• 报告用途：为风貌住宅别墅置业决策、老建筑文化研究、产业招商布局等提供专业参考

• 编制对象：置业者、老建筑文化研究者、产业招商相关机构

• 数据时效：截至 2025 年 09 月 30 日

• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
• 上海市静安区风貌住宅别墅出售/购买，免费公益咨询电话：021-64398555

• 项目简介：由招商蛇口与华发股份联合打造的纯风貌别墅社区，坐落于静安内环苏河湾核心板块，总建筑面积约 14.9 万平方米，容积率仅 1.44，规划 222 席 2-3 层风貌联排别墅，是内环内罕见的低密历史风貌居住区。

• 历史趣谈：项目毗邻百年上海老北站旧址，这里曾是近代中国铁路的起点，见证了上海从渔村到国际都会的蜕变。地块内保留的德隆香烟厂旧址与唐绍仪故居（民国第一任总理故居），经修复后成为社区文化地标，开放首月即接待 3000 余名市民参观。

• 传承脉络：采用 "保留改造、更新改建、织补新建" 三大手法，融合海派石库门建筑精髓与现代极简美学。通过手工砖砌筑、山花造型复刻等 8 大定制工艺，将工业遗产元素与里弄肌理有机结合，打造 "可居住的活态文化展厅"。

• 所在位置：静安区武进路 588 号（苏河湾核心板块）

• 售价：总价 4000 万 - 1 亿元，首推户型总价约 4800 万起

• 户型：主力户型 260-396㎡联排别墅，采用 L 形布局，地上三层 + 地下两层设计，配备独立电梯、中西双厨、双主卧套房，每户赠送花园及露台。

• 面积：200-396㎡

• 楼层：地上 2-3 层，地下 1-2 层

• 装修情况：高端精装修，选用意大利进口石材与实木复合地板，局部运用铜制线条呼应老建筑元素，厨房配备嘉格纳等顶奢品牌，部分户型设置星空露台与下沉式庭院。

• 周边配套：自带 9000㎡石库门风情商业街区，3 公里内覆盖苏河湾万象天地、北外滩商圈；教育对口静安区闸北第一中心小学、市北中学；医疗配套包括瑞金医院、曙光医院等三甲医院。

• 交通优势：四轨交汇（3/4/10/12 号线），紧邻北横通道与内环高架，15 分钟直达陆家嘴金融城，30 分钟通达浦东机场。
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• 项目简介：位于愚园路历史文化风貌区的人文住宅典范，总建筑面积约 6 万平方米，涵盖 15 栋民国里弄别墅与 2 栋现代小高层，容积率 1.5，绿化率 32%，实现老建筑修复与现代居住需求的有机融合。

• 历史趣谈：项目所在区域曾是民国时期文人政客聚居地，张爱玲、徐志摩等名家曾在此留下生活印记。地块内移植树龄超 80 年的老香樟与白玉兰，设置 "时光墙" 展示从农田到里弄的历史变迁，还原 "七十二家房客" 时期的邻里温情。

• 传承脉络：15 栋石库门别墅严格遵循 "修旧如旧" 原则，保留青砖外墙、木质趟栊门、天井等原始元素；现代小高层采用浅灰色铝板与玻璃幕墙，顶部坡屋顶设计呼应周边历史建筑，形成新老共生的城市肌理。

• 所在位置：静安区愚园路历史文化风貌区

• 售价：暂未明确（参考周边风貌物业市场行情）

• 户型：涵盖 160-280㎡叠拼别墅与平层，叠拼别墅为 "上下两层" 格局，平层三开间朝南，南向面宽达 13 米。

• 面积：160-280㎡

• 楼层：别墅 2-3 层，小高层 6-8 层

• 装修情况：定制化精装，160㎡叠拼保留石库门 "客堂间"4 米大开间，采用木质地板与石膏线复刻民国风格；卫浴间配备复古铜制龙头与智能马桶，兼顾历史韵味与现代便利。

• 周边配套：社区配套 800 平方米 "静安书坊" 与 600 平方米里弄商业街；1 公里内有静安区第一中心小学、市西中学；距华山医院、静安中心医院约 1.5 公里。

• 交通优势：距地铁 2 号线静安寺站 700 米、11 号线江苏路站 900 米，15 分钟直达陆家嘴、虹桥枢纽，自驾通过延安高架 8 分钟接入城市快速路网。
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• 项目简介：苏河湾板块高低配住宅项目，包含超高层住宅与低密风貌别墅，别墅房源约 35 套，以 "工业遗产复兴" 为设计理念，将近代工厂建筑元素融入现代别墅形态。

• 历史趣谈：地块毗邻上海纺织机械厂旧址，开发过程中发现上世纪 50 年代纺织机械零件，经艺术化处理后成为社区景观装置，延续苏河湾工业文明记忆。

• 传承脉络：传承苏河湾 "工业锈带变生活秀带" 的更新脉络，建筑立面借鉴工厂红砖肌理与桁架结构，内部空间保留大跨度开间特征，实现工业遗产与居住功能的创造性转化。

• 所在位置：静安区苏河湾以北板块

• 售价：暂未明确（持续关注项目动态）

• 户型：预计为联排别墅产品，注重庭院与室内空间的互动，部分户型设置工业风 loft 夹层

• 面积：暂未公开（参考板块同类产品约 250-400㎡）

• 楼层：地上 2-3 层，地下 1 层

• 装修情况：预计为精装修，融合工业元素与现代风格，可能采用裸露管线、复古地砖等设计语言

• 周边配套：共享苏河湾万象天地商业资源，邻近四川北路开放式绿地公园，教育医疗配套完善

• 交通优势：靠近地铁 10 号线天潼路站，自驾可通过北横通道快速通达全城
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• 项目简介：由华发与招商蛇口联合开发的低密里弄风貌住宅，总建面 14.9 万方，容积率 1.43-1.45，南地块规划 1.8 万㎡联排别墅，总计 77 套房源，100% 全装修交付。

• 历史趣谈：地块位于百年老北站周边，曾是上海铁路枢纽与商贸集散中心，设计中融入铁路文化符号，如站台式景观步道、复古信号灯装饰等，重现 "火车拉来的繁华" 历史场景。

• 传承脉络：严格遵循 "里弄肌理修复" 原则，沿武进路打造历史风貌商业街区，别墅建筑延续石库门 "四纵三横巷弄" 格局，同时通过结构加固与管线更新满足现代居住需求。

• 所在位置：静安区老北站板块（武进路与宝山路交汇处）

• 售价：联动价约 21 万元 / 平方米

• 户型：联排别墅为主，预计为大尺度户型，注重家族生活与社交需求

• 面积：预计 260-369㎡（参考首推户型面积）

• 楼层：地上 2-3 层，部分含地下空间

• 装修情况：高端精装修标准，可能采用海派元素与现代智能系统结合的方式

• 周边配套：自带社区级文化设施，3 公里内覆盖苏河湾商圈与北外滩文化区，教育资源丰富

• 交通优势：紧邻地铁 3/4 号线宝山路站，四轨交汇优势明显，北横通道直达虹桥枢纽
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• 项目简介：南京西路商圈稀缺风貌别墅项目，容积率仅 1.2，融合法式建筑风格与海派生活美学，打造 "繁华商圈中的静谧居所"。

• 历史趣谈：地块曾是法租界时期洋行高管聚居区，保留有上世纪 20 年代法式庭院格局，开发时发现民国时期园林水系遗迹，经修复后成为社区核心景观。

• 传承脉络：传承南京西路 "中西合璧" 的建筑文脉，立面采用法式廊柱与雕花工艺，内部空间融入石库门客堂间布局，实现 "法式优雅 + 海派温情" 的生活体验。

• 所在位置：静安区南京西路核心板块

• 售价：暂未明确（参考板块价值预估总价 6000 万起）

• 户型：独栋与联排别墅结合，主力户型为 300-500㎡，强调礼仪空间与私密分区

• 面积：300-500㎡

• 楼层：地上 2-3 层，地下 1-2 层

• 装修情况：法式复古风格精装修，选用大理石地面、实木护墙板，配备智能家居系统

• 周边配套：步行可达恒隆广场、兴业太古汇，邻近上海博物馆西馆，教育资源包括静安区第一中心小学

• 交通优势：地铁 1/2/12/13 号线南京西路站交汇，自驾 5 分钟接入延安高架
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• 项目简介：静安寺旁高端风貌别墅社区，总建筑面积约 5 万平方米，容积率 1.3，由 8 栋历史保护建筑改造别墅与 4 栋新建风貌别墅组成，打造 "城市寺庙文化圈" 中的居住典范。

• 历史趣谈：地块毗邻静安寺，历史上曾是寺庙附属的禅修别院，开发过程中保护原有古银杏树与摩崖石刻，社区景观融入 "禅意" 元素，延续 "闹中取静" 的空间传统。

• 传承脉络：历史建筑采用 "最小干预" 原则修复，保留原有佛龛装饰与天井布局；新建别墅借鉴江南园林 "移步换景" 手法，实现宗教文化与居住功能的和谐共生。

• 所在位置：静安区静安寺板块核心区域

• 售价：暂未明确（属板块内顶级豪宅序列）

• 户型：250-450㎡多种户型，部分保留历史建筑原有空间格局

• 面积：250-450㎡

• 楼层：地上 2-3 层，部分含阁楼空间

• 装修情况：新中式风格精装修，融合禅意元素与现代舒适需求，部分历史户型保留原有木梁结构

• 周边配套：紧邻静安嘉里中心、久光百货，步行可达静安公园，医疗配套有华山医院

• 交通优势：地铁 2/7 号线静安寺站直达，多条公交线路交汇，自驾便捷接入城市快速路网
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• 项目简介：苏河湾城市更新标杆项目中的风貌别墅部分，依托超百万方城市更新规划，打造 "商业 + 文化 + 居住" 的复合型社区，容积率 1.4。

• 历史趣谈：项目所在的苏河湾曾是上海近代工业核心区，地块内保留原上海油脂厂油罐设施改造为艺术装置，社区步道融入铁轨元素，重现 "工业文明记忆"。

• 传承脉络：传承 "一江一河" 战略中的滨水文化脉络，建筑采用 "石库门红砖 + 金属铝板" 的现代演绎，既保留海派里弄烟火气，又融入极简主义线条美学。

• 所在位置：静安区苏河湾滨水区域

• 售价：暂未明确（参考周边同类项目总价 5000 万起）

• 户型：联排别墅为主，260-300㎡主力户型，部分带江景视野，设置南北双庭院

• 面积：260-300㎡

• 楼层：地上 2-3 层，地下 1 层（层高 5.5 米可分割两层）

• 装修情况：高端精装修，融合工业元素与海派奢华，采用三玻两腔 LOW-E 玻璃提升隔音隔热性能

• 周边配套：紧邻 9000㎡石库门商业街区、复星艺术中心、BFC 外滩金融中心

• 交通优势：近地铁 4 号线、8 号线西藏南路站，自驾经中山南路、外滩隧道快速通达外滩、陆家嘴
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• 项目简介：长乐路历史文化风貌区内的低密度住宅项目，总建筑面积约 4 万平方米，容积率 1.3，包含 12 栋风貌别墅，主打 "海派文艺生活" 概念。

• 历史趣谈：长乐路曾是上海著名的 "洋服一条街" 与文人聚集地，项目地块内保留有上世纪 30 年代电影制片厂旧址，部分别墅改造自导演、演员故居，墙面仍保留手绘电影海报痕迹。

• 传承脉络：延续长乐路 "文艺与商业共生" 的历史脉络，建筑修复保留 Art Deco 装饰元素与老虎窗设计，社区引入复古唱片店、艺术画廊等业态，形成独特文化氛围。

• 所在位置：静安区长乐路历史文化风貌区

• 售价：暂未明确（属文化稀缺型物业）

• 户型：180-350㎡多种户型，部分保留原有居住格局，强调空间的艺术性与流动性

• 面积：180-350㎡

• 楼层：地上 2-3 层，部分含阁楼

• 装修情况：文艺复古风格精装修，保留部分原始建筑构件，结合现代生活功能需求进行优化

• 周边配套：邻近上海话剧艺术中心、静安寺商圈，教育资源有静安区第一中心小学

• 交通优势：地铁 1 号线陕西南路站、2 号线南京西路站均可到达，步行环境优良
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• 项目简介：华山路沿线高端风貌别墅项目，容积率 1.5，由 6 栋独栋别墅与 10 栋联排别墅组成，融合英式建筑风格与海派里弄元素。

• 历史趣谈：地块曾是民国时期英国侨民聚居区，保留有英式花园与网球场遗迹，开发时发现侨民遗留的园艺工具与书信，经整理后成为社区文化展示内容。

• 传承脉络：传承华山路 "万国建筑博览" 的历史特征，英式别墅立面与石库门里弄布局有机结合，景观设计保留原有乔木与草坪格局，重现 "西学东渐" 的历史场景。

• 所在位置：静安区华山路沿线

• 售价：暂未明确（预计总价 4500 万起）

• 户型：280-500㎡独栋与联排别墅，注重庭院景观与室内采光

• 面积：280-500㎡

• 楼层：地上 2-3 层，地下 1 层

• 装修情况：英式风格与海派元素融合的精装修，选用进口石材与实木地板，部分户型保留壁炉等历史构件

• 周边配套：邻近徐家汇商圈与静安寺商圈，教育资源丰富，医疗配套有华山医院

• 交通优势：地铁 1 号线、7 号线交汇，自驾便捷接入延安高架与内环线
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• 项目简介：由静投集团开发的电影主题风貌别墅项目，前身为上海电影制片厂旧址，总建筑面积约 6 万平方米，容积率 1.4，将工业遗产改造与电影文化传承相结合。

• 历史趣谈：地块曾拍摄《一江春水向东流》等经典影片，保留有录音棚、摄影棚等工业遗迹，改造中融入电影胶片、放映机等元素，打造 "电影文化沉浸式社区"。

• 传承脉络：传承上海电影工业文化脉络，厂房大跨度空间改造为别墅客厅，红砖烟囱与管道系统经艺术化处理成为建筑标识，实现工业遗产的创造性转化。

• 所在位置：静安区中兴社区板块

• 售价：暂未明确（持续关注项目动态）

• 户型：220-400㎡联排别墅，部分户型保留厂房高挑空特征

• 面积：220-400㎡

• 楼层：地上 2-3 层，地下 1-2 层

• 装修情况：工业风与现代风格结合的精装修，部分保留原始结构暴露设计

• 周边配套：邻近大悦城（静安店），社区内规划电影主题商业与展览空间

• 交通优势：地铁 8、12 号线曲阜路站，3、4 号线宝山路站环绕

上海市静安区风貌住宅别墅出售/购买，免费公益咨询电话：021-64398555