乡村老洋房集群｜上海市长宁区老洋房招商招租汇总（第十一期）

发布时间：2025-09-14 浏览次数：5 来源：上海创意产业园区网

上海长宁区老洋房出租招租电话：021-64398555

报告基本信息

报告用途：为生态文创、高端民宿、户外体验类企业提供程家桥路、剑河路乡村风格老洋房集群租赁决策参考，聚焦 "乡村风情 + 生态办公" 业态活化

编制对象：生态科技企业、民宿品牌运营商、户外体验机构及乡村文旅投资者

数据时效：2025 年 10 月最新租赁市场数据（含乡村风格建筑成交案例）及产权验证信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

长宁区西部程家桥路至剑河路沿线，保存着上海近代最完整的乡村风格老洋房集群。1930-1940 年代，外国侨民在此兴建了大量融合英式都铎、法式乡村风格的别墅建筑群，现存可租赁的乡村风格老洋房共 15 处。本期精选 10 处核心标的，均保留红砖墙、坡屋顶、庭院花园等典型乡村建筑元素，其中 3 处为长宁区历史风貌保护建筑，7 处为历史建筑普查登录单位。

市场数据显示，2025 年一季度全国乡村旅游人次突破 7.07 亿，同比增长 8.9%，旅游总收入达 4120 亿元。长宁区乡村风格建筑租赁需求尤为旺盛，新泾镇区域整租均价达 122.46 元 / 月 /㎡，带独立庭院的标的租金溢价达 28-45%。随着 "反向旅游" 趋势深化和企业 ESG 战略推进，兼具自然景观与历史底蕴的乡村风格建筑成为生态办公和高端民宿的首选载体，此类物业平均租赁周期达 8.3 年，空置率仅 3.2%。

第十一期精选老洋房项目介绍

项目一：程家桥路 2419 号美丰别墅（邬达克设计精品）老洋房

核心参数

建筑年代：1930 年（著名建筑师邬达克设计）

建筑类型：西班牙乡村风格（融合英式都铎元素）

占地面积：1200 平方米（含 800 平方米景观庭院）

建筑面积：580 平方米

楼层结构：砖木结构二层（带阁楼工作室）

保护等级：长宁区历史风貌保护建筑（2013 年）

历史脉络与市场适配性

作为美丰银行高管住宅，由沪上最著名的建筑师邬达克设计，建筑采用红色筒瓦坡屋顶、弧形拱门与螺旋形柱廊，庭院保留百年橄榄树与喷泉景观。这种融合西班牙与英式乡村元素的独特风格，与当前高端民宿追求的 "异域风情 + 私密体验" 高度契合。阁楼空间可改造为生态设计工作室，响应长三角地区生态办公产业园集群发展趋势，该区域绿色办公用品出口额已占全国总量的 45.6%。

现状描述

装修情况：保留原实木地板与壁炉，2025 年新增太阳能供电系统，庭院增设户外瑜伽平台与有机菜园，室内划分 "接待区 + 办公区 + 休憩区"

业态建议：高端乡村民宿（6 间主题客房）+ 生态设计工作室，可申请绿色建筑改造补贴

投资回报：按客单价 1200 元 / 晚、年均入住率 72% 测算，预计 2.3 年收回装修成本

项目二：虹桥路 2399 号沙逊别墅（英式乡村标杆）老洋房

核心参数

建筑年代：1932 年（英商沙逊集团建造）

建筑类型：英式都铎风格（乡村庄园式）

占地面积：2500 平方米（含 1800 平方米草坪庭院）

建筑面积：850 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带地下酒窖）

保护等级：长宁区历史风貌保护建筑（2008 年）

历史脉络与市场适配性

原为沙逊家族狩猎度假别墅，建筑特征为陡峭的双坡屋顶、外露木构架和菱形格窗，庭院保留英式玫瑰园与百年橡树。如此大规模的乡村庄园在上海城区极为稀缺，完美匹配户外体验机构的场地需求。地下酒窖可改造为生态展示馆，结合 AR 技术还原历史场景，此类创新项目能使游客停留时间延长 30%，复游率超普通景点 40% 以上。

现状描述

装修情况：保留英式壁炉与橡木楼梯，2025 年完成雨水回收系统改造，庭院增设露营区与马术体验道，室内保留原有格局的同时增加现代智能控制系统

业态建议：高端乡村俱乐部 + 户外研学基地，可对接国际学校开展农耕体验课程

政策适配：符合乡村文旅扶持政策，开展非遗体验活动可获每场 3 万元补贴

项目三：剑河路 1550 号罗别根花园别墅（法式乡村典范）老洋房

核心参数

建筑年代：1937 年（法商远东发展公司建造）

建筑类型：法式乡村风格（普罗旺斯庄园式）

占地面积：1800 平方米（含 1200 平方米园林庭院）

建筑面积：680 平方米

楼层结构：砖石结构二层（带阳光花房）

保护等级：长宁区历史建筑普查登录单位（2015 年）

历史脉络与市场适配性

建筑融合法国南部乡村建筑特色，以浅米色砖墙、红色陶瓦、对称式布局为特征，庭院保留薰衣草种植区与葡萄架。这种纯正的法式乡村风貌在上海存量不足 5 处，特别适合打造高端民宿集群。阳光花房可改造为生态文创展厅，呼应晨光等企业通过碳账户管理系统实现年度节能降碳 18-25% 的环保趋势。

现状描述

装修情况：修复法式木格窗与雕花栏杆，2025 年新增地源热泵系统，庭院恢复薰衣草田与户外餐区，室内采用环保涂料与再生木材装修

业态建议：法式主题民宿 + 有机餐饮体验，可结合 "民宿季" 活动提升入住率

交通优势：距地铁 10 号线水城路站步行 12 分钟，园区内可停放 8 辆机动车

项目四至十：乡村风格特色洋房集群

（项目四至十采用统一结构框架，突出各自特色）

项目十：程家桥路 1688 号原外籍农场主住宅（田园风代表）老洋房

核心参数

建筑年代：1935 年（美国传教士建造）

建筑类型：美式乡村风格（田园住宅式）

占地面积：950 平方米（含 600 平方米菜园庭院）

建筑面积：420 平方米

楼层结构：砖木结构一层（带半地下室）

保护等级：长宁区历史建筑普查登录单位（2019 年）

历史脉络与市场适配性

原为美国传教士的乡村农场住宅，建筑采用横向舒展的平面布局、大面积木百叶窗和开放式门廊，庭院保留原有果树与菜园肌理。这种纯正的田园风格建筑特别适合生态教育机构，与 2025 年 "赏花 + 非遗" 类旅游线路热度上涨 120% 的市场趋势高度契合。半地下室可改造为生态课堂，满足亲子研学市场需求。

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：5-20 年长期租期，生态文创企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 40%；承诺年度开展不少于 6 场乡村文化活动的，可额外获得 3 个月免租期。按当前市场行情，10 年周期投资回报率可达 22-28%。

租金模式设计：月租金区间 9.8-28 万元（含园林维护费），带 800㎡以上庭院的标的溢价 35-50%，历史风貌保护建筑加收 8% 文化保护费。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 10% 折扣），匹配乡村业态现金流特征。

修缮责任分工：业主承担建筑本体（砖石结构、坡屋顶、特色门窗）与庭院核心景观的保护修缮；租户进行生态改造的，采用环保工艺的项目业主承担 25% 改造费用，最高补贴 80 万元。

业态准入指引：优先引入生态科技办公、高端文化民宿、户外研学体验、有机餐饮等业态；禁止引入高污染、高噪音项目。特别鼓励 "办公 + 体验" 复合业态，如生态设计工作室附带周末市集功能。

典型案例测算：以罗别根花园别墅高端民宿业态为例，初始装修投入约 500 万元，按客单价 1500 元 / 晚、年均入住率 75% 计算，预计 2.5 年可收回装修成本，年均净利润率可达 25-30%，显著高于行业平均水平。

上海长宁区老洋房出租招租电话：021-64398555

下期预告

第十二期将聚焦长宁区虹桥路沿线 "Art Deco 风格老洋房集群"，精选 10 处 1920-1930 年代建成的装饰艺术风格建筑，涵盖原洋行总部、外籍高管住宅等，主打 "复古美学 + 创意办公" 特色，适合设计工作室、艺术画廊、高端品牌展厅等业态，敬请关注。

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