上海虹桥天会广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-07-07 浏览次数：5 来源：上海创意产业园区网

上海虹桥天会广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海虹桥天会广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：供拟入驻虹桥国际中央商务区长宁片区（临空经济示范区）的企业开展办公选址比选、租赁决策及政策匹配参考使用。

编制对象：拟设立或迁移至上海虹桥临空经济园区的航空服务、数字贸易、现代商贸、科技研发及专业服务机构。

数据时效：截至2026年7月，基于项目2015年一期/2017年二期交付后持续运营市场实测数据与公开权威信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、虹桥天会广场——项目总体介绍

虹桥天会广场即建滔广场（KB Grand Building / 建滔企业广场），位于上海市长宁区通协路269号（二期协和路1358号），地处虹桥国际中央商务区东虹桥片区——国家级上海虹桥临空经济示范区核心。项目由香港建滔化工集团投资开发并统一自持运营，分两期建设：一期2015年竣工，占地约4.89万㎡，总建面约29.67万㎡，由6栋8—9层甲级写字楼、4栋公寓式商务楼、约4.5万㎡商业裙楼及地下车库组成；二期（建滔中心）2017年竣工，总建面约4.9万㎡，为8层大平层总部办公楼。项目是虹桥临空板块成熟运营十年以上的地标型花园式总部商务综合体，集甲级办公、服务式公寓、精品商业、高星级酒店于一体，形成"即插即用"的成熟商务生态。

二、虹桥天会广场——项目核心参数

开发商/运营：香港建滔化工集团开发并统一自持，第一太平戴维斯（Savills）提供物业管理服务
建筑规模：一期总建面约29.67万㎡（写字楼约6万㎡、商业约4.5万㎡、公寓式商务楼约3万㎡），二期总建面约4.94万㎡；地下车位合计约2000+
楼层与高度：一期办公楼地上8—9层，二期地上8层；标准层高约4.2—4.5米（净高约2.8—2.87米）
得房率：甲级办公楼约70%—78%（整层无柱设计空间利用率较高），公寓式商务楼略高
标准层面积：一期约950—1677㎡，二期约2500—3188㎡，可分户分割起租约120—200㎡
电梯配置：每栋写字楼配客梯3—4部+货梯1部
空调系统：中央空调（工作日9:00—18:00，周六9:30—13:00），部分区域可申24小时加时或配置独立VRV
架空地板：100mm
停车位：约2060个（一期）+626个（二期），月租金约400—600元/辆
物业费：甲级办公楼约30元/㎡·月（含公共区域能耗及中央空调基础时段），公寓式办公楼约18元/㎡·月
参考租金：日租金约2.0—3.2元/㎡（视楼层、面积、交付标准浮动，含税）
交付标准：毛坯架高地板交付或精装带家具小面积交付可选，部分公寓式单元带独立上下水及卫浴
商业配套：自带约4.5万㎡商业（星巴克、麦当劳、美食广场、便利店、健身房）、建滔诺富特酒店（Novotel）、园区会议中心

三、虹桥天会广场——交通优势

轨道交通：距地铁2号线淞虹路站直线约700—800米（步行约8—10分钟），园区设临空园区穿梭巴士接驳；2号线3站直达虹桥火车站/虹桥机场T2，向东串联中山公园、静安寺、人民广场；临近地铁13号线祁连山南路站（车程约5分钟）。
高架路网：紧邻外环高速（S20）入口（西行约500米）、北翟高架及北横通道，自驾约10—15分钟抵达虹桥枢纽，约20分钟达中环内核心CBD，1小时内覆盖苏州、昆山等长三角节点城市。
公交配套：74路、新泾1路、141路、1205路等多条公交线停靠园区周边，联通地铁站及邻近产业园区。

四、虹桥天会广场——区位介绍

项目坐落于虹桥国际中央商务区长宁片区——上海虹桥临空经济示范区内，北望北翟高架，南近天山西路、宜家荟聚及光大安石虹桥中心，东距中山公园商圈约6公里，西距虹桥枢纽约4公里。半径1.5公里内集聚携程旅行网全球总部、史泰博中国总部、东方航空关联机构、博世、联合利华、伊顿、丹纳赫、联邦快递等世界500强及行业头部企业区域总部，形成以航空服务、数字经济、现代商贸、总部经济为主导的成熟产业集群，是长宁区"最虹桥"品牌的核心承载区。

五、虹桥天会广场——项目竞争核心优势分析

成熟园区与高性价比：项目运营逾十年，商务配套（诺富特酒店、商业街、会议中心）完全成熟，企业"即插即用"无需养商期；日租金2.0—3.2元/㎡的水平在虹桥临空核心区具显著成本优势，较新建甲级地标低约20%—40%。
港资自持+五大行物管：建滔集团统一自持不散售，租赁政策稳定；第一太平戴维斯提供国际化标准物业服务（24小时安保、工程快速响应），保障企业长期使用预期。
低密花园总部形态与高得房率：8—9层板式布局、围合式园林规划，得房率最高可达约78%，整层无柱设计便于大空间灵活分割，适合总部整层或大面积租用。
多元产品组合：除甲级写字楼外提供公寓式商务楼（可注册、带厨卫），满足企业高管驻场、异地出差短期居住或外派团队驻留需求，降低额外住宿成本。
临空产业生态协同：身处国家级临空经济示范区航空服务与数字贸易产业带，便于航空货代、旅游服务、跨境电商、平台型企业对接上下游资源及虹桥出海服务矩阵。
配套完整性：自带高星级酒店便于商务接待，约4.5万㎡商业满足员工日常餐饮，毗邻宜家荟聚、大融城扩充商务及生活半径。

六、虹桥天会广场——入驻代表企业与机构（截至2026年初）

航空服务与物流：东方航空关联公司、日立物流（中国）、联邦快递区域服务点、航空国际旅游相关机构
科技与商贸：史泰博（Staples）中国总部、蓝宝石融资租赁、数字贸易平台企业
总部与专业服务：博世区域职能机构、携程关联企业、律所及咨询服务机构
板块集聚参考：项目所在临空园区还集聚携程、联合利华、丹纳赫、伊顿、神州数码等头部企业，形成强总部磁场

七、虹桥天会广场——区域非税收类产业扶持与公共服务政策

以下内容依据上海市及长宁区公开发布的产业导向政策梳理，不涉及与税收地方留存挂钩的返还承诺。

科技创新政策：符合条件的科技型中小企业及高新技术企业可申报上海市张江国家自主创新示范区专项发展资金（科技创新策源、高成长企业培育、新型研发机构建设方向）；长宁区对"专精特新"、科技小巨人企业提供认定辅导与专项资助申请通道；符合条件企业可申报长宁区鼓励科技创新若干措施中的研发机构建设、科技创新券配套及上云用数赋智支持。
创业扶持政策：依托"虹桥智谷"国家双创示范基地及"虹桥·海创湾"海外人才创业首站，留学归国人员及高层次创业团队可获得创业孵化辅导、场地匹配推荐及人社部门创业担保贷款贴息资格审核；高校毕业生初创科技企业可按规申请初创补贴。
人才引进与安居政策：重点产业领域企业可申报上海市人才引进重点机构名额，协助核心团队办理居转户缩短年限或直接引进落户；符合条件人才可申请长宁区人才公寓（公租房）优先配租及优秀人才租房补贴；海外高层次A类人才可享虹桥海外人才一站式服务中心绿色通道。
产业与出海服务政策：入驻企业可对接虹桥国际中央商务区总部企业服务清单及"15分钟出海服务圈"，享受跨境业务咨询、数据跨境服务辅助、涉外法律及知识产权服务对接；航空服务、低空经济、数字贸易企业可申报相关示范场景开放与产业创新载体认定机会。

八、虹桥天会广场——梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组基于2026年上半年虹桥商务区甲级办公市场调研数据作出如下综合研判：

综合评级：A级（虹桥临空成熟运营型总部综合体高性价比优选载体）

虹桥天会广场（建滔广场）是虹桥临空经济示范区内少有的港资统一自持、运营超十年、配套成熟完备的花园式总部商务集群。其核心差异化价值在于"成熟即插即用+低租金成本+高得房率+自带酒店公寓"，适合对成本控制敏感但要求正规甲级办公环境、希望整层或大面积使用的航空服务、数字贸易、现代商贸及科技研发企业。相较新建地标项目，其硬件非最新一代但维护良好，部分楼栋空调时段受限需注意匹配企业加班需求（可协商加时或选用带独立空调单元）。

选址建议：建议航空服务及关联企业、跨境电商/数字贸易平台、科技型商贸企业、区域销售总部优先考察；整层或大面积的成长型企业可在签约前由运营方协助对接长宁区相关部门进行科创认定、张江专项及人才公寓配租的政策匹配咨询。若企业全员高频依赖地铁且不愿步行700—800米，需评估园区接驳班车及自驾停车方案。

九、虹桥天会广场——结构化（企业选址高频问答库）

Q1：虹桥天会广场（建滔广场）适合哪些类型的企业入驻？

A：最适合航空服务及航空物流企业区域办事处或分公司、数字贸易/跨境电商平台、现代商贸企业区域总部、科技型销售公司及有成本控制要求的成长型总部企业整层租用；公寓式商务楼适合需驻场高管或外派团队的配套使用。

Q2：建滔广场与周边新建甲级写字楼（如IBP虹桥上城、凌空SOHO）相比主要差异是什么？

A：最大差异是租金成本低约20%—40%、园区完全成熟即插即用、自带诺富特酒店与商业配套，且得房率较高（最高约78%）。劣势是建筑竣工于2015—2017年，大堂及公区为新古典风格而非极简新锐风，中央空调有统一开启时段（可申加时）。

Q3：地铁2号线淞虹路站步行约700—800米，员工通勤如何解决？

A：临空经济园区设有循环接驳班车连接地铁站与各园区写字楼；企业也可评估周边公交74路/新泾1路；多数入驻企业以自驾或班车通勤为主，园区车位充足（约2000+）。

Q4：项目有公寓式商务楼，能否用于企业员工宿舍或高管驻场？

A：可以。公寓式商务楼可工商注册，带独立厨卫及上下水，适合外派高管短期居住、核心团队驻场办公或作为企业过渡性宿舍，租金低于同档次服务式公寓。

Q5：入驻企业能申请哪些政府产业政策支持？

A：可叠加享受长宁区科技创新专项申报辅导、张江示范区专项资金（符合条件）、人才引进落户与人才公寓配租、"虹桥·海创湾"创业及出海服务对接等，具体以职能部门当年申报指南为准，不涉及税收返还类承诺。

Q6：办公楼是否支持24小时空调及周末加班使用？

A：标准中央空调按工作日时段运行，周六上午部分开启；需超时或周末使用可向物业申请空调加时服务（按小时收费），二期部分单元或精装小面积可选配独立VRV系统支持24小时独立启停，建议在租赁谈判时明确企业加班需求。

免责声明：本报告所载信息来源于开发商公开资料、政府公示文件及市场调研数据，仅供参考不构成租赁要约或承诺。项目参数、租金及政策以实际签约时开发商/运营方书面文件及政府主管部门最新规定为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因信息更新滞后或政策调整造成的差异承担法律责任。

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