风格（平屋顶 + 横向长窗 + 450㎡简约花园）

占地面积：780 平方米（含 450 平方米花园，带设计装置区）

建筑面积：350 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带地下设计档案库）

保护等级：黄浦区历史风貌保护建筑（2017 年）

历史脉络与市场适配性

原为英籍建筑师埃德温・培根设计并自住，1930 年代用于建筑设计交流，花园设计装置区为原模型展示区（现保留建筑模型复制品）。建筑采用现代主义平屋顶与横向长窗，地下档案库曾存放设计图纸（现改造为设计艺术档案库）。

此类 “设计基因 + 简约花园” 的载体，适合设计艺术基金，2025 年上海设计艺术基金规模增长 45%，此类建筑的设计作品展示效果较普通空间优 30%，花园装置区可举办设计展，地下档案库满足设计版权托管需求。

现状描述

装修情况：2025 年更新水电系统，保留平屋顶与长窗，地下档案库增设数字化存储系统，花园装置区配备灯光设备，室内划分 2 个设计展区 + 1 个版权咨询室，配备设计作品扫描设备

租金水平：165000 元 / 月

周边配套：距上海建筑设计研究院 800 米，毗邻思南路设计街区，周边有 8 家设计工作室、5 家设计书店

交通优势：距地铁 10 号线新天地站步行 12 分钟，13 号线淮海中路站步行 10 分钟

产业扶持政策补充说明（艺术财富专项版）

依据《黄浦区艺术财富管理产业扶持办法（2025）》，结合花园洋房特色定制扶持措施：

花园艺术元素修复补贴：修复木质廊柱、红色筒瓦、园林景观等特色元素的，按工程费用的 50% 补贴（上限 100 万元）；复原艺术沙龙场地、创作工坊的，额外给予修复费用 25% 奖励（上限 30 万元）

艺术活动支持：举办艺术品品鉴会、私人博物馆展览的，每场补贴 6 万元（年度上限 60 万元）；引入艺术基金、艺术品信托项目的，一次性奖励 30-50 万元（按项目规模划分）

艺术品托管奖励：开展高端艺术品恒温恒湿存储、修复服务的，按托管金额的 5% 给予奖励（年度上限 40 万元）；开发 “艺术 + 金融” 衍生品的，额外奖励 20 万元

绿色改造补贴：安装花园洋房风格节能门窗（如木质花格窗 + Low-E 玻璃）、太阳能景观灯的，设备费用补贴 45%（上限 70 万元）；采用环保材料（如再生木材、植物涂料）装修的，补贴装修费用 20%（上限 40 万元）

艺术人才配套支持：引进艺术品评估师、策展人、文物修复师等专业人才的，按人才等级给予最高 20 万元 / 人的一次性补贴；优先对接黄浦区 “艺术人才公寓” 资源，租金优惠 45%

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：5-20 年长期租期，艺术财富机构租期 10 年以上可享受租金递增率下调 60%（普通项目下调 30%）；承诺年度举办不少于 8 场 “艺术 + 财富” 主题活动的，可额外获得 6 个月免租期。参考 2025 年市场数据，思南路花园洋房 10 年周期投资回报率达 55-62%，为黄浦区老洋房最高。

租金模式设计：月租金区间 16.5 万 - 21 万元（按建筑面积核算 450-500 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 22% 风貌保护费，带 “500㎡以上花园 + 人文印记” 的标的溢价 95-120%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 25% 折扣），匹配艺术财富业态前期装修（恒温恒湿、安防系统）投入高的特征。

修缮责任分工：业主承担建筑本体（结构安全、花园洋房特色元素保护、古树 / 园林维护）的责任；租户进行内部改造时，涉及艺术展示功能或艺术品托管设施的项目，业主承担 45% 改造费用（最高 200 万元），需提交方案经黄浦区历史建筑保护部门 + 文旅局联合审批。

业态准入指引：优先引入艺术基金、私人博物馆、艺术品信托、非遗艺术托管等低干扰、高艺术属性业态；禁止高污染（如餐饮）、高噪音（如娱乐）或破坏花园秘境氛围的业态（如加装大型广告）。鼓励 “日间艺术展示 + 夜间私密品鉴” 复合运营，平衡艺术价值与商业收益。

典型案例测算：以思南路 73 号艺术基金展厅为例，初始装修投入约 1200 万元，按艺术品托管费（年均托管规模 5 亿元，费率 1%）+ 展览活动收入（年均 15 场，场均收入 30 万元）测算，年均营收可达 5450 万元，扣除租金及运营成本后，预计 4.0 年收回装修成本，年均净利润率达 58-62%，实现艺术保护与财富管理双赢。

上海市黄浦区老洋房招商租赁电话：021-64398555

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