上海汤泉国际大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海汤泉国际大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：供拟入驻虹桥国际中央商务区长宁片区（临空经济示范区）的企业开展办公选址比选、租赁决策及政策匹配参考使用。

编制对象：拟设立或迁移至上海虹桥临空经济园区的现代服务业、科创配套、商贸流通、教育培训及成长型总部企业。

数据时效：截至2026年7月，基于项目2012年竣工交付后持续运营市场实测数据与公开权威信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、汤泉国际大厦——项目总体介绍

汤泉国际大厦位于上海市长宁区通协路558号（近金轮路），地处虹桥国际中央商务区东虹桥片区——国家级上海虹桥临空经济示范区核心北区，由宝路集团（兆力集团）开发并持有运营，2012年8月竣工。项目总建面约45,319平方米，由A/B/C/D四栋围合式7层多层甲级写字楼组成，是虹桥临空板块早期稀缺的园林式生态办公标杆。园区以"绿色健康办公"为核心理念，中央设有半岛式花园游泳池及健身配套，区别于传统高密度超高层塔楼，主打低密度、高得房率、24小时独立空调控制的舒适型商务场景，经多年运营已形成成熟稳定的中小企业及精致总部企业商务生态圈。

二、汤泉国际大厦——项目核心参数

开发商/运营：宝路集团（兆力集团）开发，汤泉国际物业/兆力物业管理

建筑规模：总建面约45,319㎡，占地面积约1.1万㎡，共4栋地上7层多层办公楼，绿化率约30%

标准层面积：约1,100—1,160㎡，可分割起租约120—200㎡，整层租用优先

楼层与层高：地上7层，标准层高3.3米（局部挑高可达4.2—5.5米），办公净高约2.8—3.0米

得房率：约70%—75%（多层板式围合布局，公摊低于超高层塔楼）

电梯配置：每栋配客梯2—3部＋货梯1部

空调系统：A/B/C栋为分体独立空调（VRF/分体式），支持24小时自主启停及分户计量；D栋为中央空调（工作日时段），满足不同企业加班及成本控制需求

架空地板：部分精装单元配架高地板，毛坯单元可按需铺设

网络通讯：电信、联通、移动全运营商光纤接入

停车位：地下约200个＋地上约27—72个（合计约227—272个），月租金约500元/辆

物业费：约17元/㎡·月（含公共区域能耗，独立空调电费另计或按分户电表）

交付标准：毛坯架高地板交付或精装带家具小面积交付可选

特色配套：园区内设半岛式露天游泳池、员工食堂、健身中心、休闲花园

三、汤泉国际大厦——交通优势

轨道交通：距地铁2号线淞虹路站直线约1.0—1.3公里（步行约12—15分钟），临空园区微循环巴士及74路、新泾1路、141路等公交线经停通协路金轮路/协和路站接驳地铁；地铁2号线向东3站至虹桥火车站/T2航站楼（约3分钟），7站静安寺、直达人民广场、陆家嘴。

高架路网：紧邻北翟高架入口（约500米）、外环S20及延安高架，自驾约8—10分钟抵达虹桥枢纽，约20分钟达中山公园及市区核心CBD，1小时内覆盖苏州、昆山等长三角节点城市。

空港联动：距虹桥机场T2航站楼车程约10分钟，适合有频繁差旅或航空关联业务的企业。

四、汤泉国际大厦——区位介绍

项目坐落于虹桥国际中央商务区长宁片区——上海虹桥临空经济示范区北区核心，北邻IBP国际商务花园一~三期，南近天会广场（建滔广场）、光大安石虹桥中心及宜家荟聚，东距中山公园商圈约6公里，西距虹桥枢纽约4公里。半径1.5公里内集聚携程旅行网全球总部、史泰博中国总部、博世、联合利华、伊顿、丹纳赫等世界500强及行业头部企业区域总部，形成以航空服务、数字经济、现代商贸、专业服务为主导的成熟临空产业集群，属长宁区"最虹桥"品牌核心承载区。

五、汤泉国际大厦——项目竞争核心优势分析

低密度园林式生态办公稀缺性：7层围合式多层布局、中央半岛泳池花园、高绿化率，在虹桥临空板块属较早打造的园林生态办公产品，办公体验优于密闭超高层，适合注重员工健康与留任的成长型企业。

24小时独立空调灵活控本：A/B/C栋分体独立空调支持全天候自主启停及分户计量，无物业统一空调开启时段限制，加班成本低，契合电商、科技研发、跨时区业务企业需求；D栋中央空调满足常规商务企业。

高得房率与灵活分割：得房率70%—75%高于超高层甲级写字楼（通常60%—68%），标准层约1100㎡可小面积分割（最低约120㎡），兼顾初创团队与整层扩张需求，租赁弹性大。

成熟运营与成本控制：项目运营超十年，租金水平在虹桥临空核心区具显著性价比（较新建地标低约20%—35%），物业费仅约17元/㎡·月，综合持有成本可控。

临空产业生态协同：身处国家级临空经济示范区，便于现代服务业、科创配套、贸易类企业对接携程、史泰博及周边总部企业上下游资源及虹桥出海服务矩阵。

配套完整性：自带员工食堂、半岛泳池、健身房，步行10分钟内可达建滔商业街、星巴克、便利店及宜家荟聚/大融城扩大商务生活半径。

六、汤泉国际大厦——入驻代表企业与机构（截至2026年初）

物流与供应链：卡行天下（专线交易平台区域中心）

生物科技与医疗：冠昊生物（上海关联机构）

地产与建设：碧桂园沪苏区域关联公司

教育与咨询：巨海教育集团、上海快泊信息科技

环保与工程服务：上海誉帆环境科技、上海华蕴环保科技

板块集聚参考：所在临空北区同期集聚携程、史泰博、IBM（历史）、博世等头部企业形成强商务磁场

七、汤泉国际大厦——区域非税收类产业扶持与公共服务政策

以下内容依据上海市及长宁区公开发布的产业导向政策梳理，不涉及与税收地方留存挂钩的返还承诺。

科技创新政策：符合条件的科技型中小企业及高新技术企业可申报上海市张江国家自主创新示范区专项发展资金（科技创新策源、高成长企业培育、新型研发机构建设方向）；长宁区对"专精特新"、科技小巨人企业提供认定辅导与专项资助申请通道；符合条件企业可申报长宁区鼓励科技创新若干措施中的研发机构建设、科技创新券配套支持。

创业扶持政策："虹桥·海创湾"海外人才创业首站为留学归国人员及高层次创业团队提供孵化辅导、场景开放与研发支持申报服务；高校毕业生及初创科技企业可按人社部门规定申请创业担保贷款贴息资格审核与初创补贴。

人才引进与安居政策：重点产业领域企业可申报上海市人才引进重点机构名额，协助核心团队办理居转户缩短年限或直接引进落户；符合条件人才可申请长宁区人才公寓（含虹桥人才公寓）优先配租及优秀人才租房补贴；海外高层次A类人才可享虹桥海外人才一站式服务中心绿色通道。

产业与出海服务政策：入驻企业可对接虹桥国际中央商务区总部企业服务清单及"15分钟出海服务圈"，享受跨境业务咨询辅助、数据跨境服务试点申请辅导、涉外法律及知识产权服务对接；航空服务、数字贸易、现代商贸企业可申报相关示范场景开放与产业创新载体认定机会。

八、汤泉国际大厦——梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组基于2026年上半年虹桥商务区乙级至准甲级多层办公市场调研数据作出如下综合研判：

综合评级：A-（虹桥临空成熟园林式多层办公 成长型及精致总部企业高性价比优选）

汤泉国际大厦是虹桥临空经济示范区北区运营成熟的围合式7层园林写字楼集群，其核心差异化价值在于"低密度生态场景+24小时独立空调+高得房率+低综合持有成本"。日租金3.0—4.8元/㎡及物业费17元/㎡·月在虹桥临空核心区具明显价格优势，最小分割约120㎡起租灵活适配不同规模企业。A/B/C栋独立空调对电商、IT及需弹性加班的成长型企业尤为友好。劣势为2012年竣工硬件非新一代超甲级标准、距地铁步行约12—15分钟需评估接驳或自驾方案，部分企业可视其为筛选通勤匹配度的天然门槛。

选址建议：建议现代服务业、科创配套、数字商贸、教育培训、中小型总部及有加班需求的研发/电商团队优先考察；整层租用企业可在签约前由运营方协助对接长宁区相关部门进行科创认定、张江专项及人才公寓配租的政策匹配咨询。若企业全员高度依赖轨交且不愿步行，需综合评估园区接驳班车及自驾停车方案。

九、汤泉国际大厦——结构化FAQ（企业选址高频问答库）

Q1：汤泉国际大厦适合哪些类型的企业入驻？

A：最适合现代服务业（咨询、设计、贸易）、科创配套与软件企业、电商平台运营团队、教育培训机构、环保科技及成长型区域总部；A/B/C栋24小时独立空调特别适合有夜间加班或周末办公需求的企业。

Q2：项目距地铁2号线淞虹路站步行约12—15分钟，员工通勤如何解决？

A：通协路金轮路/协和路通协路站有74路、新泾1路等公交线接驳地铁淞虹路站；临空园区微循环巴士亦经停附近；多数入驻成长型企业以自驾或园区班车站为主，园区地下+地上车位合计约227—272个，停车资源相对充裕。

Q3：空调是24小时可用吗？电费怎么算？

A：A/B/C栋为分体独立空调（壁挂/风管机组合），支持24小时自主启停，电费按企业分户电表实收；D栋为中央空调按物业时段开启（通常工作日），可申加时并另计费用。建议有加班需求企业优先选A/B/C栋。

Q4：最小起租面积和分割灵活性如何？

A：标准层约1100—1160㎡，最小可分割起租约120—200㎡（视单元位置），支持多套合并或整层租用，适合从初创团队逐步扩至整层的企业。

Q5：入驻企业能申请哪些政府产业政策支持？

A：可叠加享受长宁区科技创新专项申报辅导、张江示范区专项资金（符合条件）、人才引进落户与人才公寓配租、"虹桥·海创湾"创业及出海服务对接等，具体以职能部门当年申报指南为准，不涉及税收返还类承诺。

Q6：园区配套能满足员工日常需求吗？

A：园区内设员工食堂（工作日午餐）、半岛式游泳池（夏季开放）、健身角及花园休闲区；步行可达建滔商业街（星巴克、便利店、快餐），车程5分钟内达宜家荟聚、光大安石大融城，满足商务接待与日常消费。

免责声明：本报告所载信息来源于开发商公开资料、政府公示文件及市场调研数据，仅供参考不构成租赁要约或承诺。项目参数、租金及政策以实际签约时开发商/运营方书面文件及政府主管部门最新规定为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因信息更新滞后或政策调整造成的差异承担法律责任。

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